最高法院一○三年度台上字第二一四一號

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第二一四一號

上訴人

傅學維

訴訟代理人

張清雄律師

訴訟代理人

蔡涵如律師

訴訟代理人

廖傑驊律師

被上訴人

傅慶泉

　　　　　　傅慶旺

　　　　　　傅昆達

　　　　　　傅詠霖

　　　　　　傅仁聰

上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國一○三年二月二十六日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○一年度上字第三二三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：兩造共有坐落高雄市小港區店鎮段○○段○○○○地號土地，伊與被上訴人甲○○之應有部分各為二一分之二，其餘被上訴人之應有部分各為二一○○分之四二五。兩造無不為分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟無法達成分割協議等情，依民法第八百二十三條規定，求為裁判分割之判決。

被上訴人則以：同意分割；依上訴人主張之原判決附圖方案（下稱方案）二為原物分配，上訴人按其持分僅能分得四四．七六平方公尺土地，面積過小，寬度未達四公尺、深度未滿十五公尺，無法供建築使用，且伊取得土地之臨路面寬較窄，後面較寬，不利整體利用，分割後各筆土地總價值亦低於未分割前之總價；以系爭土地全部分歸伊共有，由伊以金錢補償上訴人為適當，或按方案一為分割；若原物分割顯有困難，同意變價分割等語，資為抗辯。

原審將第一審所為分割方法予以廢棄改判，係以：系爭土地為兩造所共有，上訴人與甲○○之應有部分各為二一分之二，其餘被上訴人之應有部分各為二一○○分之四二五。系爭土地無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦無不分割之約定。系爭土地面臨永順街，其上有未辦保存登記之簡易鐵皮平房，無空地。鐵皮屋之基地包括系爭土地及同段一○六四地號土地（面臨宏平路），面臨永順街部分係供停車場使用。兩造同意分割系爭土地，然未能達成分割協議。系爭土地坐落高雄市小港區，為都市計畫內之商業區，其南側臨永順街，道路寬度十公尺，臨主要道路之境界線約一四．九一公尺、平均深度三一．五二公尺，地勢平坦，地形呈長方形，分割後拆除鐵皮屋之一部並無困難，為兩造所不爭執，並有現場照片足按。依上訴人主張之方案二分割，上訴人取得Ａ部分土地，面臨永順街之路寬僅約三．五公尺，未達四公尺，深度約一二．七九公尺，未達一五公尺，不符高雄市畸零地使用自治條例（下稱高市畸零地條例）第三條規定之最小寬度及深度，係屬畸零地，依建築法第四十四條規定，若未與鄰接土地協議調整地形或合併使用，以達最小面積之寬度及深度，即不得建築，有礙社會經濟價值。另被上訴人分得Ｂ部分土地，面寬一一．四一公尺、深度為三一．八公尺，固得供建築使用，惟上訴人應有部分僅二一分之二（約一○分之一），卻取得臨道路面寬約占四分之一之Ａ土地，較諸被上訴人應有部分合計二一分之一九（約十分之九），僅分得約占四分之三面寬之Ｂ土地，上訴人顯受有利益，且被上訴人須承擔北側裡地之分配，受有不利益。

況Ｂ部分土地申請建築時，將因Ａ部分土地為畸零地，需留設保留地，供Ａ部分土地日後申請建築使用，難謂符合均衡及公平原則。被上訴人主張以方案一分割，惟除分歸被上訴人丙○○、乙○○、戊○○、丁○○共有之Ａ部分土地，臨道路面寬約四．九五公尺、深度約三一．八公尺，符合高市畸零地條例基地寬、深度之規定外，其餘依序分由兩造取得Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分之狹長土地，臨道路面寬均未達四公尺，均為畸零地，不能為建築使用，亦無利用價值。方案一、二自非適當。系爭土地以原物分配，造成畸零地，並減損土地之經濟價值效用，違反共有人權益，足認以原物分配顯有困難，應採原物分割，全部由被上訴人取得，並保持共有，再由被上訴人以金錢補償上訴人，始能發揮系爭土地之經濟價值、效用，並符公平原則。被上訴人主張變價分割，非屬適當。系爭土地經囑託高雄市不動產估價師公會鑑定，以比較法及成本法之土地開發分析評估，再經比較區域因素分析調整後，依資料信賴度及勘估標的與比較標的替代性，評估系爭土地每平方公尺價格為新台幣（下同）六萬八千五百元，屬客觀可信。上訴人查詢土地價格之各該地號間之土地，依空照圖及現場照片顯示，其臨路狀況、地形及深度，均與比較標的一、三之土地條件不同，其所提實價登錄查詢網頁上，仍有多筆土地之交易價格低於或與比較標的一、三之成交價格相當。矧土地買賣價格之高低，本屬契約自由，不得僅以單一個案即認估價報告評估之土地單價過低。則以上開價格計算，甲○○應補償上訴人三十二萬三千三百二十元，乙○○、丙○○、丁○○、戊○○各應補償上訴人六十八萬五千六百八十五元等詞，為其判斷之基礎。

查高雄市不動產估價師公會據以評估鑑定之比較標的一土地係高雄市小港區店鎮段○○段○○○○○○○○○地號，面積五六八平方公尺，一○二年八月交易價格每平方公尺為七萬四千一百十三元；比較標的三土地係同區宏明段一八二地號、面積九五一．三八平方公尺，一○二年一月交易價格每平方公尺為七萬五千六百二十五元（見估價報告書四五頁）。又上訴人於原審主張：與比較標的一相鄰不到五十公尺之土地，面積五七二平方公尺，一○二年七月交易價格每平方公尺為十六萬零三百二十五元；與比較標的三鄰近之土地，面積一一六二．四平方公尺，一○二年二月交易檟格每平方公尺為九萬九千八百二十四元；與系爭土地比鄰，均面臨永順街，同作停車場使用之二筆土地，面積四六八、一八三平方公尺，每平方公尺單價依序為十一萬九千四百八十七元、十一萬九千四百八十七元，鑑定估價顯然過低等語，並提出內政部不動產交易實價查詢畫面、空照圖、現場照片及內政部不動產交易實價查詢網頁為證（見原審卷二三○至二三二頁辯論意旨㈡狀、二三三至二三八頁被上證四、二四五至二四六頁被上證

六、二五九至二六○頁被上證九、二五八頁辯論意旨㈢狀）。似此情形，能否謂高雄市不動產估價師公會之估價無偏低情形，上訴人上開主張毫無足採，即滋疑問。原審未查明上訴人所舉上開各筆土地與系爭土地之地目、區域、臨路狀況、地形、深度，差異如何，產生不同價格之原因，遽以高雄市不動產估價師公會之鑑定，認系爭土地每平方公尺之價格為六萬八千五百元，據之核算被上訴人應補償上訴人之金額，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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