一○三年度台上字第一三五○號（請求返還占有物） - 最高法院｜2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第一三五○號上　訴　人　辰遠股份有限公司法定代理人　林茂盛訴訟代理人　廖健智律師趙德韻律師被上訴人　張玲珠許錦鳳謝佐杰吳政道張忠珠葉茜華羅世玲劉孟晉楊夏瑩陳文村陳元曼楊坤鋒周政緯林忠佑董文璋王淑芬林滄偉鍾煒篪史桂珍殷琪如張淑鳳王幸子廖光賢王文宏陳雪娥杜俊利皮雅玲魏國楨蕭鳳瑛梁珮瑜遠廣國際貿易有限公司上列一人法定代理人　林維誠被上訴人　朱　　瑗林淑芬蔡淑玲甯中柱黃嘉祿方捷立龔麗麗謝滎濬魏吟冰葉競聲楊婷雯林木清共　　　同訴訟代理人　林德昇律師林唐緯律師被上訴人　楊麗莉張意玲白玲欣黃淑惠吳明山張丰娉李乃瓊姜碧招蔡宜玲陳盟智陳麗宏張純瑛毛珧華潘阿敏邱淑欣黃香齊曾黃涵華曾昭文曾昭茹張利鋐（原名張博堯）吳玉霜顏家琪楊宗儒廖世珍郭雅惠鄭維揚湯其瑋林守謙祁順年蕭晴峯江姵臻王蕙珊王瓊英李連芸陳美如吳玉環熊玲玲吳月卿曲洺辰（原名曲鎮晟）蕭祝美游英駿楊志琪許桂觀張素芬鄭顯庭陳金英張仙樺陳志忠謝秀梅廖敏足朱伯松廖翊廷莊美惠邵俊量王榮飛黃美瑤林達觀吳雪美余祥霞林俊鏘楊順彰張佳惠姚昇宏楊啟泉宋士宏何欣樺林佳如郭銘珠王炳凱（原名王秉凱）吳立萍趙惠娟陳志德高智營黃淑玲劉冠英華德儀林依璇王毓喆江惠娟陳芬華魏仕軒楊淑芳施桂玲林品翰兼上列一人法定代理人　林兆聖被上訴人　温惠蘭劉允孚余珮鈺（原名余慧妮）黃振誼葉芳如張之華賴俊諺林彥均王毓梅橋信科技股份有限公司上列一人法定代理人　沈宗桂被上訴人　江文淵賴黃麗雲黃志東蘇建銘林亞璇梁政炎徐智偉林容德林志明張岳峰陳姿頻上列當事人間請求返還占有物事件，上訴人對於中華民國一○二年九月十一日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○二年度重上更㈡字第八號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。理由本件上訴人主張：伊於民國九十五年九月間經拍賣取得訴外人十傑建設開發股份有限公司（下稱十傑公司）所有坐落台中市○○區○○路○○○巷○號聯合大廈地面一層、二層及地下一層，面積共計一九七一‧九七平方公尺建物（下稱系爭建物）之所有權，於同年十二月七日辦畢登記。被上訴人為聯合大廈之區分所有權人，竟未經伊同意，擅自無權占有系爭建物等情，依民法第七百六十七條第一項前段規定，求為命被上訴人將系爭建物交還予伊之判決。被上訴人張玲珠以次二十六人及被上訴人楊麗莉、張意玲、白玲欣、黃淑惠、吳明山、張丰娉、李乃瓊、姜碧招、蔡宜玲、陳盟智、陳麗宏則以：十傑公司與伊簽訂買賣契約時，附有新聯合國委託代管合約書及新聯合國住戶公約，同意提供系爭建物作為社區住戶辦公室及公共設施，屬約定共用部分，社區全體住戶自得共同管理使用。系爭建物登記為社區辦公室，客觀上已具公示之分管效力，且實際作為社區會客室、管理室、警衛室、會議室、桌球間、視聽室及媽媽教室等公共使用，不具構造上、使用上之獨立性及用途上之專屬性，屬法定共用部分。法院拍賣系爭建物時，拍賣公告已記載使用現況及用途，並註明拍定後不點交，上訴人之法定代理人復為社區住戶，上訴人顯然明知或可得而知上述使用權之約定，其既仍願買受，自應繼受十傑公司之義務，不得請求伊返還系爭建物等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴，係以：上訴人於九十五年九月二十七日經法院拍賣程序，拍定取得十傑公司所有系爭建物，同年十二月七日辦畢登記。被上訴人於上訴人提起本件訴訟時，均係聯合大廈之區分所有權人，並占有使用系爭建物。十傑公司出售聯合大廈之區分所有權予被上訴人時，曾同意提供系爭建物作為聯合大廈辦公室等公共空間使用，系爭建物之建物登記第二類謄本建物標示部上主要用途登記為社區辦公室。聯合大廈管理委員會與張玲珠曾對十傑公司起訴請求交付系爭建物，經台灣台中地方法院（下稱台中地院）九十三年度訴字第一六七一號（下稱前案）判決聯合大廈管理委員會與張玲珠勝訴確定等情，為兩造不爭執之事實，並有建物登記第二類謄本、前案民事判決等件可證。次查原審於一○二年三月二十九日會同兩造履勘現場，發現系爭建物地下一樓，部分設有發電機機房，部分設有四間ＫＴＶ室、韻律教室、運動器材設施，該機房施設共用機電之管道間及其設備，有固定使用方法，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，依公寓大廈管理條例第七條規定，不得獨立使用供做專有部分，亦不得為約定專用部分，應非不得認其為法定（當然）共有（用）部分；系爭建物一樓部分，目前作為住戶交誼廳等使用，陳設電視、沙發、會議桌、運動器材、書櫃、泡茶桌等；二樓部分，設有會議室（視聽室）、撞球桌、桌球桌等。前案所附之新聯合國委託代管合約書，載明：委託人（承購戶，下稱甲方）；受託人（十傑公司，下稱乙方）：立合約書人茲為甲方承購新聯合國Ｂ１區…（下稱本戶）與本社區各戶之所有權人共同委託乙方（或其指定之管理公司）代管本社區各大樓之各項管理業務，經雙方共同協議簽訂本合約書，條款如下，以資共同遵守：本社區內公共設施（設於Ｂ１棟之Ｂ１Ｆ、１Ｆ、２Ｆ，三個樓層內部）由乙方吸收其面積，不列入甲方之公共面積坪數內等語。參酌系爭建物之主要用途為社區辦公室（即聯合大廈公共設施），足見十傑公司於銷售聯合大廈房地時，確實與聯合大廈之各承購戶分別約定，提供系爭建物作為公共設施使用，應認各區分所有權人就系爭建物之使用方式業已合意成立分管契約，且此分管契約若未經全體區分所有權人同意終止，亦不因嗣後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。台中地院九十五年度執字第二七○九八號返還借款強制執行事件，於九十五年九月十一日第三次拍賣公告之附表備註欄載明：本建物查封時，為新聯合國大廈社區之社區辦公室、韻律教室、健身房等公共設施使用，債務人未現實占有，於拍定後不點交等語，亦可知上訴人於買受系爭建物時，就系爭建物之使用方式已成立分管契約，供為公共設施使用，難謂不知情。綜上，系爭建物為聯合大廈之公共設施，十傑公司與住戶之分管約定既為上訴人於買受系爭建物時所知悉，自應受其拘束，被上訴人占有系爭建物，有正當權源。故上訴人依民法第七百六十七條第一項規定，請求被上訴人交還系爭建物，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。查分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂立之契約，倘非共有物，即無共有人就之訂立分管契約可言。十傑公司原係系爭建物之單獨所有人，嗣由上訴人取得系爭建物之全部所有權，為原審認定之事實。果爾，系爭建物既非十傑公司與聯合大廈區分所有權人之共有物，能否謂十傑公司與聯合大廈區分所有權人所訂立之新聯合國委託代管合約書係系爭建物之分管契約，上訴人應受該分管契約之拘束，自滋疑問。原審見未及此，遽謂被上訴人與十傑公司就系爭建物已訂立分管契約，上訴人應受該分管契約之拘束，進而為上訴人不利之判決，已有可議。次按土地法第四十三條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」，原審係認系爭建物原為十傑公司單獨所有，嗣由上訴人取得全部所有權；新聯合國委託代管合約書記載：委託人（承購戶，下稱甲方）；受託人（十傑公司，下稱乙方）：本社區內公共設施（設於Ｂ１棟之Ｂ１Ｆ、１Ｆ、２Ｆ，三個樓層內部）由乙方吸收其面積，不列入甲方之公共面積坪數內等語。似見系爭建物並非聯合大廈之公用部分。原審遽認系爭建物地下一樓設置發電機機房部分為法定共用部分，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○三年七月三日最高法院民事第四庭審判長法官陳國禎法官阮富枝法官陳光秀法官彭昭芬法官李慧兒本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○三年七月十五日Ｑ

最高法院一○三年度台上字第一三五○號

關鍵資訊