最高法院一○三年度台上字第一六二○號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第一六二○號上　訴　人　新人類國社區公寓大廈管理委員會法定代理人　邱錦田訴訟代理人　陳萬發律師被上訴人　徐文輕訴訟代理人　陳崇善律師上　訴　人　葉軍棟謝素娥吳明裕徐文雄翁瑞祥徐文吉葉昌憲共　　　同訴訟代理人　陳崇善律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國一○一年十一月二十日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第一三五八號），各自提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人葉軍棟、謝素娥、吳明裕、徐文雄、翁瑞祥、徐文吉、葉昌憲請求返還如原判決附表一、三、四、五、六之一、七之一、八所示之汽車停車位及各該不當得利之訴，與駁回上訴人新人類國社區公寓大廈管理委員會對命其給付被上訴人及上訴人翁瑞祥、徐文吉如原判決附表九之一所示不當得利之上訴暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。上訴人新人類國社區公寓大廈管理委員會之其他上訴駁回。第三審訴訟費用關於駁回上訴人新人類國社區公寓大廈管理委員會之其他上訴部分，由該上訴人負擔。理由本件上訴人葉軍棟、謝素娥、吳明裕、徐文雄、翁瑞祥、徐文吉、葉昌憲（下稱葉軍棟等七人）主張：伊等七人及被上訴人（於原審未受不利判決，其上訴部分由本院另以裁定駁回）於民國九十三年六月三日以新台幣（下同）五百萬元價金，向訴外人威固建設開發股份有限公司（下稱威固公司，法定代理人為徐文雄）買受在坐落桃園縣蘆竹鄉○○○○段○○○○段○○○○地號土地上興建之「新人類國社區」（下稱系爭社區）地下一樓如原判決附圖一所示之汽車停車位共六十個（下稱系爭停車位，其車位編號如原判決附圖二所示），並推派葉軍棟（原名葉柏林）為代表人，與威固公司簽訂地下車位買賣合約書（下稱系爭契約），威固公司已將系爭停車位全部登記在共同使用部分之同小段二二三六建號（下稱二二三六建號），而該二二三六建號面積係包含全部汽車停車位之面積及系爭社區之大公面積，除由房屋承購戶依主建物面積之不同，對於二二三六建號分別取得大公面積萬分之十一至十九等不同比例之應有部分外，另將全部汽車停車位面積之應有部分均登記為主建物即同小段二○五九建號（下稱二○五九建號）所享有對二二三六建號之應有部分（即萬分之五九七三），嗣出售停車位時，再將二○五九建號應有部分分別轉讓予買受停車位之人，每一停車位之應有部分為萬分之八十。又威固公司與系爭社區所有房屋承購戶於房地預定買賣契約書約定該社區地下室一樓之汽車停車位，必須另行購買始得使用之，可認系爭社區之共有人間已合意成立分管契約，由伊等按分管契約占有並使用系爭停車位。惟系爭停車位現竟由對造上訴人新人類國社區公寓大廈管理委員會（下稱新人類國管委會）予以強占，且出租他人收取租金，致妨害伊等之使用、收益，伊等因而受有每一停車位每月租金一千二百元之損害等情，爰依分管契約及不當得利之法律關係，求為命新人類國管委會將如原判決附表（下稱附表）一、二、三、四、五、六、七、八所示之停車位，依序返還葉軍棟、被上訴人、謝素娥、吳明裕、徐文雄、翁瑞祥、徐文吉、葉昌憲，並給付如附表九所示不當得利金額之判決（逾上開請求部分之不當得利金額，經第一審為葉軍棟等七人及被上訴人敗訴之判決後，未據其等聲明不服）。上訴人新人類國管委會則以：伊為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，僅具非法人團體之性質，不具實體法上之權利能力，亦即不能享受權利，負擔義務，故對造上訴人不能請求伊返還停車位及給付不當得利。又二○五九建號建物之所有權人原係登記為訴外人陳廣玲，威固公司從未取得該建物之所有權，且二二三六建號建物自始以訴外人金鼎企業社等人為起造人，亦非威固公司所有，則對造上訴人縱曾與威固公司簽訂系爭契約，仍屬不實虛偽之契約。再者，系爭社區部分承購戶簽訂房地預定買賣契約書時，威固公司尚未成立，可見並無威固公司與各承購戶之分管約定存在。況系爭社區地下一樓係防空避難室兼停車位，依桃園縣政府竣工圖所示，該建物建造執照上之汽車停車位僅有七十五個，其他空間則為避難用途、車道行駛之通路、迴車空間、清水池、化糞池、污水池、廢水池、電表房、機械房等用途，不得私劃為停車空間使用，對造上訴人請求返還之系爭停車位，即有部分非屬桃園縣政府竣工圖之合法車位，不得約定專用，其據以請求亦屬無據等語，資為抗辯。原審將第一審所命新人類國管委會返還如附表一、三、四、五、六之一、七之一、八所示車位及給付葉軍棟、謝素娥、吳明裕、徐文雄、葉昌憲如附表九暨翁瑞祥、徐文吉超過如附表九之一所示不當得利金額部分之判決部分廢棄，改判駁回葉軍棟等七人該部分在第一審之訴；並維持其餘部分第一審所為新人類國管委會敗訴之判決，駁回新人類國管委會該部分之其餘上訴（即命新人類國管委會返還如附表二所示車位與如附表六、七所示備註欄附記合法車位，及給付被上訴人、翁瑞祥、徐文吉如附表九之一所示之不當得利部分），係以：新人類國管委會依公寓大廈管理條例第五十五條第一項規定而成立，且管理系爭停車位並收取管理費、清潔費，係屬其基於規約之授權，以自己名義為區分所有權人取得權利，依同條例第六條第三項、第九條第四項及第二十一條等規定，其就本件訴訟有當事人能力及實施訴訟之權限。又系爭契約約定威固公司將系爭社區地下室一樓如該契約附表所示之車位六十個出售予葉軍棟等七人及被上訴人，由於該地下室無編設門牌地址，因此該產權附屬在蘆竹鄉○○路○段○○巷○號二樓之三的共同使用部分，以附屬建物名義售出，主建物建號二○五九持分十萬分（系爭契約誤載為壹萬）之四九六○○（共同使用部分二二二九建號持分一千分之一一四，二二三六建號持分一萬分之五九七三），核屬債權契約，本不以威固公司對該買賣標的物二○五九、二二三六建號有所有權為必要，且系爭契約所出售主建物建號二○五九應有部分十萬分之四九六○○（連同共同使用部分），已於九十三年八月十七日由陳廣玲辦理所有權移轉登記予葉軍棟等七人及被上訴人，即取得二○五九建號及其共同使用部分二二三六建號之所有權。而系爭停車位所在之二二三六建號屬全體區分所有權人所共有，系爭社區之承購戶買受該社區房地時，與建商威固公司簽訂之房地預定買賣契約書已約定地下停車位由車位承買人管理及使用，此有該買賣契約書可稽，可知威固公司與各區分所有建物買受人於訂立房地及車位買賣契約書時，已限制買受停車位人之使用位置，而未購買停車位之區分所有權人亦知悉不得使用已被劃定為停車位空間之位置，即已同意由購買停車位之區分所有權人取得該停車位之專用權，乃成立一共有物之分管契約，堪認葉軍棟等七人及被上訴人已取得系爭停車位之占有使用權。至威固公司與系爭社區承購戶簽訂房地預定買賣契約時，縱尚未經公司設定登記，然其於成立後已承受該買賣契約，仍不影響上述分管契約之效力。又依公寓大廈管理條例第九條第二項、第三項之規定，區分所有權人就共有部分為專用之約定時，應依其設置目的及通常使用方法為之，且不得為違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定；而系爭停車位經核對竣工圖及系爭社區地下一樓（車位）平面圖（即附圖一），其中如附表一、三、四、五、六之一、七之一、八所示車位，係分別位於系爭社區竣工圖所示之避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處，顯然變易系爭社區地下一樓原來規劃設計之性質、構造，已違反建築法令，事涉公共安全、秩序，應為非法停車位，縱經其他共有人同意而約定專用，仍因違反公寓大廈管理條例第九條之強制規定，依民法第七十一條前段、第七十二條規定應屬無效，葉軍棟等七人自不得據此無效之分管契約，請求新人類國管委會返還上述不合法之停車位及給付此部分之不當得利。另被上訴人取得如附表二所示之停車位，及翁瑞祥、徐文吉依序取得如附表六、七所示備註欄附記合法之停車位，均屬合法停車位，自得依分管契約而為管理使用、收益；而上述合法停車位多年來均由新人類國管委會出租他人使用，已妨礙被上訴人、翁瑞祥、徐文吉使用該合法停車位，該三人依分管契約之約定，請求新人類國管委會返還各該合法停車位，並給付相當於租金之不當得利，即屬有據。審酌新人類國管委會出租每個停車位之每月收取租金為一千五百元，係包含清潔費三百元，則被上訴人、翁瑞祥、徐文吉所請求相當於租金之不當得利數額，自應扣除該三百元，而以每個車位每月一千二百元計算，即如附表九之一所示之金額，為有理由等詞，為其判斷之基礎。 廢棄發回部分（即原判決關於駁回葉軍棟等七人請求新人類國管委會返還如附表一、三、四、五、六之一、七之一、八所示車位及葉軍棟、謝素娥、吳明裕、徐文雄、葉昌憲請求給付如附表九所示欄位暨翁瑞祥、徐文吉請求給付超過如附表九之一所示欄位之不當得利之訴，與駁回新人類國管委會對命其給付被上訴人、翁瑞祥、徐文吉如附表九之一所示不當得利之上訴部分）：按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第二十三條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容倘在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，而屬於民法第七十一條前段所稱之「禁止規定」者，經權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力時，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護。查系爭停車位中如附表一、三、四、五、六之一、七之一、八所示車位，係分別位於系爭社區竣工圖所示之避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處，非屬建商威固公司依建築法規劃設之停車位，雖為原審確定之事實。惟上開將避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處為與不符竣工圖核定之停車位使用，究係違反何建築法令？該違反之建築法令係屬取締規定？或效力規定？是否不符設置目的及通常使用方法之約定專用均屬無效？此與判斷公寓大廈管理條例第九條第二項「共用部分之使用應依設置目的及通常使用方法為之」、第三項「約定使用事項不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令」之規定，是否屬強行規定，而有民法第七十一條規定之適用，所關頗切。原審未詳為推求所指違反建築法令及公寓大廈管理條例第九條規定之性質，逕認上述停車位縱為約定專用，仍因違反強制規定而無效，進而就此部分為葉軍棟等七人不利之論斷，依上說明，已有未合。況葉軍棟等七人就此曾於原審主張：系爭停車場之約定專用縱有違反建築法第七十三條第二項所規定變更與原核定不合之使用，而應依同法第九十一條第一項第一款規定科處罰鍰等制裁，僅屬取締違反之行為，並不否認該行為之私法上效力等語（原審卷二三三頁），原審對於葉軍棟等七人此項重要之攻擊方法，未於判決理由項下記載何以不足採之意見，亦有判決不備理由之違法。其次，被上訴人、翁瑞祥、徐文吉僅主張依民法第一百二十六條規定，請求每個停車位自九十四年一月一日起至九十八年十二月三十一日止之五年間相當於租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起按月以一千二百元計算之不當得利，此有民事減縮聲明暨言詞辯論狀、言詞辯論筆錄足憑（一審卷㈡七四頁、八一之一頁），似未請求自九十九年一月一日起算至起訴狀繕本送達日即九十九年一月十五日（一審卷㈠六七頁之送達證書）止之不當得利，則原審判命新人類國管委會給付該三人自九十九年一月一日起至同年一月十五日止之不當得利部分，已逾該三人上述聲明之範圍，並有訴外裁判之違法。又被上訴人、翁瑞祥、徐文吉雖依民法第一百二十六條規定，請求五年間相當於租金之不當得利，然其等實際上於九十九年一月七日始起訴，乃原審未說明何以准許其等請求自九十四年一月一日起至同年一月六日止相當於租金之不當得利之理由，遽行判決，尤嫌疏略。上訴論旨，分別指摘原判決上述不利於己部分為不當，求予廢棄，均非無理由。 駁回上訴部分（即原判決關於駁回新人類國管委會對命其返還被上訴人如附表二所示車位及翁瑞祥、徐文吉依序如附表六、七所示備註欄附記合法車位之上訴部分）：原審本其認事、採證及解釋契約之職權行使，依調查所得之證據資料，認系爭社區之區分所有權人於簽訂房地預定買賣契約時，已就該社區地下一樓停車場之使用成立分管契約，而被上訴人就如附表二所示車位及翁瑞祥、徐文吉依序就如附表六、七所示備註欄附記合法車位部分，均取得各該停車位之占有使用權，並以前揭理由就此部分為新人類國管委會不利之判決，經核於法並無違誤。新人類國管委會上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件新人類國管委會之上訴為一部有理由，一部無理由；葉軍棟等七人之上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○三年八月十三日最高法院民事第二庭審判長法官顏南全法官林大洋法官鄭傑夫法官簡清忠法官吳麗惠本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○三年八月二十五日V

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