一○三年度台上字第二一五○號（請求給付違約金等） - 最高法院｜2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第二一五○號上　訴　人　黃琴喨訴訟代理人　林志豪律師林永頌律師陳怡君律師蔡晴羽律師被上　訴人　瓏山林企業股份有限公司兼法定代理人　林鴻堯共　　　　同訴訟代理人　張毓桓律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國一○三年一月十四日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第三一九號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人在第一審之訴、其餘上訴、追加之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：伊於民國九十六年二月十一日與被上訴人瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）、房屋室內裝修設備貸款暨房屋變更設計約定書（下稱系爭裝修契約），及與被上訴人林鴻堯簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，與上開二契約合稱系爭契約），向渠等購買坐落台北市○○區○○段○○○○○地號土地上「博物館」建案編號Ｄ２二樓房屋（含編號一○五、一○六號停車位）及其基地應有部分，價金共計新台幣（下同）四千九百萬元（含房屋價金一千零八十一萬元、裝修價金二百零一萬元、土地價金三千六百十八萬元）。伊已給付第一期至第五期房屋價金二百十四萬元及裝修價金四十一萬元予瓏山林公司、土地價金七百二十五萬元予林鴻堯。嗣因第六期價金之給付發生爭議，被上訴人同意不以九十八年一月八日為伊辦理貸款之期限，伊並以系爭房地有瑕疵為由，向被上訴人為同時履行抗辯，被上訴人於九十八年二月四日違法解除系爭契約，不生解除契約之效力。被上訴人未依約於取得使用執照四個月內通知伊辦理交屋，且於九十九年三月十七日將系爭房地移轉登記予訴外人陳貞端，對伊構成給付不能，伊催告被上訴人履行契約未果，於九十九年十一月十八日向被上訴人為解除契約之意思表示，自得依民法第二百五十九條規定，請求被上訴人返還所受領之價金，並加付法定遲延利息，及依系爭土地買賣契約第十條第一項、第十一條第一項，系爭房屋買賣契約第十六條第一項第二款、第二十三條第一項約定，請求瓏山林公司給付違約金三百三十二萬三千九百二十五元、林鴻堯給付違約金九百四十五萬零三百七十五元。縱認伊未繳納第六期款係可歸責，被上訴人將伊所繳價金全數沒收充作違約金，亦屬過高，應予酌減，伊得依不當得利之規定，請求被上訴人返還價金等情，求為命瓏山林公司給付二百五十五萬元、林鴻堯給付七百二十五萬元，及均自起訴狀附表三所載利息起算日起加付法定遲延利息；瓏山林公司給付三百三十二萬三千九百二十五元、林鴻堯給付九百四十五萬零三百七十五元之判決。嗣於原審就請求瓏山林公司、林鴻堯給付之違約金其中依序二百十四萬元、七百二十三萬六千元部分，追加求為均自九十九年十一月十九日起加付法定遲利息之判決（第一審判命瓏山林公司給付上訴人九十二萬八千五百元，林鴻堯給付上訴人一百八十二萬三千元，及均自一○○年四月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴中請求瓏山林公司給付遲延利息十一萬六千五百零七元、價金一百六十二萬一千五百元及自九十七年十月十五日起算之法定遲延利息、違約金二百七十八萬九千四百九十元；林鴻堯給付遲延利息二十二萬八千七百四十九元、價金五百四十二萬七千元及自九十七年十月十五日起算之法定遲延利息、違約金九百四十三萬六千三百七十五元部分提起上訴；被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴。原審將第一審所為上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命瓏山林公司再給付上訴人五萬一千四百四十七元，一部予以維持，駁回上訴人其餘上訴及追加之訴；將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判駁回上訴人請求瓏山林公司給付九十二萬八千五百元自一○○年四月十九日起至判決確定前一日之利息、林鴻堯給付一百八十二萬三千元自一○○年四月十九日起至判決確定前一日之利息之訴，一部予以維持，駁回被上訴人其餘附帶上訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴；被上訴人就其敗訴部未聲明不服，該部分業已確定）。被上訴人則以：上訴人應於使用執照核發日起第三十日給付第六期款，伊於九十七年十一月二十一日使用執照核發當日通知上訴人繳納第六期款，又於同年十二月二十五日、九十八年一月二十二日催告上訴人給付，上訴人仍未繳款，伊乃於九十八年二月四日發函予上訴人，表示沒收上訴人已繳價金及解除系爭契約。系爭契約業經伊合法解除，伊自得另行出售系爭房地，上訴人復解除系爭契約，為不合法。伊沒收上訴人已繳價金充作違約金，並無過高等語，資為抗辯。原審將第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命瓏山林公司再給付上訴人五萬一千四百四十七元，一部予以維持，駁回上訴人其餘上訴及追加之訴，係以：上訴人於九十六年二月十一日與瓏山林公司簽訂系爭房屋買賣契約、系爭裝修契約，及與林鴻堯簽訂系爭土地買賣契約，向渠等購買系爭房地，價金共計四千九百萬元（含房屋價金一千零八十一萬元、裝修價金二百零一萬元、土地價金三千六百十八萬元），上訴人已給付第一期至第五期房屋價金二百十四萬元及裝修價金四十一萬元予瓏山林公司、土地價金七百二十五萬元予林鴻堯，為兩造所不爭執。次查系爭土地買賣契約第四條第一項及系爭房屋買賣契約第七條第一項分別約定：「本契約付款辦法，買方應依已完成之工程進度所定之土地（房屋）價款分期付款明細表（附件一）之規定，於接獲賣方繳款通知十日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延」，而上開土地（房屋）價款分期付款明細表載明第六期款應於核發使用執照起第三十日繳納，可委辦銀行貸款抵繳，堪認系爭房地第六期款係自被上訴人通知時起算三十日繳納，屬給付期限不確定之債務。系爭土地買賣契約第五條第一項、系爭房屋買賣契約第十八條第一項分別約定：「……倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否即係違約」，則選擇自洽貸款之買受人因貸款條件不符致不能貸得或貸足款項，或中途改變主意放棄貸款時，應於被上訴人通知後七日內繳納第六期款，逾期未繳納，始為給付遲延。上訴人選擇以自洽金融機構貸款方式繳納第六期款。被上訴人於九十七年十一月二十一日取得系爭建案使用執照，當日發函通知上訴人給付第六期款，限期上訴人於同年十二月二十三日前辦妥貸款手續，逾期應於七日內以現金一次繳清。又於同年十二月二十五日發函催告上訴人繳款，並寬限辦理貸款期限至九十八年一月八日。上訴人與瓏山林公司於九十八年一月六日在行政院消費者保護委員會達成協議：瓏山林公司同意上訴人辦理貸款之期限不以九十八年一月八日為限，於同年二月六日續行協商。林鴻堯就系爭房地買賣相關事宜授權瓏山林公司代為處理，瓏山林公司上開協議之效力及於林鴻堯。上訴人未於九十七年十二月二十三日辦妥貸款，亦未於收受被上訴人九十七年十一月二十一日函文七日內繳付第六期款，已給付遲延，嗣兩造雖合意展延貸款期限，難認被上訴人免除上訴人之遲延責任。被上訴人於九十八年一月二十二日催告上訴人於同年二月三日前繳付第六期款或辦妥貸款手續，如逾期不履行，即解除系爭契約並沒收上訴人已繳價金，上訴人於同年一月二十三日收受後，雖於同年二月二日函覆被上訴人，表示俟被上訴人完成完工條件始付款。惟上訴人未舉證證明系爭房屋坪數不足，且依系爭房屋契約第十二條、第十五條、第十六條約定，上訴人有先給付第六期款之義務，其不得以被上訴人就停車位及公共設施等未完工為由，拒絕給付第六期款。被上訴人於上訴人給付遲延後，已催告上訴人於九十八年二月三日履行，上訴人逾期仍未繳納第六期款，被上訴人得依系爭土地買賣契約第十條第二項、系爭房屋買賣契約第二十三條第二項約定，解除系爭契約並沒收上訴人已繳價金。被上訴人於九十八年二月四日發函予上訴人，表示解除系爭契約並沒收上訴人已繳價金，上訴人於同年月五日收受，系爭契約經被上訴人合法解除。系爭房地總價為四千六百九十九萬元，上訴人已給付九百三十九萬元，被上訴人將之沒收全數充作違約金，尚屬過高，應酌減至房地總價百分之十五為適當。瓏山林公司、林鴻堯得沒收之違約金依序為一百六十二萬一千五百元、五百四十二萬七千元，渠等就超過部分屬不當得利，被上訴人得請求瓏山林公司、林鴻堯返還依序五十一萬八千五百元、一百八十二萬三千元，及均自本件判決確定時起加付法定遲延利息。依系爭裝修契約第十二條第二項約定，系爭房屋買賣契約或系爭土地買賣契約任一契約解除時，系爭裝修契約亦同時解除。惟系爭裝修契約未約定被上訴人得沒收已繳款項充作違約金，上訴人得依民法第二百五十九條第一款、第二款規定，請求瓏山林公司返還已繳四十一萬元，及自最後受領日即九十七年十月十五日起算之法定遲延利息。系爭契約既經被上訴人合法解除，上訴人不得再以被上訴人給付遲延、給付不能為由解除系爭契約，請求被上訴人返還價金及給付違約金。故上訴人請求瓏山林公司給付九十二萬八千五百元，其中五十一萬八千五百元自判決確定之日起，其餘四十一萬元自九十七年十月十五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息（四十一萬元自九十七年十月十五日起至起訴狀繕本送達之日即一○○年四月十八日止之利息為五萬一千四百四十七元）；請求林鴻堯給付一百八十二萬三千元，及自判決確定之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。查債權人允許債務人緩期給付，為債務人遲延責任終了原因之一。系爭契約約定上訴人應給付之第六期款可委辦銀行貸款抵繳，屬給付期限不確定之債務；上訴人選擇以自洽金融機構貸款方式繳納第六期款，被上訴人於九十七年十一月二十一日通知上訴人於同年十二月二十三日前辦妥貸款手續，於同年十二月二十五日發函予上訴人，將辦理貸款期限延至九十八年一月八日，嗣上訴人與瓏山林公司於九十八年一月六日達成協議，瓏山林公司同意上訴人辦理貸款之期限不以九十八年一月八日為限，於同年二月六日續行協商；此項協議之效力及於林鴻堯，為原審認定之事實。果爾，被上訴人既與上訴人達成上開協議，允許上訴人緩期辦理貸款，並約定於九十八年二月六日就第六期款之繳納事項續行協商，則在該期間內，能否謂上訴人應負遲延給付第六期款之責任，被上訴人於該期間內，在九十八年一月二十二日催告上訴人，限期上訴人於同年二月三日前繳付第六期款或辦妥貸款手續之催告及解除系爭契約為合法，即非無研求之餘地。原審未詳查審認，遽謂上訴人遲延給付第六期款，被上訴人上開催告為合法，系爭契約業經其合法解除，爰為上訴人敗訴之判決，尚有可議。上訴論旨，指摘上開於其不利部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○三年十月十六日最高法院民事第四庭審判長法官陳國禎法官李慧兒法官阮富枝法官陳光秀法官彭昭芬本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○三年十月二十七日G

最高法院一○三年度台上字第二一五○號

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