一○三年度台上字第五八○號｜民事：請求拆屋還地等｜裁判日期：103 年 03 月 27 日

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第五八○號上　訴　人　陳文煙訴訟代理人　汪團森律師被上訴人　李秀柔上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○二年五月十四日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第七四三號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，伊應有部分四分之三、被上訴人應有部分四分之一。被上訴人未經系爭土地共有人全體同意，無權占用如第一審判決附圖（下稱附圖）Ａ部分所示面積一○九．三八平方公尺之土地搭蓋鐵皮屋（下稱系爭建物）出租使用等情。爰依民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條規定，求為命被上訴人拆除系爭建物並返還占用之土地予伊及全體共有人之判決。被上訴人則以：伊及配偶盧銘曜於民國八十九年九月間於系爭土地鄰接之○○○地號、○○○地號土地興建系爭建物，並由盧銘曜於該址經營弘大物流有限公司（下稱弘大公司），當時並不知有越界建築於系爭土地之情。上訴人主動與伊及盧銘曜接洽，表示願為伊向地主買地，然上訴人與地主接洽後，回報價格每每異動，因而發現上訴人早於九十九年三月一日以訴外人彭武國名義，向部分地主買得系爭土地應有部分二分之一，為免日後遭上訴人獅子大開口，伊決定自行於九十九年五月六日向其餘地主購得系爭土地應有部分四分之一。而上訴人先於九十九年十二月九日以先贈與後買賣之方式，將原本登記於彭武國應有部分二分之一，移轉登記予上訴人及訴外人翁正成應有部分各四分之一，嗣於一○○年三月二十五日取得剩餘四分之一應有部分後，於一○○年五月二十三日再由翁正成移轉應有部分四分之一予上訴人，至此上訴人即取得系爭土地應有部分四分之三、伊取得應有部分四分之一。又上訴人於一○○年四月十日與伊委託之盧銘曜簽定協議，約定租賃物為伊之系爭建物占用系爭土地之三十二坪，租金則以每月每坪新台幣（下同）五百元計算，合計一萬六千元，上訴人應有部分四分之三，應得每月一萬二千元，兩造就成立租賃契約之意思表示一致，系爭建物即非無權占有系爭土地。伊並依約於一○○年十一月十四日寄送租金支票予上訴人，上訴人雖退還上開支票，但兩造租賃契約未經終止，伊仍有權使用系爭土地等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人在第一審之訴，無非以：上訴人主張系爭土地為兩造共有，伊應有部分為四分之三，被上訴人於其上搭建系爭建物，占有如附圖所示Ａ部分土地面積一○九．三八平方公尺之事實，業據提出土地登記第二類謄本、現狀照片、地籍圖謄本為證，且經法院勘驗屬實，且為被上訴人所不爭，堪信為真實。上訴人與被上訴人之配偶盧銘曜於一○○年四月十日已簽訂會談記錄初步共識（下稱會談記錄）：中和市○○段○○○地號地租每坪五○○元，從一○○年五月開始計算，一○八年後地上物所有權歸地主所有。各共有人按比例持分收取租金。500×32×3/4＝12,000等語。地上物即為系爭建物，其內約定意旨係估算系爭建物占用系爭土地面積為三十二坪，上訴人應有部分四分之三，被上訴人應自一○○年五月起，給付占用對價一萬二千元予上訴人等情，上訴人亦不爭執，並坦承其於一○○年五月二日曾以電話聯繫盧銘曜欲收取上開對價未果；嗣上訴人於一○○年五月四日、同年十一月十四日分別發函被上訴人，依信函所載內容，足見上訴人自一○○年四月十日簽立前開會談記錄後，即以其具系爭土地應有部分四分之三，被上訴人應依會談記錄內容，自同年五月一日起，給付系爭建物占用土地之租金予其收受甚明。參以上訴人於新北地方法院檢察署告訴被上訴人竊佔之偵查案件中，自陳其與被上訴人講好從一○○年五月一日起算系爭建物占用系爭土地之租金等語。上訴人又自承系爭協議之發生源由，係因盧銘曜收到其於一○○年三月三十日寄交之存證信函後（該信函亦係其以共有人身分，要求被上訴人返還不當得利，否則訴請拆屋還地等語），欲與上訴人商談所致，堪認兩造就租賃標的物、租金數額、給付方式暨租賃期間等租賃契約必要之點互相表示一致，是被上訴人辯稱：兩造已就系爭建物占用系爭土地之部分成立租賃契約等語，即可採憑。依照上述三月三十日之信函所載，上訴人於一○○年四月十日與盧銘曜會談時，確已知悉被上訴人始為系爭土地之共有人，盧銘曜實際上既有代理被上訴人之意思，且此事實亦為上訴人事先所明知，則其締結本件會談記錄（租賃契約）之行為，即屬隱名代理，對於被上訴人已發生代理之效力。至於被上訴人未依其代理人盧銘曜口頭允諾，於一○○年五月一日一次開立一年份之租金支票，亦不過被上訴人是否因此涉有給付遲延之問題，惟上訴人既自陳迄今從無催告被上訴人給付租金或者終止兩造租約之行為，則被上訴人抗辯兩造已經訂立租賃契約，被上訴人占有系爭土地具有正當權源，並非無權占有乙節，應可採信。從而上訴人主張被上訴人所有之系爭建物並無占有如附圖所示Ａ部分之正當權源，依民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條規定，請求被上訴人拆除系爭建物後返還占用之土地予上訴人及全體共有人，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟查上訴人係於一○○年五月二十三日始取得系爭土地六十四分之十六，合併為系爭土地應有部分之四分之三（見一審補字卷第六頁），亦即一○○年四月十日上訴人與盧銘曜達成初步共識時，系爭土地之共有人為兩造及訴外人翁正成，上訴人彼時之應有部分僅有二分之一，事前於一○○年三月三十日及一○○年五月四日之存證信函，均係以上訴人及翁正成兩人名義發函被上訴人（見原審卷第二八頁、第四五頁）。原審竟謂上訴人自一○○年四月十日簽立前開會談記錄後，即以其具系爭土地應有部分四分之三名義對被上訴人行使權利，已有卷證不符之情事。且上訴人於會談時，於系爭土地既僅有應有部分二分之一，則協議中所謂四分之三是否僅指上訴人？上訴人是否以其為系爭土地兩共有人之一簽署系爭初步共識？抑或係指就共有土地特定部分之處分，先由上訴人及盧銘曜達成初步共識，事後須待徵求另一共有人翁正成之同意，始能對共有人翁正成發生效力？亦即上訴人與盧銘曜達成初步共識，即是就系爭占有系爭土地之特定部分發生租賃效力？乃原審未遑詳查細究，上訴人是以何身分與盧銘曜簽訂初步共識及其原因，逕認達成初步共識後，兩造已就該特定部分達成租賃契約，被上訴人即非無權占有，進而為上訴人不利之判決，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○三年三月二十七日最高法院民事第四庭審判長法官許澍林法官黃義豐法官鄭雅萍法官劉靜嫻法官袁靜文本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○三年四月七日Ｑ

最高法院一○三年度台上字第五八○號

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