最高法院 - 一○三年度台上字第八四一號（回復原狀） - 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第八四一號上　訴　人　張鍾米英蔡賴金玉共　　　同訴訟代理人　賈育民律師被上訴人　李素蓮訴訟代理人　莊乾城律師上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國一○一年五月八日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第三五號），提起一部上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件上訴人主張：兩造及訴外人吳李玉英為坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被上訴人及上訴人張鍾米英、蔡賴金玉依序為系爭土地上同段三○一九八、三○一九九、三○二○○建號即門牌號碼台北市○○區○○街○巷○○號一樓、二樓、三樓房屋（下各稱一樓、二樓、三樓房屋，合稱系爭建物）之所有權人。系爭土地如原判決附圖一（下稱附圖一）所示Ａ（面積九．九九平方公尺）、Ｂ（面積三六．二四平方公尺）、Ｃ（面積四九．三七平方公尺）、Ｄ（面積六．五○平方公尺）部分為系爭建物之法定空地（下稱系爭法定空地），附圖一所示Ｅ部分地下一層建物為系爭建物之地下室（下稱系爭地下室，面積四四．一○平方公尺），為全體所有權人共有，且未訂有分管契約，詎遭被上訴人無權占用等情。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，求為命被上訴人返還系爭法定空地及地下室之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。被上訴人則以：系爭建物乃訴外人福星建設股份有限公司（下稱福星公司）所推「嘉華鳳凰新邨別墅」建案之一部分，伊係於竣工後向起造人林騰芳購買系爭一樓房地，斯時已有基牆圍住系爭法定空地，林騰芳並向伊表明系爭法定空地及地下室歸伊單獨使用，故伊之房地價金為新台幣（下同）一百二十二萬元，較上訴人蔡賴金玉所購三樓房地價款八十七萬三千元高約四成。其他鄰居與福星公司所訂買賣契約亦均載明樓下空地除公共通行之樓梯、通道、畸零地、分割地外歸屬底層所有人使用及地下室歸一樓所有人保管使用，目前同建案所屬其他建物一樓空地及地下室亦均由一樓住戶各自使用，足徵系爭法定空地及地下室已有分管約定，伊非無權占有等語，資為抗辯。原審以：兩造及訴外人吳李玉英為系爭土地之分別共有人，應有部分各四分之一。系爭建物屬福星公司興建之嘉華鳳凰新邨別墅建物之一，於民國六十六年九月十二日興建完成時，系爭一樓房屋內部即設有一通道通往地下室，另在公共梯間設置一出入口。被上訴人於六十八年五月一日向起造人林騰芳購買系爭一樓房地，上訴人張鍾米英、蔡賴金玉則於同年九月十三日以買賣為原因取得系爭二樓、三樓房地所有權。如附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為系爭建物法定空地，系爭地下室為防空避難室，均為兩造及訴外人吳李玉英共有，現由被上訴人占有使用，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本、現場照片、建物使用執照存根、不動產買賣契約書、勘驗筆錄、土地複丈成果圖、台北市政府地政處土地開發總隊鑑定書可稽。證人即福星公司負責人徐兩福（原判決誤載為徐福星）證稱福星公司銷售嘉華鳳凰新邨別墅建案房地時，均與買受人約明地下室由一樓使用，故一樓售價較高。伊也有告知林騰芳其出售系爭建物時，也要為相同之分管協議，社區才不會混亂等語，核與卷附嘉華鳳凰新邨別墅建物土地預定買賣契約書第九條內容相符。又公寓大廈之一樓因可使用屋外法定空地及地下室，故房價較其他樓層為高，乃當時不動產交易市場所公知之事實。林騰芳確以高於其他樓層之價格出售系爭一樓房地予被上訴人，且出售當時系爭一樓房屋內部即設有通往地下室之通道，則被上訴人抗辯系爭法定空地與地下室有由一樓所有權人單獨使用之分管協議，應堪信實。而由台北市政府六十八年九月二十八日取締市民新建違章建築查報案件通知聯單內容以觀，系爭法定空地在此之前即已建有圍牆，另參酌系爭建物公用梯間通往地下室之門僅被上訴人得以開啟之情況，上訴人於購入系爭二樓、三樓房地時，應已明知或可得而知系爭法定空地及地下室之分管契約，自應受其拘束。至地價稅由何人繳納，僅屬行政事項，與分管契約之認定無涉。系爭法定空地及地下室既屬被上訴人分管使用之範圍，被上訴人即非無權使用，僅其行使不得逾越可忍受之合法使用程度。被上訴人於系爭地下室擺放視聽器材及家具，尚不違其正常使用性質。從而，上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求被上訴人將系爭法定空地及地下室騰空返還伊等及其他共有人，不應准許。因而維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其該部分之上訴，經核於法並無違背。查證人徐兩福證稱：嘉華鳳凰新邨別墅建案係由福星公司與訴外人張火爐共同提供土地合建，張火爐當時已八十餘歲，伊均是與其女婿林騰芳洽談，起造人為福星公司、伊、林騰芳等人。伊與林騰芳有溝通好，故當時福星公司及地主出售所分配房地時，均與買受人約定一樓法定空地及地下室由一樓所有人使用，所以一樓的售價最貴等語（見訴字卷第一四四至一四七頁）。觀諸福星公司與其客戶簽訂之嘉華鳳凰新邨別墅房屋土地預訂買賣契約書第九條第一、二款確已明定：「樓下空地除公共通行之樓梯、通道、畸零地、分割地外歸屬底層所有人使用」、「地下室歸壹樓所有人保管使用，遇空襲時須開放，以便各戶共同避難使用之。」（見訴字卷第二九、三六、一○五、一一○頁），且被上訴人以一百二十二萬元購買系爭一樓房地，遠較系爭三樓房地售價八十七萬三千元、同社區台北市○○街○巷○號三樓房地售價七十七萬三千元為高，有買賣契約書足佐（見訴字卷第二四至三○頁、調字卷第一六至二○頁），核與證人徐兩福證述相符；而兩造均係向林騰芳買受系爭一、二、三樓房地，為兩造所不爭執（見訴字卷第一八、一三二頁），則原審認系爭法定空地與地下室有由一樓所有權人單獨使用之分管協議存在，尚無違誤。上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實之職權行使及其他贅述理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○三年四月三十日最高法院民事第六庭審判長法官吳麗女法官王仁貴法官吳謀焰法官謝碧莉法官盧彥如本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○三年五月十二日G

最高法院一○三年度台上字第八四一號

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