最高法院 - 一○三年度台上字第八六六號（請求損害賠償等）- 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第八六六號上　訴　人　柯耀明訴訟代理人　劉敏卿律師被上訴人　關永武上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國一○二年七月三十日台灣高等法院第二審更審判決（一○一年度上更㈡字第四八號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十三年十二月間，以訴外人中國運通（英）有限公司（下稱中國運通公司）總經理名義，在我國刊登中國上海市房地產廣告，招攬國內人士購買。伊於八十五年十二月間委託上訴人代購上海市○○區○○路○○○○弄○號「上海皇朝新城耀輝閣」二十三樓Ｅ座房屋（下稱二十三Ｅ房屋），與上訴人簽訂房屋轉讓買賣契約書（下稱系爭房屋轉讓買賣契約），已交付上訴人共計新台幣（下同）四百七十八萬三千六百二十九元之價金。因上訴人未將上開款項全數交付予營造廠商，致伊無法取得二十三Ｅ房屋之所有權，上訴人乃出具承諾書（下稱系爭承諾書），同意以其所有位於上海市○○路○○○○弄○號「黃興廣場」二十三樓Ｄ座房屋（下稱二十三Ｄ房屋）交換，惟二十三Ｄ房屋係登記在訴外人大聯誠（上海）房地產開發有限公司（下稱大聯誠公司）名下，非上訴人所有。上訴人無法依約移轉並交付二十三Ｅ房屋與伊，係可歸責於上訴人之事由致給付不能，伊於九十七年十月十五日以民事準備書狀繕本向上訴人為解除系爭房屋轉讓買賣契約之意思表示，自得請求上訴人返還價金四百七十八萬三千六百二十九元等情，依民法第二百五十九條第二款規定，求為命上訴人給付四百七十八萬三千六百二十九元，及自一○○年四月二十三日起加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。上訴人則以：伊未於系爭房屋轉讓買賣契約上簽字，該契約尚未生效，兩造間就二十三Ｅ房屋無買賣關係存在。被上訴人係透過訴外人上海新建置業有限公司（下稱新建公司）之代銷公司即訴外人住商不動產實業（港）有限公司（下稱住商公司）及中國運通公司，向新建公司購買二十三Ｅ房屋，伊已將被上訴人交付之四百五十七萬五千元價金轉交予新建公司，新建公司已辦理交屋，伊並支付二年租金予被上訴人，新建公司因週轉困難，致被上訴人無法取得該屋之產權證，與伊無關。因二十三Ｅ房屋發生買賣爭議，住商公司基於賣方代理商身分協助處理而出具系爭承諾書，同意將伊所有二十三Ｄ房屋讓與被上訴人，該承諾書係以被上訴人移轉二十三Ｅ房屋之權利及簽署租金債權轉讓協議為條件，被上訴人遲未同意，該承諾書已失效。系爭房屋轉讓買賣契約無確定履行期，亦無給付不能之情事，被上訴人解除契約為不合法等語，資為抗辯。原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其上開聲明，係以：被上訴人為繳付二十三Ｅ房屋之價款，於八十五年十一月二十六日、同年月二十七日、八十六年一月十四日、八十八年一月三十日，依序依上訴人之指示交付或匯款九十四萬元、四十萬元、三百二十三萬五千元、二十萬八千六百二十九元，共計四百七十八萬三千六百二十九元。被上訴人雖於八十五年十二月間與新建公司就二十三Ｅ房屋簽訂上海巿外銷商品房出售合同（下稱系爭出售合同），惟新建公司係設立於大陸地區之公司，被上訴人購買二十三Ｅ房屋僅與上訴人接洽，並依上訴人之指示匯款，且兩造嗣於八十五年十二月間簽訂系爭房屋轉讓買賣契約，約定上訴人將二十三Ｅ房屋以四百四十六萬元出賣予被上訴人，與系爭出售合同約定之價金相同，足證兩造間就二十三Ｅ房屋成立買賣契約。系爭房屋轉讓買賣契約第七條約定，本契約經雙方簽字後，即自動生效。系爭房屋轉讓買賣契約上上訴人之印文為真正，與上訴人簽名生同等之效力，上訴人有依該契約之約定，使被上訴人取得二十三Ｅ房屋所有權之義務。上訴人於八十八年五月十四日以住商公司名義出具系爭承諾書予被上訴人，約定將上訴人名下二十三Ｄ房屋提供予被上訴人作為擔保品，待日後辦理二十三Ｅ房屋所有權登記予被上訴人時，再由被上訴人返還二十三Ｄ房屋產權予上訴人，未約定被上訴人須將二十三Ｅ房屋及其租金之權利讓與上訴人。系爭承諾書之約定係增加被上訴人債權之保障，衡情被上訴人無不同意之理。系爭承諾書係由住商公司簽訂，住商公司係上訴人獨資在香港設立之外國公司，未經我國認許，自應由上訴人負簽署系爭承諾書之責任，於八十八年七月十五日前為被上訴人辦妥二十三Ｅ房屋之產權登記。上訴人未依限辦理二十三Ｅ房屋產權登記，自應將二十三Ｄ房屋移轉予被上訴人，惟二十三Ｄ房屋登記為大聯誠公司所有，足見上訴人已無法移轉二十三Ｄ房屋所有權以擔保其履行移轉二十三Ｅ房屋所有權予被上訴人之義務，上訴人仍負有移轉二十三Ｅ房屋所有權予被上訴人之義務。二十三Ｅ房屋於九十七年七月十四日移轉登記予訴外人陸非飛、陳平、陳澤鋒等人，係因可歸責於上訴人之事由，致給付不能，被上訴人於同年十月十五日以民事準備書狀繕本向上訴人為解除系爭房屋轉讓買賣契約之意思表示，即為合法。系爭房屋轉讓買賣契約既經被上訴人合法解除，其自得依民法第二百五十九條第二款規定請求上訴人返還其所受領之價金。故被上訴人請求上訴人給付四百七十八萬三千六百二十九元，及自一○○年四月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。查被上訴人為繳付二十三Ｅ房屋之價款，於八十五年十一月二十六日、同年月二十七日、八十六年一月十四日、八十八年一月三十日，依序依上訴人之指示交付或匯款九十四萬元、四十萬元、三百二十三萬五千元、二十萬八千六百二十九元，共計四百七十八萬三千六百二十九元；被上訴人就二十三Ｅ房屋，於八十五年十二月間與新建公司簽訂系爭出售合同，嗣又於同年月與上訴人簽訂系爭房屋轉讓買賣契約，為原審認定之事實。則被上訴人究係依何契約交付上開價金，自攸關被上訴人解除系爭房屋轉讓買賣契約後，上訴人有否返還該款項之義務。原審未予查明，遽謂系爭房屋轉讓買賣契約業經被上訴人合法解除，被上訴人得請求上訴人返還所受領之價金四百七十八萬三千六百二十九元，已有可議。次查原審復認系爭房屋轉讓買賣契約所約定二十三Ｅ房屋之價金為四百四十六萬元，則被上訴人所交付之上開款項超出四百四十六萬元部分，自非二十三Ｅ房屋之價金。原審未查明被上訴人給付此部分款項之原因，遽謂此部分款項亦屬二十三Ｅ房屋之價金，上訴人負有返還之義務，亦有未合。又契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，此觀民法第二百五十九條第一款規定自明。系爭房屋轉讓買賣契約第三條約定：「包租條件：二年包租利率以18% 計算。起租時間為付清全部樓款三個月後開始起租」，兩造對上訴人依該約定給付被上訴人租金一百四十萬四千九百元，並不爭執（見第一審卷第一○五頁、原審更㈡卷第九一頁反面）。倘被上訴人係依系爭房屋轉讓買賣契約上開約定受領上訴人給付之租金，且上訴人因該契約經被上訴人合法解除，負有返還價金予被上訴人之義務，則上訴人可否請求被上訴人返還該租金，其於原審提出之一○一年十一月二十九日民事爭點整理狀記載「本案有無抵銷之問題」，及於原審準備程序時所爭執：應否扣除該金額等語（見原審更㈡卷第八九頁反面、九一頁反面），真意為何，自關涉被上訴人得請求上訴人返還之金額。原審未予查明，遽為上訴人不利之判決，並有未洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○三年五月八日最高法院民事第四庭審判長法官陳國禎法官李慧兒法官阮富枝法官陳光秀法官彭昭芬本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○三年五月十五日Ｑ

最高法院一○三年度台上字第八六六號

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