最高法院一○三年度台上字第九○○號

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第九○○號

上訴人

王洪美玲

訴訟代理人

陳 敬 暐律師

被上訴人

洪 祖 勳

參加人

陳 鴻 年

上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國一○二年八月七日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之同小段○○○建號，門牌號碼台北市○○路○○巷○○號地下室（下稱系爭地下室）係民國六十五年間由原地主洪陳梅（即伊之母）及兩造與建商合建完成，於構造上及使用上均屬獨立，而為獨立之專有部分建物。兩造係系爭地下室共有人，應有部分各二分之一。因被上訴人欠稅，屬於被上訴人之系爭地下室應有部分遭法務部行政執行署士林行政執行處（下稱士林行政執行處）以九十六年度助執字第○○○○號執行事件（下稱系爭執行事件）查封、拍賣，並經二次減價拍賣，嗣公告改行特別變賣程序，由參加人於一○一年二月十五日繳足保證金表示應買。因伊係拍賣標的物之共有人，依法對上開拍賣標的物有優先購買權，遂於同年三月向士林行政執行處聲明優先購買權，詎該執行處竟函復伊，表示上開拍賣標的物為無法單獨移轉之大樓地下室，否准伊優先購買，顯屬有誤等情。爰依土地法第三十四條之一第四項規定，求為確認伊就系爭執行事件拍賣如第一審判決附表（下稱附表）所示之不動產之優先承買權存在之判決。

被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。參加人則以：系爭地下室雖遭上訴人私自封閉樓梯出口，出租他人，然在構造上及使用上均無獨立性，本屬共同使用部分，上訴人自無優先購買權等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第三條第四款、第四條第二項分別定有明文。民法第七百九十九條第一、二、五項，亦為相同規定。地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。於區分所有建物之專有部分依法應連同其所屬共同部分及基地之權利一併移轉之情形下，即無土地法第三十四條之一第四項所規定該優先承買權之適用。法定防空避難室、蓄水池、變電室等必須以共有部分辦理登記，業經內政部訂頒之前揭建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點明定；又地下室防空避難室不得與主建物分離，亦經內政部以八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋在案，足見我國營建法制亦認凡屬整體建築物使用上不可或缺之附屬設備，應不具專有部分之性質，不應登記為專有部分之形態，上訴人指稱：建築法令要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間，且不能挪作他用，並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意云云，洵不足採。查系爭地下室所在大樓雖係於六十七年建築完成及取得使用執照，於六十八年一月九日由被上訴人、兩造之母洪陳梅登記為所有權人（應有部分各二分之一），上訴人嗣於一○○年六月七日繼承洪陳梅之應有部分。惟依系爭執行事件卷三內所附建築物原始建築執照及使用執照、消防安全設施審查表所示，系爭地下室除小部分區域為飲食室（兼防空避難室）外，其他區域係為整棟建築物之管線設備、腐敗槽、蓄水池、濾水池、變壓器室等共用設備使用（見系爭行政執行卷三所附完整執照資料），足認系爭地下室整體係全棟區分所有建物在利用上不可缺少之部分，欠缺使用上之獨立性，而為各區分所有建物專有部分之附屬物，依前揭說明，於區分所有建物之專有部分（於本件即指被上訴人所有，經系爭執行事件併同拍賣之○○○建號房屋）移轉時，此所屬共有部分及基地之權利均應一併移轉，並無土地法第三十四條之一第四項優先承買權規定適用之餘地。是上訴人主張其經登記為系爭地下室之共有人，得於系爭行政執行事件拍賣程序行使土地法第三十四條之一第四項所定之優先購買權云云，並不足採。本件探討系爭地下室是否屬於所屬大樓共有部分，旨在解決上訴人有無土地法第三十四條之一第二項所定優先購買權之爭執，並非在判斷系爭地下室之所有權歸屬，自無上訴人所謂剝奪兩造財產權之問題。從而，上訴人訴請確認其就系爭執行事件拍賣如附表所示不動產之優先承買權存在，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查現行民法第七百九十九條係於九十八年一月二十三日修正，公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行。而系爭地下室所在大樓係於六十七年建築完成及取得使用執照，於六十八年一月九日由被上訴人、兩造之母洪陳梅登記為所有權人（應有部分各二分之一），上訴人嗣於一○○年六月七日繼承洪陳梅之應有部分，為原審所認定之事實。系爭地下室係於現行民法第七百九十九條規定修正公布前及公寓大廈管理條例施行前，即已建築完成並辦畢登記，則原審逕依當時尚未施行之民法規定及該條例規定，作為本件認定事實之基礎，而未說明其適用依據，已有未合。又內政部於訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點規定：區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分，如其屬八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第八十二條規定（八十五年修正時係七十二條）辦理建物所有權第一次登記。內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函說明二明確記載基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。亦即在八十年九月十八日之前，依使用執照記載如商場地下室等非屬共同使用性質，得申請核發門牌號，得依上揭土地登記規則規定，辦理建物所有權第一次登記，內政部七十二年六月十六日台內地字第一五九六九○號、七十一年五月二十八日台內營字第八四三九七號函亦為相同之函示。查依卷附使用執照（見第一審湖家調字卷第四九頁）記載系爭地下室用途為防空避難室及飲食店，則系爭地下室是否無適用上揭規定之餘地，自滋疑義。又按區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，六十九年一月二十三日修正公布、同年三月一日施行之前土地登記規則第七十三條定有明文。反之，若性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」）者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第七十五條規定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人。又依建築法第一百零二條之一第一項及建築技術規則建築設計施工編第五十九條至第六十二條、第一百四十條至第一百四十四條規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，惟防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，即兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，並未進一步限制該等防空避難設備僅能供作區分所有權人使用，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體。查系爭地下室建號為○○○號，面積四七六．三○平方公尺，用途為防空避難兼飲食店，除與大廈共用之樓梯及電梯，尚有一獨立使用之樓梯，其餘設有廚房、廁所、變壓器室、管線間等，被上訴人所有地上一層區分所有建物建號為○○○號，該建號建物與系爭地下室登記之共同使用部分建號為○○○號，有法務部行政執行署士林執行處函附之不動產附表、系爭地下室平面圖、建築登記謄本、使用執照存根、平面圖及照片（見第一審湖家調字卷第二三至二六、三六至三七、四七至四九頁、原審卷第七三至八○頁），可見上開系爭地下室與另一共同使用部分建號之面積、坐落範圍均有不同。倘系爭地下室依其構造及使用上屬獨立之建物，自有獨立之所有權，上訴人既登記為系爭地下室之共有人，則能否謂上訴人不得本於共有人地位，對系爭地下室行使優先承買權，亦非無疑。雖系爭地下室兼供防空避難室使用，揆諸前揭說明，尚不得認兼有防空避難用途之地下層，必係地上房屋之附屬建物或其共同使用部分，或僅能由其上建物區分所有人占有使用。又所附平面圖固標示有蓄水池、管線間、腐敗槽、濾水池、變壓器室等設備，應僅生上訴人於使用該系爭地下室是否應承受若干限制或負擔，以維持大樓公共安全及正常運作。原審未曾調查系爭地下室是否具構造上及使用上之獨立性，上開公用設備究占系爭地下室空間為何？此前系爭地下室究竟如何使用？倘上訴人取得全部地下室所有權，是否足以妨害其他區分所有權人使用共同部分之權利？徒因系爭地下室兼防空避難室使用及業已刪除之土地登記規則第七十六條暨制定在後之公寓大廈管理條例規定，即認其係附屬於建物之公共設施，進而為上訴人不利之判決，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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