一○三年度台上字第九○五號｜民事：返還價金等｜裁判日期：103 年 05 月 08 日

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第九○五號上　訴　人　廖秀美訴訟代理人　余淑杏律師柯俊吉律師蘇　　芃律師上　訴　人　根林建設股份有限公司法定代理人　李陳秀嬌訴訟代理人　陳適庸律師被上訴人　新聯信廣告股份有限公司法定代理人　林徹人訴訟代理人　張慶帆律師被上訴人　大磐國際工程有限公司法定代理人　田崇瑋訴訟代理人　廖穎愷律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國一○二年二月二十一日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第五二○號），各自提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人根林建設股份有限公司給付，及駁回上訴人廖秀美請求上訴人根林建設股份有限公司給付遲延利息新台幣參拾肆萬零柒佰柒拾伍元及裝潢費用新台幣壹佰肆拾肆萬元本息；請求被上訴人大磐國際工程有限公司給付新台幣壹佰肆拾肆萬元本息變更之訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。上訴人廖秀美其他上訴駁回。第三審訴訟費用關於駁回上訴人廖秀美上訴部分，由其負擔。理由本件上訴人廖秀美主張：伊前經對造上訴人根林建設股份有限公司（下稱根林公司）經銷商即被上訴人新聯信廣告股份有限公司（下稱新聯信公司）之推銷，於民國九十七年六月三日與根林公司簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），與訴外人李陳秀嬌等人簽訂土地預定買賣契約書，以總價新台幣（下同）一千一百二十萬元購買基隆市○○區○○街○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地應有部分（下合稱系爭房地）；並與被上訴人大磐國際工程有限公司（下稱大磐公司）簽訂裝潢合約（下稱系爭裝潢契約），以一百八十萬元購買系爭房屋內已施作完成之裝潢（下稱系爭裝潢）。伊已分別支付根林公司、大磐公司價金二百十五萬元、一百四十四萬元。詎系爭房屋於辦理所有權移轉登記及交屋前之九十七年九月二十三日發生漏水，並損及系爭裝潢。根林公司經伊催告修補未予置理，伊乃於九十八年七月二十一日解除前開房地買賣契約。依系爭買賣契約第十條第二款、第十七條第一款及第十六條第二款約定（廖秀美原類推適用系爭買賣契約第十條第二款、第十七條第一款為請求，嗣於原審變更如前），自得請求根林公司給付伊已付房地價金之遲延利息三十四萬零七百七十五元、違約金一百六十八萬元。另各依民法第二百三十一條第一項及消費者保護法（下稱消保法）第七條；消保法第八條；民法第二百五十九條第一款、第二款、第一百七十九條規定，請求根林公司、新聯信公司連帶給付或大磐公司給付伊已付之系爭裝潢價金一百四十四萬元（廖秀美對根林公司、大磐公司原依共同侵權行為及民法第二百二十四條規定為請求，於原審變更如前）等情，爰求為命㈠根林公司給付廖秀美二百零二萬零七百七十五元及法定遲延利息；㈡根林公司及新聯信公司連帶給付或大磐公司給付廖秀美一百四十四萬元及法定遲延利息，如其中一人已為給付，其餘對造於給付範圍內免為給付之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。上訴人根林公司則以：系爭房屋為實品屋，並已完成水電等必要設施及領得使用執照，符合系爭買賣契約第十條第一款之完工約定，伊無給付遲延情事。另裝潢費用一百四十四萬元係廖秀美支付予大磐公司，與伊無涉，且亦無消保法規定之適用等語，資為抗辯。被上訴人新聯信公司、大磐公司則分別以：新聯信公司僅係代銷系爭房屋，非根林公司之經銷商，無消保法第八條之適用；系爭裝潢契約明載「現已完工依現況交屋」，可見系爭裝潢業已交付，廖秀美無從解除系爭裝潢契約等語，資為抗辯。原審以：系爭房屋為根林公司所推「優泉小鎮」建案之實品屋，其內裝潢由大磐公司施作完成。廖秀美於九十七年六月三日與根林公司簽訂系爭買賣契約，並與訴外人李陳秀嬌等人簽訂土地預定買賣契約書，以總價一千一百二十萬元購買系爭房地。系爭房屋於九十七年九月二十三日發生漏水損壞系爭裝潢，經廖秀美於九十八年七月二十一日解除系爭買賣契約，第一審法院因而判命根林公司應返還已收價金二百十五萬元及賠償沙發損害五萬元確定。依系爭買賣契約第十一條第一款、第十二條第二款約定，賣方辦理所有權移轉登記及交屋手續，皆以領得使用執照為辦理各項手續之前提要件。兩造於九十七年六月三日訂立系爭買賣契約時，系爭房屋尚未向主管機關申請使用執照，亦未辦妥建物第一次所有權登記，雖係實品屋，仍屬尚未竣工之建物。又系爭房屋已由大磐公司施作裝潢完成，廖秀美並就該裝潢以一百八十萬元與大磐公司訂立系爭裝潢契約，根林公司復陳稱系爭裝潢因附合構成系爭房屋之一部而一併出售予廖秀美，堪認根林公司出售之系爭房屋包含系爭裝潢，則其所交付之系爭房屋，不僅應具備可供居住之功能，且應具備合於居住美觀及舒適之功能。而系爭房屋於九十七年九月八日取得使用執照後之同年月二十三日發生漏水，致女兒房、客廳及多處牆面受損，影響系爭房屋於簽約時所應具備實品屋應有之居住功能、舒適性及美觀性，自難認已達系爭買賣契約第十條第一款所定「完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施」之完工要件。前開漏水經廖秀美於九十八年六月三十日催告後仍未解決，距九十七年九月八日完工期限已逾六個月，觀之系爭買賣契約第十條第二款約定內容，廖秀美自不得依該款前段約定請求給付遲延利息三十四萬零七百七十五元，而應依同條款後段約定按系爭買賣契約第十七條約定處理。系爭買賣契約第十七條第一款約定「賣方違反第十條第二款及第十六條第一、二款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」。根林公司接獲廖秀美限期催告函後，不僅遲未修復，甚且於九十八年九月二日通知廖秀美辦理過戶及交屋，顯無意履行系爭買賣契約第十條第一款之完工義務，則廖秀美發函合法解除系爭買賣契約，依該買賣契約第十條第二款、第十七條第一款約定請求根林公司給付違約金，即屬有據。審酌系爭房地買賣總價為一千一百二十萬元，且系爭房屋與基地買賣契約為聯立關係，相互依存，及廖秀美已支付裝潢費用一百四十四萬元予大磐公司等情，廖秀美請求根林公司按系爭房地總價百分之十五即一百六十八萬元計付違約金，尚稱合理。惟此違約金係屬賠償性違約金，廖秀美不得再依民法第二百三十一條規定請求根林公司賠償其裝潢費用一百四十四萬元之損害；廖秀美復未證明系爭房屋欠缺合理期待之安全性，並導致其受損，亦無從依消保法第七條規定請求根林公司賠償前開一百四十四萬元。依新聯信公司與根林公司等人所訂「廣告製作及業務銷售合約書」可知，新聯信公司僅負責「優泉小鎮」之銷售及廣告，充其量為仲介或代銷業者，與消保法第八條第一項賺取差價之經銷商有別；況廖秀美迄未受領系爭房屋，顯未因該商品受有損害，其依消保法第八條規定請求新聯信公司賠償前開一百四十四萬元，難謂有據。另查，廖秀美於九十七年六月三日與大磐公司簽訂系爭裝潢契約，並支付其中一百四十四萬元。觀諸該裝潢契約第五條「本工程已全部完工」及第七條「交屋時乙方（即大磐公司）應即通知甲方（即廖秀美）驗收」之內容，可知應俟廖秀美持續占有系爭房屋，大磐公司始能交付或修補相關裝潢，並於交屋時完成驗收程序。惟系爭買賣契約業經合法解除，廖秀美無從占有使用系爭房屋，亦無法與根林公司完成交屋手續，致大磐公司無法完成裝潢驗收，自難認大磐公司有何債務不履行情事。則廖秀美以大磐公司未於一定時期給付，致不能達契約目的，而於一○一年五月二十三日解除系爭裝潢契約，核與系爭裝潢契約第七條驗收期限不符，應不生效力。大磐公司仍得本於系爭裝潢契約保有已領取之一百四十四萬元，僅因無從完成驗收程序，不得請求尾款。廖秀美依民法第二百五十九條第一款、第二款、第一百七十九條規定，請求大磐公司返還一百四十四萬元，洵屬無據。因而駁回廖秀美依消保法第八條規定請求新聯信公司給付一百四十四萬元本息之上訴；另就變更之訴部分，判命根林公司應給付廖秀美一百六十八萬元本息，並駁回廖秀美其餘變更之訴。㈠廢棄發回部分（即廖秀美請求根林公司給付違約金一百六十八萬元本息、遲延利息三十四萬零七百七十五元本息及依民法第二百三十一條規定請求根林公司給付一百四十四萬元本息，暨請求大磐公司給付一百四十四萬元本息部分）：查系爭買賣契約第十條第一款約定「本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算第十八個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關申請使用執照日之認定依據及標準，但有下列情事之一者致不能如期完工，賣方不負遲延竣工之責……」、第十一條第一款約定「房屋產權登記之轉移，應於使用執照核發後備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。」、第十二條第二款前段「賣方依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力及必要之公共設施後，通知買方進行交屋。」（見一審卷一第一七至一九頁），原審先援引前開約定認系爭房屋應以領得使用執照暨完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施為完工要件，嗣又謂應以合於居住美觀及居住舒適為其完工標準，前後論述已有齟齲。又系爭房屋為裝潢施作完成之實品屋，並以領得使用執照之九十七年九月八日為完工期限，為原審確定之事實，則系爭房屋似已符合原審援引前開系爭買賣契約約定所稱完工要件，能否因嗣後發生漏水情事，反謂其未完工？再者，原審認定系爭房屋因同年月二十三日發生嚴重漏水瑕疵，致牆面及裝潢受損害，則系爭房屋究係未完工，抑或有重大瑕疵，自有加以釐清之必要。乃原審遽依系爭買賣契約第十條第二款、第十七條第一款約定判命根林公司應給付違約金一百六十八萬元，暨認廖秀美所受裝潢費用一百四十四萬元損害已含括在前開違約金內，且根林公司遲延完工逾六個月，廖秀美不得再依民法第二百三十一條規定、系爭買賣契約第十條第二款前段約定請求根林公司給付裝潢費用一百四十四萬元及遲延利息三十四萬零七百七十五元本息，即嫌率斷。又關於裝潢費用一百四十四萬元部分，原審先認根林公司出售之系爭房屋已包含系爭裝潢，復謂大磐公司對廖秀美有修補或交付該裝潢之義務，其理由顯屬矛盾。次按，民法第三百七十三條所稱之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付時起，始移轉於買受人。查廖秀美與大磐公司係就系爭房屋已施作完成之裝潢簽訂系爭裝潢契約，為兩造所不爭執，該契約第五條復約定系爭裝潢已全部完工（見一審卷一第三六頁），則廖秀美主張系爭裝潢契約性質為買賣契約，在交付前所生之危險應歸諸出賣人即大磐公司負擔（見一審卷一第一一一頁、原審卷第二九三頁），即屬重要之攻擊方法。原審未說明該主張何以不足憑採，逕認系爭裝潢無法驗收乃肇因廖秀美未能占有系爭房屋，非可歸責於大磐公司，廖秀美解除系爭裝潢契約不生效力，大磐公司仍得保有裝潢費用一百四十四萬元，僅因未驗收不得領取尾款，而駁回廖秀美此部分之請求，亦有理由不備之違法。末查，廖秀美於原審已主張系爭裝潢契約係依存於系爭買賣契約，並因系爭買賣契約解除而併予解除（見原審卷第二一三頁背面），其真意是否主張一方依存之契約聯立，自應予以推闡明晰，原審僅謂其依民法第二百五十五條規定解除契約不合法，而為其不利之論斷，亦有可議。根林公司、廖秀美上訴論旨，分別指摘原判決前開於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。㈡駁回上訴部分（即廖秀美請求新聯信公司給付一百四十四萬元本息部分）：原審以前揭理由，認廖秀美依消保法第八條規定請求新聯信公司給付一百四十四萬元本息，洵屬無據，而駁回廖秀美此部分之上訴及變更之訴，經核於法並無違背。廖秀美上訴論旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件根林公司上訴為有理由，廖秀美上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○三年五月八日最高法院民事第六庭審判長法官吳麗女法官王仁貴法官吳謀焰法官謝碧莉法官盧彥如本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○三年五月十九日 G

最高法院一○三年度台上字第九○五號

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