最高法院一○四年度台上字第二二四六號

最高法院民事判決　　　　　　一○四年度台上字第二二四六號

上訴人

楊石在

上訴人

楊石松

上訴人

楊石富

上訴人

楊永敏

上訴人

楊永田

上訴人

楊孟偉

上訴人

楊德清

上訴人

楊德炎

上訴人

楊祥鑫

上訴人

楊林器

上訴人

楊中奇

上訴人

楊原任

上訴人

楊原江

共同訴訟代理人

熊家興律師

共同訴訟代理人

李國禎律師

上訴人

誠富不動產仲介經紀有限公司

上訴人

兼 法 定

代理人

郭峰誠

上訴人

林鉦智

共同訴訟代理人

陳澤嘉律師

上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，兩造對於中華民國一○三年十二月十一日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○三年度上字第一一○號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人楊石在、楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫、楊永敏、楊永田、楊德清、楊德炎、楊林器、楊中奇、楊原任、楊原江（下合稱楊石在等十三人）主張：楊林器、楊中奇、楊原任、楊原江之被繼承人楊德玉及楊石在、楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫、楊永敏、楊永田、楊德清、楊德炎（下合稱楊永敏等十人）前為坐落台南市麻豆區東角段一○六、一○七、二二四、二二

五、二二六（下稱一○六地號等五筆土地）、三○一、三○四、三○五地號土地（下稱三○一地號等三筆土地，與前述五筆土地合稱系爭土地）之部分共有人，為共同出售系爭土地，乃由楊永田、楊德炎、楊德清及楊德玉授權楊永敏，楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫授權楊石在代理為之。楊永敏、楊石在遂於民國九十七年十月八日與對造上訴人誠富不動產仲介經紀有限公司（下稱誠富公司）簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），經調整售價後，分別以新台幣（下同）四千六百萬元、四千四百萬元委託誠富公司仲介銷售系爭土地。嗣誠富公司尋得買主即訴外人柳進參以一千九百萬元購買三○一地號等三筆土地；訴外人吳清發則委託誠富公司以七千六百零八萬元向楊永敏等十人議價購買一○六地號等五筆土地，詎誠富公司所屬經紀營業員即對造上訴人郭峰誠、林鉦智（下與誠富公司合稱誠富公司等三人）違反忠實義務，竟告知吳清發僅須出價七千三百萬元，惟應給予一百五十萬元予誠富公司，楊永敏等十人因此拒絕出售系爭土地，致受有三百零八萬元差價損失，並因此遭柳進參另案訴請加倍返還定金二百十九萬二千六百六十元確定等情。爰依民法第二百二十七條第二項、不動產經紀業管理條例（下稱系爭條例）第二十六條第二項規定及繼承之法律關係，求為命誠富公司等三人連帶給付五百二十七萬二千六百六十元，及自訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。

誠富公司等三人則以：伊等無私下殺價、向吳清發索取差價半數之行為，原審法院一○一年度上字第一九一號民事確定判決（下稱一九一號確定判決）違背法令，其理由無爭點效之適用。又楊永敏等十人嗣後再與吳清發成交，受有短付居間報酬二百六十六萬元之利益，而其出賣一○六地號等五筆土地應有部分之實際價差為一百五十九萬元，依損益相抵法理，彼等並未受有損害。另楊永敏等十人賠償柳進參加倍定金，係可歸責於彼等事由違反買賣契約，與伊等無關等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為兩造各一部敗訴之判決，駁回其各自之上訴，無非以：楊永敏等十人為系爭土地之部分共有人，楊永田、楊德炎、楊德清及楊德玉授權楊永敏，楊石松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫授權楊石在與誠富公司簽訂系爭契約，委託誠富公司仲介銷售系爭土地等事實，為兩造所不爭。查楊永敏等十人與誠富公司間請求履行契約訴訟，業經一九一號確定判決認定誠富公司確未於二十四小時內轉交買賣議價委託書，違反據實報告義務；林鉦智以違反誠實信用方法，藉由降低成交價，以收取吳清發一百五十萬元，損害楊永敏等十人之權益，依民法第五百六十七條第一項前段、第五百七十一條規定，楊永敏等十人拒絕給付居間報酬，為有理由。誠富公司於本件訴訟既未提出新訴訟資料足以推翻上開判決理由，且前開判斷亦無顯然違背法令，或顯失公平，或前訴訟與本訴訟所得利益差異甚大等情事，則就誠富公司有違反據實告知與忠實義務之重要爭點，其不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷。次查郭峰誠、林鉦智均具不動產經紀營業員資格，且參與系爭土地之仲介，依證人吳清發於原審、一九一號確定判決事件及另案刑事案件之證述內容，參酌郭峰誠於該確定判決事件所陳，足認吳清發證述其原出價七千六百零八萬元，因林鉦智、郭峰誠提議而更改為七千三百萬元一節為真，郭峰誠、林鉦智確有違反居間契約之據實告知及忠實義務，致楊永敏等十人未能以吳清發原出價之七千六百零八萬元出售一○六地號等五筆土地，而受有差額三百零八萬元所失利益之損害。至楊永敏等十人經確定判決認定得拒絕給付誠富公司居間報酬，及其短付一○六地號等五筆土地之仲介報酬，均非基於損害之同一原因事實所生利益，無損益相抵之適用。則楊石在等十三人依民法第二百二十七條第二項及系爭條例第二十六條第二項規定，請求誠富公司等三人連帶賠償三百零八萬元本息，洵屬有據，應予准許。惟觀之系爭契約及委託銷售/出租契約內容變更同意書之記載，楊永敏、楊石在係分別以四千六百萬元、四千四百萬元委託銷售系爭土地，楊石在並就三○一地號等三筆土地另定售價八百八十萬元，楊永敏等十人亦知系爭土地將分別出賣予吳清發、柳進參，而非合併出售，足認彼等並未約定誠富公司應合併銷售系爭土地。而楊永敏等十人與吳清發、柳進參間既分屬不同法律關係，且誠富公司等三人係於一○六地號等五筆土地之居間買賣，違反據實告知與忠實義務，與楊永敏等十人與柳進參間關於三○一地號等三筆土地之買賣無涉，則柳進參於向誠富公司表示願依楊永敏等十人出售之價金為應買之表示並給付定金一百九十萬元時，該三筆土地之買賣契約即已成立，楊永敏等十人不得拒絕履行，是其因違約而須加倍返還定金二百十九萬二千六百六十元，與誠富公司等三人違背據實告知與忠實義務間，無相當因果關係，楊石在等十三人依前述規定，請求誠富公司等三人連帶給付二百十九萬二千六百六十元本息，即無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查郭峰誠、訴外人姜晨駻於柳進參另案請求楊永敏等十人給付違約金事件中分別證述：楊永敏的部分有堅持八筆一併銷售；賣方說八塊土地要一起賣才可以（原審卷二第八○頁、一審卷第三一頁背面判決書），且柳進參之訴訟代理人亦陳稱：買主幾個並不重要，重要的是五月二十五日已將八筆土地一起出售，也達到被告（即楊永敏等十人）要求八筆土地要一併出售的意思（原審卷二第八四頁），參以系爭契約將系爭土地全部列為委託銷售標的（一審卷第七四、七八至八○、八五、八九至九三頁），楊永敏、楊石在復分別以總數四千六百萬元、四千四百萬元為授權之金額等情，楊石在等十三人主張系爭契約約定應一併出售系爭土地等語，似非全然無據。果爾，倘因郭峰誠、林鉦智違反據實告知與忠實義務，楊永敏等十人不同意以較低價格出售一○六地號等五筆土地，而與吳清發合意解除該部分買賣契約，致影響三○一地號等三筆土地之履行，須支付柳進參二百十九萬二千六百六十元，得否謂與郭峰誠、林鉦智之違反義務行為，無相當因果關係？即有再研求之餘地。乃原審未遑詳加究明，徒以楊永敏等十人與吳清發、柳進參為不同買賣，遽認二者無因果關係，自嫌速斷。次查兩造不爭一○六地號等五筆土地應有部分一二分之一一嗣以六千八百二十九萬一千七百元之價格出售予吳清發，既未以七千三百萬元出售該五筆土地，則楊永敏等十人因郭峰誠、林鉦智違反據實告知及忠實義務，而未能以七千六百零八萬元出售，其所失利益能否以七千三百萬元與七千六百零八萬元之差額為其計算基準，已非無疑。倘不能據此計算所失利益，而以楊永敏等十人其後再出售該等土地應有部分之所得，對比吳清發前出價換算應有部分之價格，究有無減少？又楊永敏等十人上開出售吳清發土地若已支付訴外人全東亞不動產仲介經紀有限公司居間報酬，與郭峰誠、林鉦智未違約本應給付同等比例土地之居間報酬相較，有無減少支出？攸關楊永敏等十人有無所失利益及其數額若干之判斷，原審就此均未釐清，逕為不利誠富公司等三人之判決，亦有可議。兩造上訴論旨，各自指摘原判決不利於其部分不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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