最高法院一○四年度台簡上字第七號

最高法院民事判決　　　　　　　　一○四年度台簡上字第七號

上訴人

益民開發建設股份有限公司

法定代理人

鄭敏雄

訴訟代理人

林坤賢律師

訴訟代理人

邱華南律師

被上訴人

華饌企業股份有限公司

法定代理人

呂敏達

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國一○三年十月十三日台灣台中地方法院第二審判決（一○三年度簡上字第一八二號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人向伊承租門牌號碼台中市○區○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋），期間自民國一○○年八月十五日起至一一二年八月十四日止，一○○年八月十五日起至一○三年八月十四日止之每月租金為新台幣（下同）十五萬元。詎被上訴人自一○二年十月十五日起未依約付租，伊於一○二年十二月十七日以存證信函催告被上訴人付清租金遭拒，乃以一○三年四月三日民事補充理由狀繕本之送達，為終止租約之意思表示。兩造間之租賃關係既已消滅，被上訴人自應交還系爭房屋。又被上訴人仍占用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，致伊受有無法使用收益系爭房屋之損害，應給付伊相當於租金之不當得利等情，求為命被上訴人遷讓返還系爭房屋，及自一○二年十二月三十一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊十五萬元，暨自一○三年四月四日起至清償日按年息百分之五計算利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅敘）。

被上訴人則以：伊於承租前曾向上訴人言明承租後就系爭房屋至少三個樓層作為餐廳營業使用，系爭租約第十四條第十六款亦約定，「乙方（被上訴人）租賃經營使用項目用途為餐飲業」，上訴人自應負使系爭房屋一至三層可供伊開設餐廳之義務，伊並將系爭房屋一層至三層改裝成一、二層供客人用餐，三層為廚房及倉庫之餐廳，於一○一年三月底開幕。詎一○一年十月間台中市政府都市發展局（下稱台中市都發局）發函指稱伊將系爭房屋二、三層作為餐廳營業係違規使用，要求伊於文到後三十日內改善或補辦手續。上訴人為出租人，負有將系爭房屋以合於約定使用收益之狀態交付予伊，並於租賃期間保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態之義務，伊遂要求上訴人改善，未獲置理，乃依民法第二百六十四條第一項規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付自一○二年十月十五日起之租金，上訴人不得以伊未繳納而終止租約，系爭租約依然存在，伊有權占有使用系爭房屋，亦無不當得利等語，資為抗辯。

原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造於一○○年四月十五日簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，期間自一○○年八月十五日起至一一二年八月十四日止，一○○年八月十五日起至一○三年八月十四日止之每月租金為十五萬元，被上訴人交付押租金四十八萬三千一百五十四元予上訴人，該押租金足供抵付自一○二年十月十五日起至一○二年十二月三十日止之租金及其他費用。系爭房屋原核定地上第一層為G3類組店鋪使用，第二層為G2類組辦公室，第三層為G2類組辦公室、H2類組住宅。被上訴人於一○一年十月一日接獲台中市都發局中市都管字第○○○○○○○○○○○號函，謂被上訴人於系爭房屋第一至第三層經營餐廳，疑似違反原使用執照核定之使用類組，請被上訴人於文到後三十日內依建築法第九十一條規定改善或補辦手續。被上訴人行使同時履行抗辯權，自一○二年十月十五日起拒絕支付租金等情，為兩造不爭執之事實，並有系爭租約、存證信函及台中市都發局函等可證。次查以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，係出租人之主要義務，系爭租約未明文排除上訴人此項法定義務，當然應回歸法律之一般規定。且系爭房屋為七層樓之建物，地上一層可供作店鋪、辦公室使用，地上二、六、七層可供作辦公室使用，地上三至五層可供作辦公室、住宅使用，有使用執照可證；而系爭房屋位於台中市一中街商圈，商業活動繁榮，如使用用途能變更為店鋪，即能大幅增加系爭房屋之使用價值與市場價值，並由上訴人享受此項增值利益，其當然負有辦理變更使用執照之義務。況系爭租約第十四條第十六款約定「乙方（被上訴人）租賃經營使用用途為餐飲業」，根據系爭房屋之合理使用方式與效益，一、二層為客人用餐區，三層為廚房及倉庫，應係兩造訂立租賃契約時所預設之共同主觀認知，上訴人應在租賃關係存續中，保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態。是上訴人自應申請變更使用執照，使系爭房屋一至三層可供開設餐廳，讓系爭房屋合於約定使用狀態。上訴人未履行此項義務，被上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付自一○二年十月十五日起之租金。綜上所述，上訴人以被上訴人積欠租金達二月以上，於一○三年四月三日終止系爭租約，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及自一○二年十二月三十一日起至被上訴人遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付十五萬元不當得利，並自一○三年四月四日起至清償日止按年息百分之五計付利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由（本院十七年上字第一一一八號、八十三年台上字第二一一八號判例參照）。查系爭租約第六條第七款、第十款係約定，「乙方（被上訴人）不得違反政府法律相關規定…如因此情事觸及主管機關之相關法令時，衍生之罰款與刑責概由乙方負擔，與甲方（上訴人）無涉」、「本房屋政府建管單位規定之主要使用用途係供店舖或辦公室之用，如乙方從事政府列管之特殊行業所衍生之一切費用或罰鍰、刑責概由乙方承受，與甲方無涉」，有系爭租約在卷可稽（見第一審卷八至十頁）。兩造似未約定系爭房屋一至三層應可供開設餐廳。果爾，上訴人於事實審主張：兩造就系爭房屋如何使用之契約義務，約定於系爭租約第六條，依該條第七款、第十款約定，足徵兩造已約定系爭房屋之使用用途為店舖或辦公室，有關系爭房屋之開業使用上之適法性，應符合政府法律相關規定，而就系爭房屋之合法使用，係被上訴人內部經營管理之事項，非伊所能置喙，被上訴人就系爭房屋如欲經營餐飲業，相關之行政手續及費用，應由被上訴人辦理及支付，與伊無關。至系爭租約第十四條第十六款約定「乙方租賃經營使用項目用途為餐飲業」，僅能解釋為伊知悉被上訴人就系爭房屋未來之使用用途為餐飲業，不得強解為伊負有「透過行政手續變更使用而使得被上訴人就承租房屋一至三層達到全部均能合法作為餐廳營業使用之狀態」之主給付義務等語（見第一審卷六五頁，原審卷一○八頁），是否毫無足採，即不無研求之餘地。原審遽以前揭理由為上訴人不利之判決，難謂無違背本院上開判例之違誤。上訴論旨，指摘原判決適用法規顯有錯誤，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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