最高法院一○五年度台上字第一四三七號

最高法院民事判決　　　　　　一○五年度台上字第一四三七號

上訴人

廖瑞道

上訴人

廖鈞德

上訴人

廖邦雄

共同訴訟代理人

楊傳珍律師

參加人

吳玉瓊

訴訟代理人

林坤賢律師

訴訟代理人

邱華南律師

被上訴人

柯美雲

訴訟代理人

劉錦勳律師

　　　　　　賴鴻鳴律師

　　　　　　吳梓生律師

　　　　　　鄭志誠律師

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國一○四年六月十七日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○三年度重上更㈠字第二九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國九十三年一月十六日與上訴人及訴外人廖金水、廖金科、廖志修（下稱廖金水等三人）、廖李良簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），承租上訴人共有（廖瑞道、廖邦雄、廖鈞德之應有部分依序各為十萬分之一七九九二、十萬分之五○○三九、十萬分之三一九六九）坐落台中市○○區○○段○地號土地、廖李良（九十三年八月六日移轉予廖鈞德）所有同段九之一地號土地，及廖金水（九十四年二月一日移轉部分土地予訴外人賀心韻）等三人共有同段九之二地號土地（下稱各筆土地地號、合稱九地號及九之一地號二筆土地為系爭土地），供建築房屋經營遊藝場及其他相關行業之用。約定租期自同年五月二十日起至一○三年二月十九日止，租賃期間出租人如欲出賣租賃物時，應先通知伊，伊得依相同條件優先承買。出租人同意承租人在土地上搭建工作物或建築房屋，惟須以出租人為起造人申請保存登記。伊於系爭土地上建築同段四三○建號門牌號碼台中市○○○路○段○○○號建物（下稱系爭建物），借名登記於上訴人廖瑞道、廖邦雄（下稱廖瑞道等二人）名下，上訴人不得將該建物出售或設定擔保。上訴人於租賃存續期間之九十八年八月三十日，將系爭土地（含系爭建物）以總價新台幣（下同）四億二千零四十八萬一千五百元出售予參加人，未通知伊依相同條件優先承買。伊知悉後即於一○○年五月間以存證信函向上訴人為優先承買之表示，上訴人應以相同條件與伊訂約，及於伊給付價款全額之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊。爰依系爭租約約定及民法第四百二十六條之二第一項、土地法第一百零四條第一項之規定，求為命上訴人於伊依原判決附表（下稱附表）所示給付四億二千零四十八萬一千五百元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。

上訴人則以：系爭建物雖由被上訴人出資興建，但所有權仍屬伊所有，系爭建物與基地既同屬伊所有，被上訴人無土地法第一百零四條之優先承買權。被上訴人違法使用系爭土地，經伊合法終止系爭租約，已無優先承買權。被上訴人早已知悉系爭標的買賣之事實，其未能證明於一○○年五月十日發函表示欲優先購買之十日前，即同年四月三十日之後始知悉，已視為拋棄，不得再行主張。其於土地價格巨幅上漲後，始主張優先承買權，權利之行使違反誠信原則，且為權利濫用。參加人以：系爭建物縱係由被上訴人出資興建，然既約定登記於上訴人名下，所有權屬於上訴人所有，與土地法第一百零四條第一項之情形不同，被上訴人無從主張就系爭土地有優先承買權存在。其主張借名登記，不得對抗善意信賴不動產登記之伊。兩造間租賃關係已終止及被上訴人不得行使優先購買權，此重要爭點均經另案拆屋還地訴訟判決確定，本件不得為相反之論斷各等語，資為抗辯。

原審就上開部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：土地法第一百零四條第一項所定之「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權」，為物權之先買權，先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務。基地承租人之優先購買權，於出賣人與第三人簽訂買賣契約時即成立，基地承租人就已發生並得行使之優先購買權，於行使之前，縱因租約租期屆滿或被終止，亦不影響其行使該項優先購買之權利，即其優先購買權依然存在，此有本院九十八年度台抗字第一○○一號裁定、七十八年度台上字第一八九七號判決、九十一年度台上字第二一五四號裁定、八十八年度台上字第二一六七號判決、九十八年度台抗字第一八七號裁定、一○○年度台上字第一五八二號判決、七十二年度台上字第二八二二號判決、六十七年度台上字第四七九號判決、及六十七年五月二十三日六十七年度第五次民事庭會議決議可資參照。查被上訴人主張：伊於九十三年一月十六日與上訴人、廖金水等三人及廖李良共計七人簽訂形式上為單一契約之土地租賃契約，承租當時為上訴人所共有惠民段九地號、廖李良所有九之一地號、廖金水等三人所共有九之二地號土地，供建築房屋經營遊藝場及其他相關行業之用，約定租期自同年五月二十日起至一○三年二月十九日止，租賃期間出租人如欲出賣租賃物時，應先通知伊，伊得依相同條件優先承買。廖李良於九十三年八月六日以贈與為原因將九之一地號土地移轉登記予廖鈞德，廖金水於九十四年二月一日將九之二地號土地應有部分37770/100000以夫妻贈與為原因而移轉登記予賀心韻。系爭租約第六條約定：「本件租賃土地，甲方（即出租人）同意乙方（即被上訴人）在土地上搭建工作物或建築房屋，惟須以甲方為起造人申請保存登記，租賃期間屆滿時，乙方應將房屋或工作物拆除，恢復原狀。興建、拆除、回復原狀所需之費用，應由乙方自行負擔。」被上訴人於系爭土地、九之二地號土地上各於九十五年間興建完成系爭建物及同段四二九建號建物（門牌號碼為同路段一一五號）二棟，並加蓋遮雨棚聯結為一建物合併使用，依約各借名登記於廖瑞道等二人、廖金水等三人名下等情，已據提出土地租賃契約書、土地及建物登記第二類謄本等件為證。第一審審理時，兩造協議簡化爭點，已將「系爭建號四三○建物即門牌號碼台中市西屯區○○○路○段○○○號房屋係被上訴人所建造，依系爭租約第六條約定，借名登記在上訴人廖瑞道、廖邦雄名下」等情，列為不爭執事項。上訴人雖嗣後翻異先前主張，抗辯：系爭建物並非被上訴人所有借名登記於上訴人名下，上開不爭執事項與事實不符，撤銷自認云云。惟按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第第二百七十九條第三項定有明文。查上訴人曾以被上訴人違反系爭租約，經其合法終止等為由，向台灣台中地方法院起訴請求拆屋還地（九十八年度重訴字第三九六號），於該案中對於系爭建物係被上訴人所建造，借名登記於上訴人名下乙情均不爭執。上訴人撤銷自認，難謂可採，應認系爭租賃屬土地法第一百零四條租地建屋之情形。被上訴人主張：上訴人於九十八年八月三十日與參加人簽訂不動產買賣契約書，約定土地每坪以一百零五萬元計算，總價金為四億二千零四十八萬一千五百元（含建物），將系爭土地及建物出售予參加人。上訴人於出售上開房地時，並未通知伊，伊於知悉後即以台中民權路郵局第一一六九號存證信函向上訴人表示願以相同條件優先購買，該存證信函分別於一○○年五月十一日及十二日送達上訴人；伊於得知買賣契約內容後，再於同年月二十四日以台中民權路郵局第一二八三號存證信函通知上訴人於文到七日內依其與參加人所簽訂之買賣契約相同條件，與伊簽訂買賣契約。上訴人於收受存證信函後，於同年月二十六日委由林辰彥律師通知伊之代理人林松虎律師，表示不願與伊簽訂買賣契約等情，有各次郵局存證信函、買賣契約等影本在卷可稽，並為上訴人所不爭。被上訴人之優先購買權於九十八年八月三十日即成立（發生）而處於得行使之狀態，因上訴人未依法通知，其優先購買權並未消滅。上訴人以被上訴人違約為由，於九十八年十月二十日另案提起拆屋還地訴訟，以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之表示，雖經原法院一○一年度重上更㈡字第九號判決所肯認。惟被上訴人就系爭土地之優先購買權不因租約經上訴人終止而消滅，被上訴人既已行使優先購買權（形成權），兩造間已依上訴人與參加人間買賣契約之同樣條件成立買賣契約。被上訴人請求上訴人於伊依附表所示給付四億二千零四十八萬一千五百元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按民法第四百二十六條之二第一項及土地法第一百零四條第一項所定基地承租人之優先承買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。是以承租人之基地優先承買權，必須在基地出賣時，仍具租賃關係為前提；且應於租賃關係存續中，始得行使此項權利。倘租賃契約業經合法終止，承租人占有基地已無正當權源，自無基地優先承買權。查被上訴人就系爭土地之租賃契約，因其於系爭建物非法經營賭博電玩，供違反法令之使用，經上訴人以其違約為由，於九十八年十月二十日合法終止，另案訴請其拆屋還地，業據本院一○二年度台上字第七九六號判決被上訴人敗訴確定在案（見本院一○三年台上字第一○三四號卷三七至四○頁）。則被上訴人於一○○年五月間行使優先購買權時，與上訴人間既無租賃關係之存在，依上說明，自不應准許。原審所引本院前開裁判、決議，均未認基地承租人於租約終止後仍得主張優先承買權，原審持此見解，遽為上訴人不利之判決，殊嫌無據。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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