一○五年度台簡上字第三九號（請求給付租金等） - 最高法院｜2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　一○五年度台簡上字第三九號上　訴　人　李學忠訴訟代理人　陳貴德律師複代理人　劉嘉宏律師被上訴人　豐泰投資股份有限公司法定代理人　葉步泉訴訟代理人　葉璧川律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國一○五年五月二十五日台灣台北地方法院第二審判決（一○三年度簡上字第二六○號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人再給付及駁回上訴人之上訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣台北地方法院。理由本件被上訴人主張：上訴人向伊承租門牌台中市○○街○○○○號一、二樓房屋及庭園空地（下稱系爭房屋），租賃期限自民國九十三年六月一日起至九十八年五月三十一日止，因房屋修繕、、變更作業期等故不計租金，自九十三年十月一日起，始須按月給付租金新台幣（下同）七萬五千元，詎上訴人藉詞拒付租金，且於租期屆滿後，猶繼續占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，上訴人應給付伊自九十六年六月八日起至一○一年五月三十一日止租金、不當得利，計四百四十四萬五千元，並加計支付命令繕本送達翌日起法定遲延利息等情，依兩造租賃契約（下稱系爭租約）及不當得利法律關係，求為命上訴人給付三百六十萬二千九百二十九元本息之判決（逾此之訴分別經第一審及原審判決被上訴人敗訴，均未據其聲明不服；又原審認上訴人對於被上訴人債權所為抵銷之抗辯，於八十四萬二千零七十一元之範圍內有理由，故於主文諭知上訴人關於本案給付一百九十七萬七千九百二十九元本息部分之上訴駁回，並命其再給付一百六十二萬五千元本息）。上訴人則以：依系爭租約約定，伊承租系爭房屋係為設立合法托兒所及幼稚園，惟伊欲申請變更系爭房屋使用執照用途為托兒所及幼稚園使用時，方知其原無使用執照致無法變更，嗣後又發現系爭房屋圍牆侵占公有道路用地，被上訴人卻不同意拆除圍牆及縮小庭院面積，以致無法申請立案證照，伊得拒絕給付租金，且亦得依情事變更原則，請求減少租金。又系爭租約屆期後，被上訴人同意續租，並無不當得利。伊因被上訴人未能提供合於系爭租約使用之房屋，致受有支出委任建築師辦理使用執照酬勞及相關費用、社會局罰款、變更用途等費用之損害，得請求被上訴人賠償，且伊前所支付押租金二十二萬五千元，被上訴人亦應返還，均得援為抵銷之抗辯等語，資為抗辯。原審維持第一審所為命上訴人給付一百九十七萬七千九百二十九元本息之判決，駁回上訴人該部分之上訴；並將第一審所為其敗訴之判決部分廢棄，改判命上訴人再給付一百六十二萬五千元本息，無非以：上訴人承租系爭房屋之目的，係供設立托兒所及幼稚園營業使用，為被上訴人所不爭，且依被上訴人所述系爭房屋是有使用執照等語，致使上訴人認為系爭房屋本有使用執照得辦理變更執照，自堪認定。依系爭租約第七條第一項之約定，兩造簽訂系爭租約時，系爭房屋供上訴人經營托兒所及幼稚園使用，乃預設之共同主觀目的。而因被上訴人未保留原領建造執照及核准之設計圖說、勘驗紀錄等，致無法申請補發使用執照，惟上訴人於九十四年五月間，即已知悉其托兒所及幼稚園設立申請未獲准許，果其確有取得台中市政府立案許可設定，合法營業之目的，應即拒絕給付租金，解除或終止系爭租約，竟捨此未為，仍繼續裝修系爭房屋，於無立案許可設立之狀況下，經營月餘，縱使系爭房屋未符租約所定之使用收益狀態，上訴人仍有依約給付租金之義務。又被上訴人應上訴人之要求，以被上訴人名義申請，而於九十七年一月十五日取得使用執照，斯時已合於系爭租約所約定使用收益狀態。嗣上訴人再依此申請變更使用執照，細繹該等資料，聲請名義人均為被上訴人，益徵被上訴人確有履行系爭租約之附隨義務。上訴人辯稱：系爭房屋因庭院外圍及圍牆侵占公有道路用地，致其未能申辦托兒所及幼稚園立案等語，然查被上訴人已依現況交付系爭房屋予上訴人經營七田真幼兒學苑使用，並依約配合上訴人申請變更使用執照用印事宜，即便有上述圍牆違建之存在，亦無礙於上訴人使用面積，自合於債之本旨，被上訴人之附隨義務，僅在於協助辦理系爭房屋變更使用執照之申請，不包括擔保上訴人得以取得托兒所及幼稚園之設立許可。是上訴人以被上訴人違反出租人義務，主張同時履行抗辯而毋庸給付租金，亦非可憑。次查系爭租約於九十八年五月三十一日到期後，上訴人仍置放物品於系爭房屋，被上訴人持續協助上訴人申請變更使用執照，且於一○一年三月二十九日向上訴人表示系爭租約期滿，應商討後續事宜前，未見催告終止契約之舉，是於九十八年六月一日起至一○一年三月二十九日視為以不定期限繼續契約。被上訴人請求自九十六年六月八日起至一○一年五月三十一日止之租金四百四十四萬五千元，應為可採，亦屬權利之正當行使，上訴人請求依情事變更原則酌減租金，並非有理。惟因系爭房屋未領有使用執照，致其無法申請變更使用執照，被上訴人未依系爭租約給付合於約定使用收益狀態之租賃物，上訴人主張因此支出建築師申請費十九萬七千零七十一元、社會局罰款四十二萬元及押租金二十二萬五千元，均准予抵銷，至支出營造廠費用二十四萬零八百五十六元及其他支出六十九萬六千三百元〔含變更用途八萬元、立案申請十二萬元、二次維修工程四（原判決誤為六）十九萬六千三百元〕，則屬無據。從而，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人如上所聲明，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按法院於審理時，就原告主張之訴訟標的應加以特定，俾確定法院審判之對象（或客體），使成為兩造攻防之爭點，以促進審理之集中化，並作為判斷既判力客觀範圍之基準及避免造成法律適用之突襲，此觀民事訴訟法第二百四十四條第一項第二款、第四百條第一項規定自明。查被上訴人於原審具狀主張兩造租金自九十三年十月一日起，算至九十八年五月三十一日止，租約到期後，上訴人仍繼續占住不遷，依照不當得利請求每月租金七萬五千元等語（見原審卷㈠第八、九六頁、卷㈡第六四、六五、七四、九四頁），則被上訴人就上訴人於租期屆滿後繼續占有系爭房屋部分所為請求依據之法律關係究竟為何？尚有不明，原審未予闡明釐清，即以其為不定期限繼續契約，逕認被上訴人可依系爭租約請求至一○一年五月三十一日之租金，已有可議。況原判決認定系爭租約屆期後自九十八年六月一日起至一○一年三月二十九日止，視為以不定期限繼續契約，何以又認被上訴人得繼續請求至一○一年五月三十一日之租金，屆止時間先後不同，並滋疑問。次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符。查兩造系爭租約第七條第一項、第二項約定：「本標的物係供合法托兒所及幼稚園使用，為向主管機關申請變更使用，敬請甲方（即被上訴人）配合乙方（即上訴人）申請執照時用印」、「乙方承租之標的物，除甲方同意之用途外，不得作其他用途使用」，而兩造簽訂系爭租約時，系爭房屋為供上訴人經營托兒所及幼稚園使用，乃其等預設之共同主觀目的，因系爭房屋未領有使用執照，致上訴人無法申請變更使用執照，被上訴人未依系爭租約給付合於約定使用收益狀態之租賃物等情，復為原審認定之事實，果爾，被上訴人所提供之租賃物是否已達到系爭租約中所表明作為合法托兒所及幼稚園之目的？上訴人如因系爭房屋不符法令，致無法辦理托兒所及幼稚園立案證照，能否謂被上訴人之給付符合債之本旨？亦有進一步調查明晰之餘地，原審未遑詳求，遽為上訴人不利之論斷，不免速斷。又主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判力，此為民事訴訟法第四百條第二項明定。上訴人主張其支出有益費用即建築師申請費三十萬元、台中市政府補建照及使照罰款十九萬七千零七十一元，依民法第四百三十一條規定得向被上訴人請求償還，以該等債權對被上訴人之債權為抵銷之抗辯等語（見一審卷㈡第十七頁、原審卷㈡第一○六、一○九頁），並提出委任合約書、建築物補領使用執照報價單等為證（見一審卷㈡第十八至二十四頁），原判決認上訴人得以「建築師申請費十九萬七千零七十一元」抵銷，非僅與上訴人所主張之項目、金額有異，且就其餘三十萬元是否准予抵銷？亦未論述，顯有疏漏，矧上訴人於第一審主張抵銷金額似為一百八十五萬四千二百二十七元（不含押租金二十二萬五千元，見一審卷㈡第十七頁），嗣於原審似又主張其含押租金二十二萬五千元在內之抵銷債權為八百三十四萬七千三百九十七元（見原審卷㈡第一○六、一○七頁），此攸關上訴人所主張抵銷數額及既判力之範圍，尤有釐清之必要。上訴論旨，指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○五年十一月三十日最高法院民事第六庭審判長法官林大洋法官鄭傑夫法官蕭艿菁法官滕允潔法官陳玉完本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○五年十二月二十日Ｑ

最高法院一○五年度台簡上字第三九號

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