最高法院一○五年度台上字第一四四三號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　一○五年度台上字第一四四三號上　訴　人　新人類國社區公寓大廈管理委員會法定代理人　黃文淵訴訟代理人　陳萬發律師被上訴人　葉軍棟謝素娥吳明裕徐文雄葉昌憲徐文輕翁瑞祥徐文吉上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國一○四年十二月二十三日台灣高等法院第二審更審判決（一○三年度上更㈠字第九三號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件被上訴人主張：伊於民國九十三年六月三日以新台幣（下同）五百萬元價金，向訴外人威固建設開發股份有限公司（下稱威固公司）買受坐落桃園市○○區○○○○段○○○○段○○○○地號土地上之「新人類國社區」（下稱系爭社區）地下一樓，如第一審判決附圖一所示之汽車停車位共六十個（下稱系爭停車位，車位編號詳如第一審判決附圖二所示），並推派葉軍棟為代表人，與威固公司簽訂地下車位買賣合約書（下稱系爭契約）。威固公司已將系爭停車位全部登記於共同使用部分之同小段○○○○建號（下稱○○○○建號）上，該○○○○建號建物面積係包含全部汽車停車位之面積及系爭社區之大公面積，除由房屋承購戶依主建物面積之不同，就○○○○建號分別取得大公面積萬分之十一至十九等不同比例之應有部分外，另將全部汽車停車位面積之應有部分，登記為主建物即同小段○○○○建號（下稱○○○○建號）所享有對○○○○建號之應有部分（即萬分之五九七三）；如另購停車位者，再將○○○○建號之應有部分轉讓予買受停車位之人，每一停車位之應有部分為萬分之八十。威固公司與系爭社區之房屋承購戶間，在房地預定買賣契約書上約定該社區地下室一樓之汽車停車位，必須另行購買始得使用之，而與系爭社區之共有人間合意成立分管契約，由伊按分管契約占有並使用系爭停車位。系爭停車位現由上訴人予以強占，且出租他人收取租金，妨害伊之使用、收益，伊因而受有每一停車位每月租金一千二百元之損害等情；爰依分管契約及不當得利之法律關係，求為命上訴人將如原判決附表（下稱附表）一、三、四、五、六之一、七之一、八所示之汽車停車位依序返還予葉軍棟、謝素娥、吳明裕、徐文雄、翁瑞祥、徐文吉，葉昌憲（下稱葉軍棟等七人），並給付伊如附表九所示之不當得利之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。上訴人則以：伊為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，不具實體法上之權利能力，不能享受權利，負擔義務，被上訴人不得請求伊返還停車位及給付不當得利。又○○○○建號建物之所有權人原登記為訴外人陳廣玲，威固公司從未取得該建物之所有權，且○○○○建號建物自始以訴外人金鼎企業社等人為起造人，亦非威固公司所有，被上訴人縱曾與威固公司簽訂系爭契約，仍屬不實虛偽之契約。系爭社區部分承購戶簽訂房地預定買賣契約書時，威固公司尚未成立，並無威固公司與各承購戶之分管約定存在之情事。況系爭社區地下一樓係防空避難室兼停車位，依竣工圖所示，該建物建造執照上之汽車停車位僅有七十五個，其他空間則為避難用途、車道行駛之通路、迴車空間、清水池、化糞池、污水池、廢水池、電表房、機械房等用途，不得私劃為停車位使用。被上訴人請求返還之系爭停車位，部分非屬合法車位，不得約定專用，其據以請求亦屬無據等語，資為抗辯。原審以：被上訴人於九十三年六月三日以葉軍棟為代表人，與威固公司簽訂系爭契約，約定以五百萬元向威固公司購買如附表一至附表八所示之停車位，被上訴人各人購買之車位位置及編號則如合約書所示。系爭社區之建物係由訴外人金鼎企業社等人為起造人，並於八十二年間向桃園市政府工務局就坐落桃園市○○區○○○○段○○○○段○○○○地號土地申請使用執照，經桃園市政府工務局核發桃縣工建使工字第○○○號使用執照在案等情，為兩造所不爭。被上訴人於起訴時，公寓大廈管理條例已施行多年，依公寓大廈管理條例第三十八條第一項規定，公寓大廈管理委員會係有當事人能力之團體。再依新人類國社區規約第四章「管理經費收支辦法」之約定，管理經費之來源包括「停車位管理費」等住戶每月繳交之管理費，上訴人不否認系爭停車位現由其出租他人使用，則上訴人管理系爭停車位並收取管理費及清潔費，屬於上訴人本於規約之授權，而以自己名義為區分所有權人取得權利，堪認上訴人就本件訴訟有當事人能力及實施訴訟之權能。系爭社區地下一樓停車場於社區之建物出售時，即已規劃設置一百四十二個停車位，汽車停車位面積及大公面積均登記在○○○○建號，而全部汽車停車位面積之應有部分則登記為主建物即○○○○建號所享有對○○○○建號之應有部分（即萬分之五九七三），房屋承購戶對於○○○○建號除依主建物之不同，分別取得大公面積萬分之十一至十九不等比例之應有部分外，如另購置停車位者，建商即將○○○○建號以各車位之權利範圍萬分之八○方式辦理移轉登記，有卷附之建物登記謄本、地下一樓平面圖可參。可知系爭社區停車位所在之○○○○建號屬全體區分所有權人所共有。卷附之房地預定買賣契約書第一條第四款、第二條第一款依序約定：「關於汽車停車位部分甲方（即買受人）同意由停車位承受人使用收益。」、「本大廈左列之部分，其使用管理及所有權歸屬約定如左：地下停車位在平時由車位承買人作善良維護管理與使用。惟遇空襲時，應開放供全體住戶作緊急避難之使用」，可知承購戶如欲使用停車位，須另與建商即威固公司簽訂車位買賣契約書，給付車位價金，並於契約中約定可使用特定之停車位編號。上訴人並未提出有別於上開約定內容之買賣契約，復自承系爭社區停車位係有買受停車位之人方有使用權，足認建商與系爭社區之各區分所有建物買受人於訂立房地買賣契約及車位買賣契約書時，已約明買受停車位者之使用位置；未買受停車位之區分所有權人亦知其不得使用已被劃定為停車位之空間，即已同意由買受停車位之區分所有權人取得停車位之專用權，而與買受系爭停車位之區分所有權人成立共有物分管契約。上訴人抗辯系爭社區之區分所有權人間就社區停車位並無分管契約存在云云，委不足採。又○○○○建號建物雖係於八十三年一月三十一日辦理第一次登記，所有權人為陳廣玲，惟陳廣玲係受威固公司之委託，出名登記為○○○○建號建物之所有權人，系爭社區停車位售出後，關於○○○○建號建物之所有權移轉登記手續，均由威固公司知會陳廣玲後逕行辦理等情，業經證人陳廣玲證述明確；參以陳廣玲就其名下之○○○○建號建物所有權，確有依威固公司與各車位買受人訂立之車位買賣契約，將各該應有部分移轉登記予車位買受人，堪信陳廣玲所為上開證述，為真實可採。另系爭社區地下一樓各停車位之買受人可取得○○○○建號權利範圍萬分之八○，並取得停車位之專用權，對照陳廣玲移轉予被上訴人之應有部分合計萬分之四八○○，相當於六十個停車位，核與被上訴人與威固公司簽立之系爭契約所載車位數量相符。系爭社區地下一樓之停車空間，部分停車位雖掛有管委會（公有）之告示牌，惟系爭停車位所掛之牌示內容則為「私有」，足見系爭停車位確係威固公司取得分管之部分。威固公司於九十三年六月三日將系爭停車位之專用權售予被上訴人，並將○○○○建號建物所有權利範圍萬分之四八○○移轉登記予被上訴人，被上訴人自已取得系爭停車位之占有使用權。威固公司於公司完成設立登記前，以建商名義與系爭社區承購戶成立之各該契約，於公司設立登記後，已由該公司承受，系爭社區之區分所有權人於簽訂房地預定買賣契約時，均同意該分管約定，歷來亦均由買受停車位之人使用停車位方式，使用系爭社區地下一樓之停車空間。上訴人抗辯：威固公司於完成設立登記前，與承購戶間之分管契約並未合法成立云云，自不足採。系爭社區之建物係於八十年十月間取得建照執照，有卷附之八○桃縣工執照字第工○○○號建造執照可稽，屬於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，依該條例第五十五條第二項但書規定，關於系爭停車位之專用約定，不受同條例第七條不得為約定專用部分之限制。系爭停車位分別位於系爭社區竣工圖圖面之避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處，固非威固公司依建築法規劃設置之停車位，有違建築法第七十三條第二項規定；然同法九十一條第一項第一款係規定，主管建築機關得對之科處罰鍰等加以制裁，以禁遏其行為，可知建築法第七十三條第二項規定，係屬取締規定，而非效力規定，相關當事人就系爭停車位所為之約定，並非當然無效。上訴人抗辯系爭分管契約因違反禁止規定而無效，委不足採。上訴人自承系爭停車位迄今均由上訴人管理及出租使用，被上訴人葉軍棟等七人自得請求上訴人返還停車位；又上訴人占用被上訴人之停車位，妨礙被上訴人之使用及收益，惟其無法律上原因而受利益，致被上訴人受有損害，亦應負返還不當得利之責。從而，被上訴人依分管契約及不當得利之法律關係，請求上訴人將附表一、三、四、五、六之一、七之一、八所示之汽車停車位返還予葉軍棟等七人，並給付被上訴人各如附表九所示之不當得利，洵非無據，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予審究之意見。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，公寓大廈之建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，應解為該公寓大廈之共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。查原審依卷附之建物登記謄本、地下一樓平面圖，認定系爭社區停車位所在之○○○○建號屬全體區分所有權人所共有；復依卷附之房地預定買賣契約書之約定，以房地承購戶如欲使用停車位，須另與建商威固公司簽訂車位買賣契約書，給付車位價金，並於契約中約定可使用特定之停車位編號等情，認定建商威固公司與各區分所有建物買受人於訂立房地買賣契約及車位買賣契約書時，已約明買受停車位者之使用位置，而未買受停車位之區分所有權人亦知其不得使用已被劃定為停車位之空間，即已同意由買受停車位之區分所有權人取得停車位之專用權，與買受系爭停車位之區分所有權人成立共有物分管契約，所為上開認定無違證據法則與論理法則。又按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，關於公寓大廈共用部分，所約定專用有違法令使用限制之規定者，依同條例第五十五條第二項規定，並不受第七條不得為約定之限制。查系爭社區之建物於八十年十月間取得建照執照，係屬公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，關於系爭停車位之專用約定，原審認無公寓大廈管理條例第七條不得為約定專用部分之限制，並無不當。又系爭停車位中，雖非全部由建商威固公司依建築法規劃所設置，而有建築法第七十三條第二項規定之變更使用建築物之情形，僅係主管建築機關就違規設置停車位部分，得依同法第九十一條第一項第一款規定，對於建築物所有權人、使用人為科處罰鍰、限期改善等行政處分而已，不得謂系爭社區之區分所有權人間就地下一樓防空避難室兼停車場之約定專用，係違背強制或禁止規定及背於公共秩序，而有民法第七十一條、第七十二條規定之無效情事。原審因而為被上訴人勝訴之判決，難認有何違背法令。上訴論旨指摘原判決違背法令，復就原審取捨證據、認定事實之職權行使及其他贅述理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○五年八月二十五日最高法院民事第五庭審判長法官高孟焄法官袁靜文法官鍾任賜法官陳駿璧法官李文賢本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○五年九月五日Ｅ

最高法院一○五年度台上字第一四四三號

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