最高法院一○五年度台上字第一七七五號

最高法院民事判決　　　　　　一○五年度台上字第一七七五號

上訴人

陳水成

訴訟代理人

王維毅律師

訴訟代理人

曾胤瑄律師

被上訴人

臺灣高雄地方法院

法定代理人

陳中和

上列當事人間請求國家賠償事件，上訴人對於中華民國一○四年六月三十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○四年度上國易字第四號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人之法定代理人已變更為陳中和，茲據其具狀聲明承受訴訟，核無不合， 先予敘明。

次查上訴人主張：被上訴人民事執行處一○二年度司執字第九一三號強制執行事件（下稱系爭執行事件），於民國一○二年七月二十五日拍買訴外人林志陽（即林偉崧）所有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（下稱系爭土地），由伊以新台幣（下同）一百十三萬元拍定。雖該執行事件拍賣公告記載「本件拍賣標的上建物所有權人，如符合租地建屋情形，承租人有優先承買權」（下稱系爭備註事項），然被上訴人未通知伊，即於同年九月二日逕准訴外人即地上建物所有人張舒雅行使優先承買權，並核發權利移轉證書。嗣伊發現張舒雅係因贈與而取得該地上建物（即○○區○○段四四一建號建物，下稱系爭建物），顯與土地法第一百零四條規定及拍賣公告所載「租地建屋」要件不符，被上訴人准其優先承買並核發權利移轉證書，已剝奪伊聲明異議之救濟途徑，且侵害伊為系爭土地拍定人之地位，致伊受有預期利益損害等情。爰依國家賠償法第二條第二項規定，求為命被上訴人回復原狀即回復上訴人為系爭土地拍定人地位之判決。嗣於原審追加聲明如自確定判決翌日起三個月內無法回復原狀，命被上訴人賠償二百四十八萬五千元及加計自一○二年九月二日之翌日起算之法定遲延利息。

被上訴人則以：本件拍賣公告之記載，客觀上已足使欲投標者知悉系爭土地可能有優先承買權存在，縱未臚列相關條文，亦不排除相關法條之適用。況優先承買權係法律規定，縱拍賣公告未予明示，亦無礙優先承買權人之行使。又執行法院形式上認定第三人符合優先承買權規定，如拍定人不服，亦可提起訴訟救濟，伊辦理本件優先承買程序並無疏失等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭執行事件一○二年七月三日拍賣公告載明上開備註事項，系爭土地於一○二年七月二十五日由上訴人以一百十三萬元拍定。嗣被上訴人通知地上建物所有人張舒雅限期陳明是否依相同條件優先承買，經張舒雅具狀聲明願意承買及繳付價金後，被上訴人於同年九月二日核發權利移轉證書，另於同日發函上訴人，告之系爭土地業經他人行使優先承買權及繳足價金，並退還上訴人所繳保證金等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。依土地法第一百零四條第一項前段規定可知基地承租人在基地出賣時，依法享有優先承買權利；又民法第四百二十五條之一第一項規定係將本院四十八年台上字第一四五七號判例意旨及法理予以明文化。若房屋及土地分離讓與之事實，係發生於前開規定施行前，然其原因事實與上開判例意旨或法理相符，應得以該判例或法理為基礎，推斷土地或房屋之受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，具有租賃關係。查訴外人張文財（即張舒雅之父）於六十四年十二月二十七日取得系爭土地所有權，嗣在其上興建系爭建物，並於六十六年一月四日登記為建物所有權人。系爭建物於六十六年十月七日以買賣為原因移轉登記予訴外人張溪水（即張文財之父），張溪水再於九十九年一月十八日以贈與為原因移轉登記予張舒雅；系爭土地則於八十三年七月十五日移轉登記予訴外人林偉崧（即系爭執行事件債務人）所有等情，有土地及建物登記簿謄本、土地登記異動索引及戶籍謄本可稽，堪認系爭土地與系爭建物原均屬張文財所有，嗣分別轉讓予林偉崧（土地部分）；張溪水、張舒雅（建物部分）（下稱「分離讓與」），則張舒雅取得系爭建物所有權時，依上開規定及判例意旨，即具系爭土地之基地承租人身分。被上訴人依張舒雅所提資料，經形式審查而認定系爭建物與系爭土地在拍賣前已生「分離讓與」之事實，故認定張舒雅符合基地租賃「承租人」資格，而准其行使優先承買權，應與法律規定相符。又優先承買權係基於法律規定而生之形成權，縱系爭拍賣公告未臚列優先承買權之全部規定，亦無礙張舒雅以建物所有人及基地承租人身分，行使優先承買權；另依系爭拍賣公告內容綜合觀之，可知系爭執行事件拍賣標的不及於土地上之「他人建物」，且該「他人」亦有依法主張優先承買權之可能，且上訴人於第一審自承「伊投標前確自司法院網站法拍公告得知系爭土地可能有優先購買權人的問題」，自難謂其在得標後即有確定可取得所有權之合理期待；又執行法院之拍賣底稿未經核定並對外公告，自無從據為認定拍賣條件之依據。再被上訴人於上訴人拍定後，即於一○二年八月十三日函詢張舒雅承買意願，該函並載明如有符合土地法第一百零四條第一項規定之優先承買權者，得以拍定之同一價格優先承買系爭土地等語，上訴人亦於同年八月十九日收受該函副本，有執行卷附函文等可稽，被上訴人於無人異議，並經張舒雅繳納價金，而於同年九月二日核發權利移轉證書予張舒雅，及退還上訴人所繳保證金，其踐行之程序並無不法或違失。從而，上訴人主張依國家賠償法規定，為如上所聲明之請求，均為無理由等詞，為其心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴。按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。查系爭執行事件拍賣標的物之系爭二七七地號土地，與其上四四一建號建物，本均屬張文財所有，嗣分別轉讓予林偉崧（土地部分）；張溪水、張舒雅（建物部分），為原審合法確定之事實，依上說明，即得推斷土地受讓人林偉崧與房屋受讓人張溪水、張舒雅間，在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。次按土地法第一百零四條第一項關於地上權人及承租人之優先承買權規定，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，杜絕紛爭。本件張舒雅就系爭建物既於得使用期限內，對基地即系爭土地有租賃關係存在，自得依上開土地法規定，於建物基地出賣時，行使優先承買權，被上訴人所屬人員於張舒雅依規定行使優先承買權，繳納價金後，發給權利移轉證書，自無國家賠償法第二條第二項所稱因故意或過失不法侵害上訴人權利之情形。原審為上訴人不利之判決，經核於法洵無違背。上訴論旨，泛以本件無本院四十八年台上字第一四五七號判例之適用，及土地法第一百零四條第一項所示之基地承租優先承買權人不包括民法第四百二十五條之一第一項所示之「房屋受讓人」等詞，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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