最高法院一○五年度台上字第二二四號

最高法院民事判決　　　　　　　一○五年度台上字第二二四號

上訴人

金沙假日大飯店股份有限公司

法定代理人

徐金鳳

訴訟代理人

蔡文斌律師

訴訟代理人

高華陽律師

訴訟代理人

曾獻賜律師

訴訟代理人

詹秉達律師

訴訟代理人

黃陽壽律師

被上訴人

華勁投資股份有限公司

法定代理人

虞幼祥

訴訟代理人

王仁聰律師

上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國一○四年二月四日台灣高等法院高雄分院第二審判決（一○三年度重上字第三八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國九十五年三月十七日與訴外人虞幼祥簽訂買賣契約（下稱前契約），將伊所有坐落福建省金門縣金沙鎮○○○段第○○、○○、○○、○○、○○○地號土地及同段第○○建號即金門縣金沙鎮○○里○○○○○○號房屋（下稱系爭房地），以總價新台幣（下同）一億六千萬元出售予虞幼祥。

嗣虞幼祥以其無法將伊之銀行貸款辦理過戶為由，要求改以被上訴人為買受人，兩造乃於九十六年三月一日以相同總價訂立系爭房地買賣契約（下稱系爭契約）。伊已將系爭房地移轉登記予被上訴人，被上訴人並以系爭房地向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）辦妥抵押貸款，惟其僅給付伊價金九千四百五十萬元，尚欠第三期款二千五百五十萬元及尾款四千萬元未付，屢經催告置之不理等情，依買賣契約之法律關係，備位聲明求為命被上訴人給付六千五百五十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決（被上訴人先位之訴，第一審為其敗訴之判決，其未提起第二審上訴，該部分未繫屬本院，不予贅敘）。

被上訴人則以：上訴人與虞幼祥簽立前契約後，上訴人無法處理其與台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）間借款違約之問題，土地銀行因將對上訴人之借款債權及抵押權讓與訴外人兆豐資產管理股份有限公司（下稱兆豐公司），前契約因此無法履行。斯時系爭房地隨時有被聲請拍賣之可能，上訴人公司實際負責人即董事葉國清乃與虞幼祥委請訴外人王國華出面購買上開借款債權及抵押權，並由葉國清將系爭房地委託估價後，兩造合意以九千五百四十萬元為買賣總價，由王國華代表伊與上訴人重新簽訂系爭契約，將系爭房地出售予伊，系爭契約虛偽記載總價為一億六千萬元，係為便於申辦貸款。伊已付清全部價金九千五百四十萬元，上訴人本件請求為無理由等語，資為抗辯。

原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人於九十五年三月十七日與虞幼祥簽訂前契約，將其所有系爭房地，以總價一億六千萬元出售予虞幼祥。嗣兩造於九十六年三月一日簽訂系爭契約，上訴人於九十七年二月二十日將系爭房地移轉登記予被上訴人，被上訴人就系爭房地支付上訴人之價金共計九千四百七十一萬零五百零一元，含向兆豐公司買受系爭抵押債權支付之二千四百五十萬元、土地增值稅三百六十一萬二千一百六十元、代償上訴人對訴外人李明宗之債務七百萬元、虞幼祥之債務一百六十二萬元、支付上訴人之五千七百九十七萬八千三百四十一元。金門縣政府於九十八年九月二十二日發布系爭土地為旅館專用區，於同年月三十日核發都市計畫土地使用分區證明書，為兩造所不爭執。次查系爭契約第一條雖記載上訴人將系爭房地以一億六千萬元出售予被上訴人，惟上訴人未待被上訴人支付第三期款，先行將系爭房地之過戶登記文件交付被上訴人，核與系爭契約第二條關於第三期款之給付約定不同，系爭契約上開文義是否為兩造所約定系爭房地買賣總價之真意，尚有疑義，應斟酌系爭契約訂立當時及過去之事實等情，以探求兩造之真意。兩造簽訂系爭契約時，上訴人與虞幼祥簽訂之前契約已無法履行，且前契約之付款條件與系爭契約之付款條件，顯不相同，難以上訴人與虞幼祥簽訂之前契約，遽認係兩造簽訂系爭契約所定買賣價金之真意。系爭房地於九十六年一月一日合理之正常價格為一億零二十四萬六千元、特定價格為一億六千二百九十三萬八千元，有歐亞不動產估價師聯合事務所估價報告書（下稱系爭估價報告）可稽。參酌證人即不動產估價師林書弘證稱：系爭土地使用分區，現為第一種風景區，若改成旅館區，其建蔽率和容積率均會提高，故依此特定條件評估特定價格，依現在條件評估正常價格等語；證人即估價師助理蘇彩茸證稱：系爭鑑價案以抵押權設定為委託鑑價目的，伊依葉國清提供之土地使用分區變更預計進程相關資料，主要採認預計興建大型旅館之房間數及總樓層地板面積，作為特定條件之評估，在鑑價過程有聽到葉國清提到鑑價係為向銀行貸款等語；及系爭估價報告之記載內容，足見系爭估價報告之特定價格一億六千二百九十三萬八千元，係以銀行抵押貸款為目的，並以土地使用分區依法完成變更，日後興建觀光飯店營運十五年為條件，被上訴人日後尚須投入鉅額開發成本，系爭房地價值始能達到該特定價格，難認被上訴人係以系爭房地將來開發結果所評估之特定價格與上訴人達成系爭契約價金之合意。葉國清、虞幼祥、上訴人於九十六年一月二十五日與訴外人吳怡熊簽訂契約書，由吳怡熊先配合塗銷一千二百萬元之第二順位最高限額抵押權登記，俾利上訴人以系爭房地為擔保向銀行貸款後，再清償葉國清以虞幼祥為連帶保證人向吳怡熊借貸之一千萬元，有楊慧娟律師見證之該契約書可稽。楊慧娟雖證稱︰該契約書所載系爭房地價值一億六千萬元，為葉國清、虞幼祥共同告知伊等語。惟該契約書之附件為系爭估價報告及前契約，並非兩造嗣後所簽之系爭契約，難認該契約書所載一億六千萬元即為兩造簽訂系爭契約所合意之買賣價金。況被上訴人於九十七年二月間以系爭房地向合庫銀行三民分行申請設定抵押貸款，該行於九十七年二月五日調查評估系爭房地總值為五千八百六十二萬六千四百八十一元，有該分行一○二年十月一日函暨檢送不動產調查表可參。上訴人以合庫銀行三民分行經理核貸權限僅四千萬元為由，主張上開調查評估系爭房地之總值為不實，尚屬無據。而系爭土地之公告現值自九十四年一月起逐年調升，可見系爭土地價值於兩造簽訂系爭契約後逐年增加，迄至九十七年二月經銀行評估系爭房地之市價仍未達一億六千萬元。又上訴人於八十四年十二月二十九日將系爭房地設定本金最高限額三千五百四十萬元抵押權予土地銀行以擔保借款，土地銀行於九十五年九月十九日將其對上訴人之借款債權及抵押權讓與兆豐公司，兆豐公司於九十五年十一月十五日復將之讓與王國華，為兩造所不爭執。葉國清因兆豐公司受讓取得上開債權及抵押權可能聲請拍賣系爭房地，乃與虞幼祥委請斯時被上訴人之負責人王國華出面，以二千四百五十萬元向兆豐公司購買上開債權及抵押權，葉國清委託鑑定系爭房地價格後，王國華仍不同意以一億元之價格購買，遂協商先向銀行詢問系爭房地可貸金額，經銀行回覆只能貸款四千萬元後，即由葉國清代表上訴人，王國華代表被上訴人，同意以九千五百四十萬元出售系爭房地予被上訴人，並以虞幼祥為上訴人代償債務之二千萬元作為定金、王國華向兆豐公司購得之抵押債權作價三千五百四十萬元為第一期款，加計系爭房地日後向銀行可貸得之四千萬元為末期款（系爭契約記載為第二期款）；至系爭契約記載總價一億六千萬元、第三期款二千五百五十萬元及尾款四千萬元，係為申辦貸款及符合系爭估價報告所載之特定價格等情，業經虞幼祥及王國華證述明確。葉國清亦證稱：王國華自兆豐公司受讓之系爭房地最高限額抵押權為三千五百四十萬元，系爭契約第二條第一期款誤寫成三千四百五十萬元等語。

足見系爭契約關於買賣價金總額一億六千萬元及第三期款、尾款之約定，係為申辦抵押貸款之目的而記載，並非兩造之真意。兩造合意系爭房地買賣價金之真意為九千五百四十萬元，被上訴人業已付清。故上訴人依系爭契約及買賣之法律關係，請求被上訴人給付六千五百五十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查原審係認兩造簽訂系爭契約所合意之買賣價金為九千五百四十萬元，被上訴人已支付上訴人之價金共計九千四百七十一萬零五百零一元。是被上訴人既未付清全部價金，自難謂上訴人不得請求被上訴人給付未付部分之價金。乃維持第一審所為駁回上訴人請求被上訴人給付價金本息之訴之判決，已有可議。次查解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。系爭契約第一條記載：「甲方（上訴人）將位於金門縣金沙鎮○○里○○○○○○號之建物及金門縣金沙鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號等五筆土地（詳后附權狀影本），雙方合意以價款新台幣壹億陸仟萬元整出售乙方（被上訴人）」；第二條記載：「乙方喜諾承買並願依照左列方式將價款交付甲方清楚不得拖欠。⒈訂約：本契約訂立同時乙方交付訂金新台幣貳仟萬元整。⒉第一期款：甲方設定抵押權人王國華君之抵押權新台幣叄仟肆佰伍拾萬元轉為買賣價金之一部份。⒊第二期款：買賣價金新台幣肆仟萬元由乙方代甲方清償債務，並辦理移交手續。⒋第三期款：甲方將土地及建物所有權狀正本、公司執照影本、登記事項卡等過戶登記文件交付乙方，同時乙方支付新台幣貳仟伍佰伍拾萬元整交付甲方。⒌尾款：扣除以上乙方已支付之價金計新台幣壹億貳仟萬元整，尾款計新台幣肆仟萬元整於乙方辦妥銀行貸款時支付甲方」，有系爭契約在卷可稽（見第一審卷一九頁以下）。該一億六千萬元為系爭土地變更為旅館專用區之特定價格，而系爭土地業經金門縣政府於九十八年九月二十二日發布為旅館專用區，於同年月三十日核發都市計畫土地使用分區證明書，為原審認定之事實。果爾，能否謂系爭契約所載「雙方合意以價款新台幣壹億陸仟萬元整出售乙方」，非兩造訂約時之真意，系爭房地買賣之價金為九千五百四十萬元，自滋疑問。原審反於上開文字，遽以前揭理由謂系爭契約所載系爭房地買賣總價一億六千萬元非兩造訂約時之真意，上訴人不得依系爭契約之約定請求被上訴人給付第三期款及尾款，進而為上訴人敗訴之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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