最高法院一○五年度台上字第二二六七號

最高法院民事判決　　　　　　一○五年度台上字第二二六七號

上訴人

盧定墉

訴訟代理人

謝秉錡律師

被上訴人

蔡有明

訴訟代理人

陳益軒律師

上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國一○四年十月六日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○四年度上字第一七三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國一○二年十月八日與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將其所有坐落彰化縣芳苑鄉○○段○○○○○○地號土地及其上同鄉廟後巷二之六號一至四樓房屋所有權全部（下稱系爭房地），以總價新台幣（下同）一千萬元出售予伊，伊已支付第一、二期價金共計二百萬元。惟系爭土地部分遭第三人無權占用，被上訴人未依系爭契約第七條第四項約定排除該占有，伊已向被上訴人為同時履行之抗辯，於其排除該占有前，自得拒絕第三、四期價金之給付，被上訴人以伊遲延給付第三、四期價金為由，解除系爭契約，不生解除之效力。伊依序於一○三年四月二十二日、六月三日催告被上訴人排除該第三人之占有未果，乃以同年六月十八日律師函，及本件起訴狀繕本，向被上訴人為解除契約之意思表示，系爭契約業經伊合法解除而不存在，伊得請求被上訴人回復原狀，返還所受領之價金二百萬元，並得依系爭契約第八條第一項約定，請求被上訴人給付違約金二十萬元等情，求為命被上訴人給付二百二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決（上訴人逾上開部分之訴，第一審為其敗訴之判決，其未提起第二審上訴，該部分業已確定）。

被上訴人則以：上訴人於簽約前已知系爭土地約四、五坪遭他人所有建物之神明廳占用，並同意不要求拆除，伊乃於不動產標的現況說明書第三項「土地、建物現況是否有被他人佔用情形？」

，勾選「否」；兩造約定按系爭房地現況點交，伊無排除他人占有之義務。上訴人應依序於一○二年十一月五日、同年月二十八日給付第三、四期價金，其未依該確定之期限給付，伊於一○三年一月九日催告上訴人於同年月十七日前給付，同時表明如未給付，以該函為解約之意思表示，其逾期仍未給付，系爭契約自已解除而不存在。系爭契約業經伊合法解除，上訴人復解除系爭契約，為不合法等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，係以：被上訴人於一○二年十月八日與上訴人簽訂系爭契約，將其所有系爭房地以總價一千萬元出售予上訴人，價金分四期給付，第一至三期各一百萬元，第四期七百萬元，上訴人已給付第一、二期價金共計二百萬元。一○二年十二月五日彰化縣二林地政事務所鑑界測量，系爭土地遭第三人所有神明廳占用約四、五坪，為兩造所不爭執。次查兩造於簽約前均知系爭土地有被第三人占用之情形，於簽約時合意依現況點交，業據證人即賣方仲介蔡政哲、賣方代理人蔡玲玲及在場之蔡秀聰分別證述明確。被上訴人雖於系爭契約所附現況說明書第三項「土地、建物現況是否有被他人佔用情形？」欄，勾選「否」，惟上訴人明知該勾選與實際情形不符，仍於現況說明書上簽名，復未於系爭契約第十七條「其他約定事項」欄為如何處理之註記，足見其已同意被上訴人依現況交付土地，被上訴人自不負排除他人無權占有土地之義務。系爭契約第七條第四項所約定「買賣標的如有出租、被第三人佔用或有屬於非約定之物留置者，概由賣方負責於點交前排除之」，乃不動產買賣契約書之制式約款，並非兩造簽約之真意。系爭契約之付款方式欄，其第三、四期價金由承辦簽約之地政士涂詩旋依一般過戶作業時間計算，手寫註記依序「/５」、「/」，自為確定之給付期限，僅該第三、四期價金給付期限屆至，而「繳款時間及說明」欄內之各事項未完成時，上訴人得不付款。系爭契約第八條第二項約定，買方未依約給付價金，經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除系爭契約。上訴人逾上開日期未給付第三、四期價金，為給付遲延，被上訴人於一○三年一月九日發函催告上訴人於同年月十七日前給付，同時表明如逾期未給付，以該函為解約之意思表示，上訴人收受後，逾期未給付，系爭契約於一○三年一月十七日因被上訴人合法解除而不存在。上訴人復以被上訴人未履行排除他人無權占有之義務為由，於一○三年六月十八日解除系爭契約，請求被上訴人返還已付價金及給付違約金，自屬無據。故上訴人依系爭契約之約定，請求被上訴人給付二百二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。而債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第二百二十九條第二項前段及第二百五十四條之規定自明。系爭契約第三條第二項「繳款時間及說明」欄，其中第三期（完稅款）、第四期（尾款）依序記載「於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起三個工作日內，買方（上訴人）應將第三期款存匯入履保專戶」、「買方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前將尾款存匯入履保專戶」（見第一審卷七頁、三六頁）。原審復認「第三期（完稅款）」、「第四期（尾款）」下方手寫註記依序「/５」、「/」，為承辦簽約之地政士涂詩旋依一般過戶作業時間計算得出之日期，於該日期屆至，而上開「繳款時間及說明欄」所載事項未完成時，上訴人得不付款。則能否謂兩造就第三期、第四期價金之給付有約定確定之給付期限，即非無疑。原審未詳予研求，復未查明審認該「繳款時間及說明欄」所載事項已否完成，遽謂上訴人逾上開日期未給付第三、四期價金，為給付遲延，被上訴人已合法解除系爭契約，已有可議。次查解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。系爭契約第七條第四項記載：「買賣標的如有出租、被第三人佔用或有屬於非約定之物留置者，概由賣方（被上訴人）負責於點交前排除之」，有系爭契約在卷可稽（見第一審卷八頁、三八頁）。證人涂詩旋復證稱：簽約時沒有鑑界；伊有向買賣雙方說明系爭契約第七條第四項約定有關買賣標的物如果有被他人占用情形，由賣方負責排除，這是重點；賣方沒有表示意見等語（見第一審卷一二七頁正反面）。

是涂詩旋說明系爭契約第七條第四項之內容後，被上訴人既未要求刪除該條項之約定，而仍與上訴人訂立系爭契約，能否謂該第七條第四項之約定，非兩造訂約時之真意，被上訴人不負排除第三人無權占有土地之義務，自滋疑問。原審反於上開文字，遽以前揭理由謂該條項非兩造訂約時之真意，爰為上訴人不利之判斷，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查系爭契約第七條第四項係約定，有該項情事，被上訴人應於點交前排除，案經發回，應併注意及之。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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