最高法院 - 一○五年度台上字第二四七號（請求返還不當得利）- 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　一○五年度台上字第二四七號上　訴　人　陳南晋訴訟代理人　黃景安律師被上訴人　雅富建設開發股份有限公司法定代理人　張輝煌訴訟代理人　林俊儀律師許佩霖律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國一○四年一月二十日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第六六二號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：兩造於民國九十五年七月六日簽訂合建主協議書（下稱系爭協議書），約定由上訴人統合坐落台北市○○區○○段一小段六四二、六五六、六五九、六八八地號土地（下稱系爭土地）地主與伊簽署土地合作興建房屋契約書（下稱合建契約），以達成申請系爭土地更新重建之目的，伊則給付上訴人新台幣（下同）一千二百八十八萬元之佣金，並約定於地主與伊所簽合建契約達到都市更新條例（下稱都更條例）第二十二條第一項規定伊可成為申請更新單元實施者（下稱法定門檻）時，伊即給付上訴人六百四十萬元佣金，惟因上訴人需款，伊乃先付二百萬元，詎上訴人統合迄未達法定門檻之程度，且因部分地主依土地法第三十四條之一規定將土地出售他人，已無從統合達到法定門檻之比例，致由伊更新重建之目的無法達到，此為不可歸責雙方當事人之事由所致之給付不能，依民法第二百六十六條、第一百七十九條規定，應將二百萬元佣金應返還伊等情，爰求為命上訴人給付二百萬元及加計法定遲延利息之判決。上訴人則以：伊早於九十五年六月二十日已整合地主陳和鎂等十四人與被上訴人簽訂合建契約，依當時都更條例第十條第二項規定，已足使被上訴人申請核准為更新單元實施者，惟為維護伊應得利益始於同年七月六日與被上訴人簽訂系爭協議書，依該協議書之約定，被上訴人本應於簽約時給付六百四十萬元，卻僅兌現二百萬元支票，第一期其餘面額一百四十萬元支票及第二期三百萬元商業本票均遭退票、拒絕兌現，伊於同年十月四日以存證信函限期催告被上訴人給付，逾期即解除契約，亦未獲置理；且伊整合之地主於九十六年三月二十二日、五月十六日催告被上訴人辦理申請都更事宜，其不僅拒未申請，更將系爭協議書權利擅自轉讓訴外人余浩勇，已屬違約，此均可歸責被上訴人之事由，伊於一○一年十月二十二日、一○三年八月十五日以書狀之送達為解除契約之意思表示，自得沒入已受領之佣金。又被上訴人既未通知伊「偕同」前往地主處簽署合建契約，伊自無從偕同辦理約定事項等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，係以：兩造於九十五年七月六日簽訂系爭協議書，由上訴人統合系爭土地地主與被上訴人簽訂合建契約，被上訴人已付二百萬元之佣金，且確定無法為系爭土地更新單元之實施者等情，為上訴人所不爭執。由九十七年一月十六日修正前都更條例第十條規定與第二十二條規定比較，可知實施都市更新事業者，不僅須舉辦公聽會、擬具事業概要申請核准外，並須擬定都市更新事業計畫報核，故都更條例第十條第二項所規定地主與建物所有人十分之一之同意，僅為「舉辦公聽會，擬具事業概要…申請…」之實施門檻，而欲成為擬定或變更都市更新事業計畫報核之實施者，仍須依同條例第二十二條第一項規定以地主及合法建物所有權人數超過五分之三，土地總面積及合法建物總樓地板面積均超過三分之二之同意，始能完成。參以系爭協議書前言所載：甲方（上訴人）須達成本約土地可讓乙方（被上訴人）申請更新重建之目的為要件等語，及第十條第二項：系爭土地地主與乙方簽署合建契約達依都更條例可讓乙方申請為本更新單元實施者時，給付六百四十萬元之約定，可知系爭協議書第十條第二項約定之實施者，係指都更條例第二十二條第一項之實施者，方符兩造簽訂系爭協議書之目的。而依被上訴人提出為上訴人所不爭執之「更新單元：系爭土地依都更條例第二十二條規定實施者擬定都市更新事業計畫報核之條件分析表」，經上訴人統合後同意都市更新而與被上訴人簽訂合建契約者，僅土地所有人、合法建物所有人之人數逾五分之三比例，其餘之土地及合法建物總樓地板面積，均未達到都更條例第二十二條第一項規定之法定門檻，是依已簽訂合建契約之土地所有人數與土地、建物面積之比例計算結果，被上訴人尚無從成為更新單元之實施者。且系爭協議書簽訂後，上訴人未「偕同」其他尚未簽訂合建契約之地主與被上訴人簽訂合建契約之情，為其所不否認，而系爭協議書第六條並無必須經被上訴人請求後，上訴人始有「偕同」地主與被上訴人簽訂合建契約之約定，況依證人江振源證詞，被上訴人曾於九十五年八月間由翁美秋（公司副總經理）會同該證人赴上訴人處請求儘速履行契約，亦非如上訴人所辯未曾向其要求履約，足見被上訴人尚無給付統合費用之義務。則上訴人於九十五年十月四日以存證信函，限期催告被上訴人給付四百四十萬元，逾期即解除契約（按該函原文為終止協議）云云，即屬無據。至原地主陳和鎂等人於九十六年三月二十二日、陳德寬等人於九十六年五月十六日以存證信函限期催告被上訴人提出事業概要之申請或辦理都市更新契約，否則解除合建契約，則與上訴人無關，且催告內容與履行系爭協議書約定無涉，上訴人據以解除契約，亦非有據。原經上訴人整合與被上訴人簽訂合建契約之地主陳和鎂、陳德金、陳素花、陳貞雄、陳德和、陳德修、陳德宗、陳德正、陳德芳、陳楊巧、陳淑美等（下稱陳淑美等十一人）已出售其土地、建物與訴外人李迎新，並完成所有權移轉登記，足見系爭土地因部分已簽訂合建契約地主反悔而將其所有土地、建物讓與他人，致上訴人無法統合系爭土地達到足令被上訴人申請都市更新單元實施者之法定門檻，而陷於給付不能，則被上訴人主張因此不可歸責於雙方當事人之事由，依民法第二百六十六條第二項、不當得利之規定，請求上訴人返還已受領之佣金二百萬元本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟查系爭協議書第一條載明：本協議書之各項約定與未來簽定之合建契約書為主從關係併同生效等旨，可見上訴人依該協議書所負統合義務與被上訴人與系爭土地所有人簽訂之合建契約息息相關。而經上訴人統合之地主與被上訴人所簽合建契約書第三條既明定，地主提供土地配合被上訴人辦理都市更新事宜等語（一審卷第九八頁、第一○五頁），則經上訴人統合之地主先後於九十六年三月二十二日、五月十六日以存證信函限期催告被上訴人辦理都市更新，否則解除合建契約（一審卷第七六至七八頁、第九○至九一頁），陳淑美等十一人因將其共有土地、建物另行出售與他人，致無法達到上揭法定門檻，能否謂與上訴人統合義務之履行全然無關，自滋疑義。倘屬有關，上訴人統合義務陷於給付不能是否不可歸責於被上訴人，非無再推求之餘地。乃原審對於被上訴人未依期履行都市更新義務有無正當理由，未予究明，遽以上揭催告與上訴人無涉，而為其不利之判斷，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○五年二月十九日最高法院民事第四庭審判長法官吳麗女法官王仁貴法官詹文馨法官吳光釗法官吳謀焰本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○五年三月四日Ｑ

最高法院一○五年度台上字第二四七號

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