最高法院一○六年度台上字第一九六號

最高法院民事判決　　　　　　　一○六年度台上字第一九六號

上訴人

中信房屋仲介股份有限公司

法定代理人

鄭余正全

訴訟代理人

楊 慧 如律師

被上訴人

蔡 政 華

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○四年七月二十二日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第一二八九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國一○一年六月三日，經上訴人永安捷運加盟店即第一審共同被告將利廣告設計有限公司（下稱將利公司）經紀人即第一審共同被告林泓硯介紹，以新台幣（下同）一千一百八十萬元向第一審共同被告王慶琳購買其所有坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地應有部分一萬分之六三九及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號三樓房屋所有權全部（下稱系爭房地）。因林泓硯隱瞞系爭房屋於九二一地震後，有結構傾斜之嚴重瑕疵，致伊受騙，因而受有房屋價值減損一百五十二萬四千五百六十元之損害。上訴人為林泓硯之僱用人，應共同對伊負侵權行為損害賠償責任等情，依民法第一百八十八條第一項前段及不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，求為命上訴人與林泓硯連帶給付伊一百五十二萬四千五百六十元，及自一○二年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，上訴人、王慶琳、林泓硯、將利公司任一人為給付，其他人於給付範圍內同免責任之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

上訴人則以：伊與將利公司間僅有加盟契約關係，林泓硯係將利公司之受僱人，非伊之受僱人，伊對林泓硯無選任、監督之權利，自不負僱用人之連帶賠償責任；林泓硯非為伊執行經紀業務，伊自無適用不動產經紀業管理條例第二十六條規定之適用等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，係以：王慶琳委託將利公司出售系爭房地，被上訴人經將利公司營業員林泓硯介紹，於一○一年六月三日以一千一百八十萬元價格購買系爭房地。王慶琳代理人李劉秀英提出之房地產標的現況說明書第十五項「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」，勾選「否」。系爭買賣契約第十六條「其他約定事項」欄記載：「本屋所在大樓之外觀與結構等相關情形，買方（被上訴人）均已詳細審視並充分知悉，賣方（王慶琳）依現況交屋，不負瑕疵擔保責任」。被上訴人於一○一年十一月間委託土木技師馬一龍對系爭房屋進行垂直度測量，其左右向最大垂直度為1/126（向左傾斜），前後向最大垂直度為1/102（向後傾斜），為兩造所不爭執。林泓硯與上訴人間雖無僱傭契約關係存在，然林泓硯係以上訴人永安捷運加盟店營業員即受僱人之身分對外從事房屋仲介業務；系爭買賣契約書係上訴人所提供之制式契約書，印有「中信房屋」字樣及其標章；上訴人與將利公司間加盟契約約定：為維護加盟體系之素質，甲方（將利公司）所屬員工，應受乙方（上訴人）認為必要之職前訓練及在職訓練，甲方應配合不得拒絕；將利公司應將其所僱用之人員資料，按上訴人相關規定輸入CTIS系統，該系統內一切資料，上訴人並有權使用；上訴人對將利公司所僱人員之人事資料有查核權利。足見上訴人對於將利公司之受僱人，實質上有監督管理之權。將利公司表明其為上訴人之加盟店，一般大眾至將利公司之營業場所交易，客觀上會認定係由上訴人及將利公司共同提供不動產仲介服務。將利公司之受僱人因執行仲介業務對消費者造成損害，若不能向上訴人求償，無異使上訴人享有巨額商業利益，不符公平原則。林泓硯對被上訴人就系爭房地買賣之居間仲介，負有解說及調查系爭房地之義務，其以上訴人永安捷運加盟店營業員身分在店內為被上訴人提供仲介買賣，客觀上足認為係由上訴人選任、使用為之服勞務而受其監督。林泓硯於系爭買賣契約簽訂前，經由王慶琳之代理人李劉秀英之告知及出示意見書，知悉系爭房屋具有傾斜之瑕疵，惟直至簽約完成後之一○一年七、八月間，始將系爭意見書交付被上訴人，未進一步詳為調查及向被上訴人說明。房屋傾斜會因結構影響及心理因素，造成市場交易價值之減損，依一般交易觀念，有減少通常效用及價值之情形，林泓硯積極仲介促成系爭買賣契約之簽訂，隱暪系爭房屋傾斜之瑕疵，亦未向被上訴人說明，致被上訴人於不知系爭房屋具有傾斜瑕疵之情形下，以較高價格購買，致其受有價值減損一百五十二萬四千五百六十元之損害，係屬故意以背於善良風俗之方法侵害被上訴人財產權之不法行為，成立侵權行為，上訴人應負僱用人之責任。

故被上訴人依民法第一百八十八條第一項規定，請求上訴人與林泓硯連帶給付伊一百五十二萬四千五百六十元，及自一○二年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，上訴人、王慶琳、林泓硯、將利公司任一人為給付，其他人於給付範圍內同免責任，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按侵權行為，即不法侵害他人之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之。原審既係認林泓硯對被上訴人就系爭房地買賣為居間仲介，未盡解說及調查系爭房地之義務，則能否謂該項義務之違背，非屬債務不履行，而係對被上訴人之侵權行為，即不無研求之餘地。原審遽謂其屬林泓硯對被上訴人之侵權行為，已有可議。次按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第一百八十八條第一項前段定有明文。所稱受僱人，須在客觀上被他人使用，為之服勞務而受其監督者，始足當之。上訴人與將利公司之加盟契約書第二條約定：經乙方（上訴人）授權，甲方（將利公司）僅得對外公開使用「中信房屋永安捷運加盟店」之名稱，並應使用乙方提供之標準制式契約書，從事不動產仲介服務。但甲方與客戶簽訂契約或簽發單據，應以自己公司或商號名稱為之，其法律責任由甲方自行負責，甲方並應將甲、乙雙方之法律關係及責任歸屬，據實告知消費者（見第一審卷㈠二三二頁）。上訴人於事實審並抗辯：將利公司懸掛之招牌同時有註明永安捷運加盟店，店員或業務人員的制服沒有中信房屋的樣式；名片有中信房屋永安捷運加盟店的字樣，且有將利公司的全名等語，並提出名片為證據（見原審卷一五九頁反面、一九八頁）。原審復認林泓硯係將利公司之受僱人。果爾，能否謂客觀上林泓硯係為上訴人所使用，為之服勞務，而受上訴人監督，上訴人為林泓硯之僱佣人，自滋疑問。原審未詳查審認，逕以前揭理由謂林泓硯為上訴人之受僱人，爰為上訴人不利之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭