最高法院一○六年度台簡上字第一○號

最高法院民事判決　　　　　　　一○六年度台簡上字第一○號

上訴人

森田牧場國際有限公司

法定代理人

梁高昌如

法定代理人

梁 薰 分

法定代理人

梁 薰 方

訴訟代理人

唐達興律師

被上訴人

魏 台 琴

被上訴人

翁 莉 莉

共同訴訟代理人

李永然律師

　　　　　　劉懿德律師

上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，上訴人對於中華民國一○五年十月五日台灣台北地方法院第二審判決（一○四年度簡上字第一七六號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國一○○年三月三十日與被上訴人簽訂不動租賃契約書（下稱系爭租約），同日公證房屋租賃契約（下稱公證租約），向被上訴人承租門牌號碼台北市○○區○○路○段○○○巷○○○號一樓及地下一樓房屋（下稱系爭房屋），約明作為餐廳營業使用，租期自一○○年六月一日起至一○五年五月三十一日止，每月租金新台幣（下同）十五萬元，押租金三十萬元。詎一○三年二月間台北市政府警察局大安分局至系爭房屋檢查稱伊占用地下一樓防空避難室，同年三月十日台北市政府都市發展局（下稱台北市都發局）發函指稱伊將該地下一樓違規作為餐廳營業使用，限期伊於文到後一個月內改善。伊多次要求被上訴人解決未果，乃於一○三年三月三十一日終止系爭租約，於同年四月十五日將系爭房屋交還被上訴人。被上訴人未依約將系爭房屋以合於約定使用收益之狀態交付予伊，致系爭租約之目的無法達成，伊因此受有支出營業設備裝修費用五百零八萬七千九百六十五元、締約仲介費及公證費十五萬四千元之損害。系爭租約提前終止，係因可歸責於被上訴人之不完全給付所致，伊並無違約事由，被上訴人扣抵押租金十五萬元充作違約金，自屬無法律上原因而受利益等情，依民法第二百二十七條、第二百二十六條、第二百六十三條準用第二百六十條規定，及民法第一百七十九條規定，並於原審擴張聲明，求為命被上訴人翁莉莉給付十五萬元及加付自起訴狀繕本送達翌日起算之利息，被上訴人魏台琴給付十五萬元及加付自起訴狀繕本送達翌日起算之利息；翁莉莉給付五百二十四萬一千九百六十五元（原訴四百八十六萬四千八百三十七元，追加三十七萬七千一百二十八元）及加付自起訴狀繕本送達翌日起算之利息，魏台琴給付五百二十四萬一千九百六十五元（原訴四百八十六萬四千八百三十七元，追加三十七萬七千一百二十八元）及加付自起訴狀繕本送達翌日起算之利息；被上訴人其中一人就上開給付為清償者，另一人於其清償範圍內同免責任之判決。

被上訴人則以：系爭房屋地下一樓經主管機關核准之用途為防空避難室兼自由業事務所，依內政部訂定之建築物使用類組及變更使用辦法，屬G2類組，其營業樓地板面積未逾三百平方公尺，可免辦理變更使用執照而申請變更為供餐廳使用之G3類組，非不得作為餐廳使用。伊已將系爭房屋交付上訴人，系爭租約復未約定伊負有變更地下一樓使用類組之義務，上訴人未依相關法令申請變更使用類組即開設餐廳營業，依系爭租約第七條第八項約定，應自負其責，伊並無不完全給付之情事，上訴人不得請求伊賠償損害。又上訴人違規使用系爭房屋，因要求減少承租範圍及租金未果，即逕行終止租約，伊得依系爭租約第七條第四項約定，自押租金中扣抵相當於一個月租金之違約金等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：上訴人於一○○年三月三十日與被上訴人簽訂系爭租約，同日公證租約，向被上訴人承租系爭房屋，裝潢期間自一○○年三月三十日起至同年五月三十一日止，免收租金，租賃期間自一○○年六月一日起至一○五年五月三十一日止，每月租金十五萬元，押租金三十萬元。嗣上訴人於一○三年三月三十一日為終止租約之意思表示，被上訴人於同年四月十五日退還上訴人押租金十五萬元，為兩造所不爭執。次查系爭租約及公證租約均約明上訴人承租系爭房屋係供經營餐飲業使用，依民法第四百二十三條規定，被上訴人應將系爭房屋以合於約定合法經營餐飲業使用收益之狀態交付上訴人。系爭房屋一樓經主管機關核定為可供餐廳營業使用之類組，地下一樓則核定為供防空避難室兼自由業事務所使用之G2類組。系爭房屋登記面積共計三○七．九七平方公尺，扣除不計入營業樓地板面積之廁所面積一二．七二二五平方公尺，其實際營業面積未逾三○○平方公尺，依「台北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」及台北市都發局一○四年十二月十四日北市都授建字第○○○○○○○○○○○號函示，系爭房屋地下一樓得免辦理變更使用執照而申請將使用類組由G2類組變更為G3類組，作為防空避難室兼餐廳使用，惟於核准變更之前仍不得供作餐廳使用。足見被上訴人將系爭房屋交付上訴人，雖不合於約定合法經營餐廳使用之狀態，該不合約定之情形非不可補正。惟被上訴人至一○三年三月三十一日上訴人終止租約時，迄未申請變更系爭房屋地下一樓之使用類組，致上訴人無法完整使用系爭房屋合法經營餐廳，被上訴人自屬可歸責而應負不完全給付之債務不履行責任，上訴人得依民法第二百二十七條、給付遲延之規定，請求被上訴人賠償因遲延所生之損害。

但上訴人主張之損害，其中為營業所支出之費用（含裝修費用、瓦斯管線及電力線路裝設費用、隔熱紙、空調設備及磁磚費用、相關設備、器具費用等）共五百零八萬七千九百六十五元，無論被上訴人有無遲延給付，均會支出；締約之仲介費、公證費十五萬四千元，係被上訴人發生遲延責任前所支出，均非因被上訴人遲延給付所生之損害，其請求被上訴人賠償，自屬無據。又上訴人未定期催告被上訴人履行申請變更使用類組之義務，逕行終止系爭租約，不合民法第二百五十四條所定終止之要件。惟依系爭租約及公證租約第七條第四項約定，上訴人得單方提前終止租約，但應賠償被上訴人相當於一個月租金額之違約金或損害金。上訴人於一○三年三月三十一日依上開約定終止租約，被上訴人自押租金扣抵相當於一個月租金額之違約金十五萬元，並無不當得利。故上訴人請求翁莉莉給付十五萬元本息，魏台琴給付十五萬元本息；翁莉莉給付五百二十四萬一千九百六十五元本息，魏台琴給付五百二十四萬一千九百六十五元本息；被上訴人其中一人就上開給付為清償者，另一人於其清償範圍內同免責任，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查民事訴訟除法律別有規定外，不得斟酌當事人未提出之事實，此為辯論主義之當然結果。又當事人行使約定或法定之終止權終止契約，前者須符合保留終止權之約定要件，後者應具備各該法律所規定之要件，兩者並不相同。上訴人於事實審係主張：被上訴人違反民法第四百二十三條所定之出租人義務，未提供合於兩造約定使用收益目的之租賃物，伊得終止契約，被上訴人不得依租賃契約第七條第四項約定扣抵一個月押租金作為違約金等語（見第一審卷一一五頁、原審卷㈡七五頁反面）。原審遽謂上訴人於一○三年三月三十一日終止租約，雖不合法定終止之要件，惟依系爭租約及公證租約第七條第四項約定仍生終止效力，被上訴人得自押租金扣抵十五萬元作為違約金，即有認作主張事實之違法。次查原審係認系爭租約約定系爭房屋係供上訴人經營餐飲業使用，被上訴人迄未將系爭房屋以合於約定合法經營餐飲業使用收益之狀態交付上訴人，應負不完全給付之債務不履行責任。果爾，上訴人所支出之裝潢設備及其他各項費用，倘係以預定租期五年為準，則其既未能經營五年予以攤提，能否謂上開費用之全部或一部非屬被上訴人之不完全給付所受之損害，自滋疑問。原審未詳予研求，遽以前揭理由為上訴人不利之判斷，亦有可議。

上訴論旨，指摘原判決適用法規顯有錯誤，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭