最高法院 - 一○六年度台上字第一○○號（請求返還房屋等） - 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　一○六年度台上字第一○○號上　訴　人　林文雄訴訟代理人　李永然律師高嘉甫律師謝幼軒律師被上訴人　林明時林元彬共　　　同訴訟代理人　盧國勳律師複代理人　蔡行志律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國一○四年五月二十日台灣高等法院第二審判決（一○三年度上字第八四○號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：兩造共有坐落台北市○○區○○段○○○地號（訴外人林武雄所有，下稱四○三地號）、三九七地號（下稱三九七地號，為祭祀公業高同記所有，該公業下稱系爭公業）土地上門牌為台北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）一、二樓，應有部分各三分之一。詎被上訴人未經伊同意，於民國九十六年四月十日將該房屋一樓出租他人使用，二樓無償供林武雄住用，為無權占有，每月受有相當租金新台幣（下同）三十三萬元之不當得利，自應按伊應有部分比例返還自斯時起至一○一年四月九日止之利得三百三十萬元，及自一○一年四月十日起按月給付十一萬元等情。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條、第一百七十九條規定，求為命被上訴人返還系爭房屋與兩造，及給付伊三百三十萬元並加計法定遲延利息，暨自一○一年四月十日起至一○六年十二月六日止，按月給付十一萬元、自同年月七日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付九萬六千四百零九元（第一個月應給付十萬一千一百六十五元）之判決（上訴人逾上開範圍之請求，業受勝訴判決確定）。被上訴人則以：系爭房屋原為上訴人及被上訴人之父林武雄、訴外人林承德三兄弟共有，於七十二年三月十八日經家族會議決議全部分歸林武雄使用，伊於九十三年間受讓該屋事實上處分權各三分之一，基於上開家族協議，有權單獨管理、使用收益系爭房屋，且依民法第八百二十條第一項規定，亦有權管理該屋，自非無權占有或不當得利。縱認屬不當得利，系爭房屋坐落系爭公業所有三九七地號土地，林武雄於九十年間給付該公業和解金二百二十六萬九千零二元，及自九十一年一月起至一○一年七月止之租金四百零九萬一千七百九十七元，依民法第二百八十條前段規定，上訴人應負擔三分之一。另上訴人於起訴前五年應給付系爭房屋占有林武雄所有四○三地號土地租金八十四萬二千六百十五元，伊已受讓林武雄上開債權，得以之與本件所負債務抵銷等語，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命被上訴人自一○六年十二月七日起至返還系爭房屋時止，每月給付上訴人一萬三千五百九十一元（第一個月僅需支付八千八百三十五元），並駁回上訴人其餘上訴，係以：系爭房屋為未辦保存登記建物，原為上訴人及林承德、林武雄共有，權利範圍各三分之一，林承德、林武雄於九十三年四月十四日、同年月二十七日各將其三分之一權利移轉予林元彬、林明時，而為兩造共有，為兩造所不爭。被上訴人抗辯七十二年三月十八日經家族會議協議將系爭房屋全部分歸林武雄使用，其係依分管契約使用該屋云云，固據提出協議書乙件為證，惟該協議書上並無上訴人簽名，難認兩造有達成分管協議。被上訴人另舉證人即林承德之女林美娟雖證稱上訴人、林武雄、林承德三兄弟為使土地與房屋所有權人相符，確有協議由上訴人將系爭房屋讓與林武雄，協議後上訴人遷至○○街○○號○樓居住等語，然其就何時協議、上訴人取得若干金錢補償、何人支付、是否支付等情均不清楚，且所稱上開○○街○○號○樓仍有房屋與土地所有人不同之情形，無法達成土地與房屋所有權人相同之目的。況上訴人早於六十七年間即遷至○○街○○號○樓，與證述內容不符，難以採信，被上訴人上開抗辯，自不足取。按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，為九十八年七月二十三日修正公布之民法第八百二十條第一項所明定。被上訴人於上開條文修正施行前，自九十六年四月十日起至九十八年七月二十二日止，無權占有系爭房屋全部，致上訴人受有無法使用系爭房屋應有部分之損害，上訴人請求被上訴人返還上開期間因使用系爭房屋所生相當租金之不當得利，自屬正當。又被上訴人之人數及應有部分合計均超過半數，其自九十八年七月二十三日起，依修正後是項規定，將一樓出租收取租金、二樓交由林武雄居住使用，並非無權占有。然依民法第八百十八條規定，各共有人僅得按其應有部分，對共有物之全部為使用收益，故被上訴人就逾越其應有部分之使用收益，就所受超過之利益，仍應負不當得利返還責任。查被上訴人及林武雄於起訴前五年，分別自九十六年四月十日起至一○○年三月二十六日、一○○年三月至一○一年三月將系爭房屋一樓及四○三地號土地，以每月租金三萬元、二十萬元依序出租予衣舫有限公司（下稱衣舫公司）、玩褲有限公司，另自一○一年三月二十七日起至一○二年五月三十一日止，以每月五萬元、二十萬元出租予香港商捷領有限公司台灣分公司（下稱捷領公司），復自一○二年十一月一日起迄今，以每月房屋租金四萬元出租予三友藥妝股份有限公司等情，有租賃契約在卷可稽，且經捷領公司市場開發部經理即證人劉美芬到庭證述在卷。自一○二年六月一日起至同年十月三十一日止，系爭房屋一樓雖中斷出租，惟無礙被上訴人逾越渠等應有部分範圍繼續占有使用系爭房屋及受有相當租金利益之事實。又房屋固不能脫離土地之占有而存在，然承租人為合法使用系爭房屋及坐落基地，分別向房屋及土地所有權人承租，自合於法律規定，否則即有遭土地所有權人主張權利之風險，被上訴人就系爭房屋收取之租金自毋庸加計上開承租人另向林武雄租用四○三地號土地之租金。另被上訴人將系爭房屋二樓提供林武雄居住，亦受有以該二樓房屋課稅現值年息百分之十計算之相當租金之不當得利。則以上開一樓租金、二樓房屋每年課稅現值九萬二千九百元，按上訴人就系爭房屋有三分之一權利之比例計算，上訴人得請求返還起訴前五年即自九十六年四月十日起至一○一年四月九日止之不當得利數額共計六十一萬八千五百五十八元，自一○一年四月十日起至一○四年五月六日言詞辯論終結日止為五十四萬七千一百零二元，自同年月七日起至返還系爭房屋之日止，得請求按月給付一萬三千五百九十一元。再者，林武雄因系爭房屋占用三九七地號土地，曾給付系爭公業和解金二百二十六萬九千零二元、自九十一年一月起至一○一年七月止共給付租金四百零九萬一千七百九十七元（每半年二十二萬八千六百三十九元）之事實，有協議書、支票、存款憑條、帳戶交易收執聯等為證，並經系爭公業之總務即證人高樹德證述屬實。上訴人為系爭房屋共有人，本需連帶給付上開損害金，因林武雄之給付，受有免拆除系爭房屋及得繼續占有使用三九七地號土地之利益，被上訴人抗辯林武雄對上訴人有此項債權存在，得請求上訴人返還按其應有部分三分之一之不當得利，即非無據。被上訴人已於一○一年八月二十九日受讓林武雄對上訴人之是項債權，因該和解金或租金性質上為相當租金之不當得利或損害金，應有租金五年短期時效之適用，上訴人於受讓與通知時，對被上訴人為時效抗辯，依民法第二百九十九條第一項規定，核屬有據，則被上訴人自一○一年八月二十九日起回溯五年以前之請求，已罹於時效而消滅，僅得以林武雄自九十六年八月二十九日起至一○一年六月止，給付每半年二十二萬八千六百三十九元租金與系爭公業共計二百二十八萬一千六百九十元，按上訴人應負擔三分之一之比例算出得請求其給付七十六萬零五百六十三元。再者，林武雄於五十一年間雖年僅二十四歲，無力購買土地，縱林佛樹曾支付四○三地號土地買賣價金，然可能基於贈與、借名登記、財產預為分配、無因管理、無法律上原因，態樣不一而足，非僅借名登記一途，尚難認上訴人主張該地係林佛樹五十一年六月十五日借用林武雄名義登記乙節屬實，且亦難僅以林武雄未訴請上訴人支付該土地租金，即認渠等就該土地默示成立使用借貸契約。依四○三地號土地坐落位置、工商業繁榮程度、上訴人所受利益及其他一切情狀，認上訴人以其就系爭房屋應有部分比例，所受相當租金之不當得利應以該土地九十六年申報地價每平方公尺六萬八千三百二十元之年息百分之十計算，以被上訴人抗辯得抵銷之日一○一年八月二十九日起回溯五年期間，共計為八十四萬二千六百十三元。則上訴人得請求被上訴人給付九十六年四月十日起至一○四年五月六日止之不當得利共一百十六萬五千九百六十元，已如前述，加計就其中起訴前不當得利六十一萬八千五百五十八元得請求自起訴狀繕本送達翌日（一○一年四月十七日）起至林武雄主張抵銷之日（一○一年八月二十九日）止法定遲延利息一萬一千四百三十九元，合計一百十七萬七千零九十九元。經與被上訴人得請求其給付占用三九七地號租金七十六萬零五百六十三元、占用四○三地號不當得利八十四萬二千六百十三元，合計一百六十萬三千一百七十六元抵銷後，上訴人對被上訴人已無債權存在，被上訴人對上訴人則尚有債權餘額四十二萬六千零七十七元。另上訴人請求自一○四年五月七日言詞辯論終結後至返還系爭房屋之日止，按月給付一萬三千五百九十一元之債權，與被上訴人上開債權餘額四十二萬六千零七十七元為抵銷，共得抵銷三十一個月（自一○四年五月七日起至一○六年十二月六日止）即四十二萬一千三百二十一元（即以每月一萬三千五百九十一元按三十一個月計算），被上訴人債權尚餘四千七百五十六元，於第一個月扣除後，被上訴人當月僅需支付八千八百三十五元。綜上，上訴人依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人自一○六年十二月七日起至返還系爭房屋止，於每屆滿一月給付一萬三千五百九十一元（第一個月僅需支付八千八百三十五元）之範圍內，為有理由，應予准許；超過部分及依民法第七百六十七條請求被上訴人返還系爭房屋部分，均無理由等詞，為其判斷之基礎。查共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為，除契約另有約定外，固應依民法第八百二十條第一項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。惟共有人為是項管理行為，不僅須符合該項關於多數決之規定，尚須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之。倘共有人未經全體共有人同意占有共有物之全部或一部後，為自己用益將之出借或出租，既非基於管理共有物意思所為，縱其人數及應有部分合計超過上開規定，亦不得謂其為管理共有物之行為。查被上訴人一再抗辯家族會議於七十二年協議系爭房屋全部（包括一、二樓）歸林武雄使用。依該協議，被上訴人有權單獨管理、使用收益系爭房屋，非無權占用等語（見一審卷第一七頁、第一五六頁，原審卷第六○頁背面、第一九三頁背面），且於原審被訊及「系爭房屋，一樓出租他人營業，二樓是林武雄使用，都是由被上訴人作主？」時，答稱：「是。根據七十二年家族會議之協議」等語（見原審卷第一九一頁）。而原審已認定無上開家族會議協議。則被上訴人或林武雄似未經全體共有人同意即以系爭房屋已全歸其用益而將之出借或出租。似此情形，得否認其係屬上開規定之管理行為，非無研求之餘地。原審就此未詳予審究，徒以被上訴人之人數及應有部分合計均過半數，即謂其出借或出租屬管理行為，非無權占用，已有可議。次查，林武雄自九十六年四月十日起至一○二年五月三十一日止，將四○三地號土地以每月二十萬元租金出租與系爭房屋一樓之承租人衣舫公司等人，並自行占有使用該房屋二樓，為原審認定之事實。果爾，能否謂系爭房屋於上開期間占用四○三地號土地，仍致林武雄受有不能使用收益該土地之相當租金損害，而成立不當得利，尚非無疑。原審就此亦未詳加研求，遽認林武雄得請求上訴人返還上開期間不能使用土地之不當得利，進而謂被上訴人受讓是項債權後得與上訴人之請求相抵銷，並有可議。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。末查，原審認系爭房屋係未辦保存登記之建物，則上訴人就該屋究僅有事實上處分權或有所有權，攸關其得否依民法第七百六十七條規定行使權利，案經發回，宜請查明，附此敘明。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國一○六年二月八日最高法院民事第三庭審判長法官陳重瑜法官王仁貴法官盧彥如法官蘇芹英法官周舒雁本件正本證明與原本無異書記官中華民國一○六年二月二十日

最高法院一○六年度台上字第一○○號

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