最高法院106年度台上字第1510號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第1510號

上訴人

寶盛開發股份有限公司

法定代理人

何清祥

訴訟代理人

黃國益律師

訴訟代理人

古嘉諄律師

訴訟代理人

江如蓉律師

訴訟代理人

張濱璿律師

被上訴人

湯泉美地社區管理委員會

法定代理人

王漢基

訴訟代理人

朱俊雄律師

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國106年1月24日臺灣高等法院更審判決（ 104年度重上更㈠字第95號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人提起第三審上訴後，被上訴人法定代理人變更為王漢基，茲據其聲明承受訴訟，核無不合，合予敘明。

被上訴人主張：伊為湯泉美地社區大廈（下稱湯泉社區）之管理委員會，上訴人為該社區之區分所有權人，其就湯泉社區之專有部分及共有部分面積為 1萬288.68坪，應按月以每坪新臺幣（下同）55元計算繳納管理費56萬5,877元。惟上訴人自民國96年9月間起至100年8月間止，共積欠管理費3,395萬2,644元，屢經被上訴人催告均未繳納，爰依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第10條第2項、第18條第1項第2款、湯泉社區規約第10條第1項規定，求為命上訴人給付743萬9,856元本息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。

上訴人則以：湯泉社區除集合住宅、部分 1樓店鋪及其他公共設施外，另於地下 1層規劃之大型商場為伊所有。該商場單獨設置水電設施、編列建號及門牌號碼，並設有獨立之出入口、電扶梯機坑、污水處理場及消防幫浦室，且設於地下 2樓之汽車停車位專供商場使用。該商場及相關設施（下合稱商場暨設施）均與湯泉社區其他建物空間相隔離，亦與集合住宅及 1樓店舖分隔。又依湯泉社區起造人與買受人訂立之房屋預訂買賣契約書（下稱預定買賣契約）及所附之住戶管理規約約定，商場暨設施由商場所有人自行管理。另被上訴人未曾通知伊參加區分所有權人會議及相關會議，亦未曾發給伊得進入及使用社區公共設施之證明文件，伊及商場顧客均不得使用社區公共設施。況被上訴人從未管理商場暨設施，復未支付商場相關設施之維護修繕等費用，顯將伊排除在社區管理之外，由伊自行管理商場暨設施，故伊自得免按月向被上訴人繳納管理費。縱認伊應繳交管理費，惟管理費之計算，應以合理之比例或伊實際使用公共設施之面積計算等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為被上訴人一部勝訴部分（即命上訴人給付743萬9,856元本息）之判決，駁回上訴人之上訴，係以：上訴人所有之商場暨設施屬湯泉社區之一部分，與社區具有不可分離之關聯性，應認上訴人為湯泉社區之區分所有權人。湯泉社區訂定有規約，依規約第10條第1項、第2項規定，區分所有權人應向管理委員會繳交管理費，若已逾兩期未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及收取按年息10% 計算之遲延利息。上訴人自應依公寓條例第10條第 2項、湯泉社區規約第10條第1項、第2項規定，給付管理費及加計遲延利息。另查湯泉社區預定買賣契約第14條第11項之約定，僅為出賣人與買受人間就湯泉社區之分管約定，不足以證明上訴人得免繳納管理費。再查社區之共用部分涉及共同事務之處理，如社區之基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造等部分，依照一般社會生活經驗法則，當為全體區分所有權人共同使用，上訴人就該等共用部分，仍有應有部分，自應繳納管理費，不因預定買賣契約計算之買賣價金未列入該共用部分面積而異。被上訴人已否認曾免除上訴人繳納管理費之義務，上訴人就此未舉證以實其說，所辯：區分所有權人於簽訂湯泉社區預定買賣契約時，已為公寓條例第26條規定之同意，伊無須繳納云云，亦不可採。復依湯泉社區預定買賣契約第12條第 8項約定，房屋買受人同意於出賣人通知期限內，預繳 6個月大樓公共管理費（房屋：以銷售時之銷售面積計算每坪新臺幣55元整），足證社區之區分所有權人買受房屋時，已同意房屋部分按每坪55元之標準，繳納管理費。又依被上訴人94年9月1日制定之「湯泉美地社區財務管理辦法」（下稱財務管理辦法）第10條規定，區分所有權人負責繳納社區管理費，並以坪為計算單位，其面積之認定以區分所有權人所有權狀之記載加上公共設施所應有持分部分之總面積及區分所有權比例名冊為依據，由管理委員會依住家每坪55元之收費標準向區分所有權人收繳。上訴人未於98年7月23日民法第799條之1第3項規定生效日起 3個月內，依該規定請求法院撤銷財務管理辦法，該辦法既無違反強制規定而無效之情形，自屬確定有效。上訴人應受該辦法之拘束，無從按被上訴人管理公共設施所需維護、清潔之費用支出情形，或上訴人實際使用公共設施之使用範圍與強度，請求酌減管理費。被上訴人依公寓條例第10條第2項、社區規約第10條第1項、第 2項規定，請求上訴人給付積欠之管理費743萬9,856元本息，核屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓條例第10條第 2項定有明文。準此，規約就共用部分或約定共用部分之管理維護費用定有規定者，應從其約定，管理委員會並無決議之權限。查湯泉社區定有規約，該社區之財務管理辦法為被上訴人所制定，上訴人為該社區之區分所有權人等情，為原審認定之事實。果爾，佐以被上訴人提出之歷年來社區規約第10條第 1項均為：「為充裕共用部分在管理上必要經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議之規定向管理委員會繳交下列款項：……（二）管理費。」（見一審卷一170、257、263頁、267頁背面、272頁背面、277頁背面），規定共用部分管理費之收費標準應由區分所有權人會議定之，似未授權管理委員會制訂財務管理辦法決定之。又民法第 799條之1第3項規定之撤銷之訴，係以規約為對象，此觀該條項規定即明。湯泉社區預定買賣契約第12條第 8項及財務管理辦法第10條固分別約定買受人預繳管理費及區分所有權人繳納管理費之收費標準，惟該契約及辦法究非規約。原審見未及此，未調查並說明前開契約或辦法所定之管理費收費標準已經區分所有權人會議決議依循之心證所由得，遽謂預定買賣契約及財務管理辦法就管理費定有相同之收費標準，上訴人未於民法第 799條之1第3項規定生效日起三個月內，請求法院撤銷該財務管理辦法，且該辦法並無違反強制規定而無效之情形，被上訴人得依該辦法收取管理費，而為上訴人不利之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第七庭