民法 第 799-1 條（建築物之費用分擔）
- 1.區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。
- 2.前項規定，於專有部分經依前條第三項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。
- 3.規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。
- 4.區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。
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重點摘要民法第799條之1規定，公寓大廈共有部分修繕費由各所有人按應有部分分擔，規約顯失公平者得於成立後三個月內訴請撤銷。
Q · 社區規約對我不公平，可以不遵守嗎？
依民法第799條之1第三項，規約按專有部分、共有部分位置面積、使用目的、利用狀況、是否已支付對價等情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於「規約成立後三個月內」請求法院撤銷。這三個月是除斥期間，從規約成立起算，不是從你發現不公平起算，過期不能延長、不能回復，救濟權直接消滅。在撤銷前，規約仍對你有拘束力，不能片面拒繳。
白話解讀
你住公寓大廈，每個月乖乖繳管委會的錢，以為那是「大家都這樣」的潛規則。其實不是潛規則，是這條法律明文規定的義務：電梯壞了、屋頂漏水、外牆剝落，這些共用部分的修繕費，你按照權狀上的「應有部分」比例一起扛，這是內建在你持份裡的負擔，跟你用不用電梯無關。但真正的權力時刻在第三項：如果你的規約（住戶大會訂的那本）規定得顯失公平，例如一樓店面不用分擔電梯費、頂樓戶不用分擔頂樓防水，你在規約成立後三個月內可以告上法院撤銷。更狠的是第四項：你買中古屋，前屋主簽的規約你自動繼承，但如果是「其他約定」（非規約的私下協議），只有你買的時候「明知或可得而知」才綁你。這條是公寓大廈裡最被忽略但最有力的翻盤條款。
法律定性
民法第799條之1規範區分所有建築物（公寓大廈）共有部分修繕費及其他負擔的分擔原則：原則上各所有人按其應有部分比例分擔，但規約得另行約定；專有部分經約定供共同使用者準用之；規約顯失公平者，不同意之區分所有人得於成立後三個月內訴請撤銷；規約所生權利義務對繼受人有拘束力，其他約定則以特定繼受人明知或可得而知為限。
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🧮 本條試算
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Q1我買中古屋之後，前屋主沒繳的管理費我要繳嗎？▾
要分清楚。規約明定「共有部分修繕費依應有部分分擔」這類通案義務，依民法第799條之1第四項繼受人當然受拘束；但前屋主個人積欠的管理費屬個人債務，原則上不會自動轉給你。實務上交屋前一定要請管委會出具「無積欠管理費證明」，沒有這張就堅持扣款或不交屋。
Q2規約通過的時候我不在，可以主張不受拘束嗎？▾
不能。規約所生權利義務繼受人都受拘束，現任所有人不論表決時是否在場，只要程序合法即對你有效。唯一救濟是第三項撤銷權，須於三個月內行使並證明顯失公平。建議向管委會登記通訊地址，除斥期間從送達或公告起算，漏看等於放棄武器。
Q3規約寫「頂樓平台歸頂樓住戶專用，漏水自理」，這合理嗎？▾
這是「顯失公平」的典型戰場。依第二項，約定供特定人使用的部分，其修繕費分擔準用第一項由全體分擔。把專用權利和修繕義務全推給一戶，實務上有被認定顯失公平而撤銷的案例。頂樓、一樓庭院、法定空地等約定專用條款最常被挑戰，買房前務必確認修繕義務分配。
Q4公寓管理費和修繕費可以不繳嗎？▾
原則不行。共有部分修繕費依本條是內建在持份裡的義務，按應有部分分擔，與你用不用該設施無關，片面拒繳會被訴追。
Q5什麼叫「應有部分」？▾
登記在權狀上的抽象持份比例，是費用分擔與表決權的基礎，社區分攤金額不是管委會隨便算的。
Q6規約怎樣算「顯失公平」？▾
綜合專有/共有部分位置、面積、使用目的、利用狀況、是否支付對價判斷。專用權利全給某戶卻把修繕義務推給少數戶最常被認定。
Q7什麼是除斥期間？跟時效差在哪？▾
除斥期間是權利存續的不變期間，期滿權利當然消滅、不能中斷或回復；消滅時效則可中斷、可因承認而重計。
Q8規約不公平怎麼撤銷？▾
確認規約成立日 → 蒐集顯失公平事證（各戶持分、使用狀況、分攤落差）→ 三個月內向法院起訴 → 視情況聲請假處分停止收費。
Q9修繕費應分擔額怎麼算？▾
預設公式：總修繕費 × 該戶應有部分比例。規約另訂分擔方式者從其約定。
Q10撤銷規約訴訟要花多少？▾
屬非財產權訴訟或依爭議金額計裁判費，金額不高，律師費視複雜度。先評估和解修正規約往往對社區氣氛更好。
Q11怎麼證明規約顯失公平？▾
用各戶權狀應有部分、實際使用頻率、分攤金額對比、是否支付對價、類似社區做法等資料佐證。
Q12民法799之1 vs 公寓大廈管理條例哪個優先？▾
公寓大廈管理條例是特別法，就共用部分修繕費分擔與規約效力有更細規定者優先適用，民法為補充的普通法。
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