民法 第 799-2 條（同一建築物之所有人區分）
同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第七百九十九條規定。
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重點摘要民法799條之2讓一人持有並分割登記的建築物準用區分所有規則，共用部分與基地權利在讓與時強制連動移轉。
Q · 整棟都是我的，分割成好幾間賣，樓梯屋頂算誰的？
依民法第799條之2，同一建築物原屬同一人所有，一旦區分為數個專有部分並分別登記所有權，即準用第799條的數人區分所有規則。樓梯、屋頂、外牆、地基等共用部分由各專有部分所有人按應有部分共有，專有部分讓與時必須一併連動共用部分的應有部分與基地權利，所有人不能單獨保留。
白話解讀
你蓋了一棟樓，整棟都是你的，然後把它切成十間套房，每間單獨登記一個權狀準備分批賣掉。這時候一個弔詭的問題冒出來：樓梯、屋頂、地基算誰的？如果用「反正整棟都是我的」的邏輯處理，買家拿到的權狀就是一張孤島，沒有通往外面的路、沒有共用的牆、沒有可靠的基地權利。買家會怎樣？他買到的不動產隨時可能因為你保留的共用部分而癱瘓。這條短短兩行的法律，就是把「數人區分所有」的整套遊戲規則（第799條的共有部分劃分、基地權利連動、專有部分讓與時的強制搭配），直接套用到「一人區分所有」這個看起來特殊但實務上極常見的情況。它讓你在賣第一間的那一瞬間，整棟樓的法律關係就被重新格式化成標準的區分所有格式，買家拿到的權狀不會是孤島。
法律定性
民法第799條之2為區分所有的準用規範，指同一建築物原屬同一人所有，經區分為數個專有部分並分別登記所有權時，其共用部分劃分、基地權利連動及專有部分讓與時的強制搭配，均準用第799條數人區分所有的規定，以確保交易第三人取得完整且不殘缺的權利。
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Q1一個人蓋的樓分成幾戶登記，跟公寓大廈差在哪？▾
法律效果上幾乎一樣。本條準用第799條後，共用部分的劃分、基地權利的連動、專有部分讓與時的強制搭配全部適用。差別只在管理實務：一人區分所有時通常沒有管委會，但只要第一戶轉讓出去，就變成標準的區分所有建築物，公寓大廈管理條例隨之適用。
Q2繼承祖厝分成三張權狀，樓梯間算誰的？▾
依本條準用第799條，樓梯間這種客觀上供全體使用的部分屬於共有部分，三位繼承人依其應有部分共有，不能由其中一人獨占。分割登記時就把共用部分的位置、範圍、各人應有部分比例清楚約定並登記，比事後爭議便宜得多。
Q3民法799條之2是什麼？▾
規定同一人持有的建築物分割為數專有部分登記後，準用第799條區分所有規定，是一人區分所有的格式化開關。
Q4什麼叫準用第799條？▾
把數人區分所有的共用部分劃分、基地權利連動、讓與強制搭配等規則，比照適用到一人分割登記的情況。
Q5共用部分包含哪些？▾
樓梯、屋頂、外牆、地基、天井等客觀上供全體使用的部分，由各專有部分所有人按應有部分共有。
Q6一人區分所有跟數人區分所有差在哪？▾
前者原屬同一人分割登記、初期常無管委會；後者原即由數人共有。法律效果準用後幾乎一致。
Q7建商分割透天厝出售要怎麼處理共用部分？▾
分割登記前規劃好共用部分範圍與各戶應有部分比例，契約中明確載明專有、共有、基地權利的對應關係。
Q8權狀缺了共用部分應有部分怎麼補救？▾
調謄本確認缺漏 → 比對契約 → 寄存證信函要求補正 → 對方不處理則訴請辦理移轉登記或解約。
Q9怎麼確認預售屋共用部分有沒有連動？▾
核對契約是否載明共用部分分擔比例與基地權利，警覺「日後再協議」這類切開處理的字眼。
Q10繼承分割時樓梯間要怎麼登記？▾
分割登記時就把共用部分位置、範圍、各人應有部分比例清楚約定登記，不要用「大家共用」這種模糊字眼。
Q11民法799條之2 vs 第799條差在哪？▾
799條之2處理原屬同一人分割登記的情況，準用799條；799條本身規範原即由數人區分所有。
Q12民法799條之2 vs 公寓大廈管理條例哪個優先？▾
民法是普通法、公寓大廈管理條例是特別法，第一戶讓出成立區分所有後兩者並行，特別法優先適用。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | single_owner_799_2 | multi_owner_799 |
|---|---|---|
| 適用情形 | 原屬同一人，分割登記為數專有部分 | 原即由數人區分所有 |
| 共用部分歸屬 | 讓與後由各專有部分所有人共有 | 各區分所有人按應有部分共有 |
| 啟動時點 | 分割登記＋第一戶對外讓與時 | 區分所有成立時即適用 |
| 管委會 | 初期常無，第一戶讓出後依公寓大廈管理條例成立 | 通常已成立 |
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