民法 第 799-2 條（同一建築物之所有人區分）
同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第七百九十九條規定。
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重點摘要民法799條之2讓一人持有並分割登記的建築物準用區分所有規則，共用部分與基地權利在讓與時強制連動移轉。
Q · 整棟都是我的，分割成好幾間賣，樓梯屋頂算誰的？
依民法第799條之2，同一建築物原屬同一人所有，一旦區分為數個專有部分並分別登記所有權，即準用第799條的數人區分所有規則。樓梯、屋頂、外牆、地基等共用部分由各專有部分所有人按應有部分共有，專有部分讓與時必須一併連動共用部分的應有部分與基地權利，所有人不能單獨保留。
白話解讀
你蓋了一棟樓，整棟都是你的，然後把它切成十間套房，每間單獨登記一個權狀準備分批賣掉。這時候一個弔詭的問題冒出來：樓梯、屋頂、地基算誰的？如果用「反正整棟都是我的」的邏輯處理，買家拿到的權狀就是一張孤島，沒有通往外面的路、沒有共用的牆、沒有可靠的基地權利。買家會怎樣？他買到的不動產隨時可能因為你保留的共用部分而癱瘓。這條短短兩行的法律，就是把「數人區分所有」的整套遊戲規則（第799條的共有部分劃分、基地權利連動、專有部分讓與時的強制搭配），直接套用到「一人區分所有」這個看起來特殊但實務上極常見的情況。它讓你在賣第一間的那一瞬間，整棟樓的法律關係就被重新格式化成標準的區分所有格式，買家拿到的權狀不會是孤島。
法律定性
民法第799條之2為區分所有的準用規範，指同一建築物原屬同一人所有，經區分為數個專有部分並分別登記所有權時，其共用部分劃分、基地權利連動及專有部分讓與時的強制搭配，均準用第799條數人區分所有的規定，以確保交易第三人取得完整且不殘缺的權利。
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Q1民法799條之2是什麼？▾
規定同一人持有的建築物分割為數專有部分登記後，準用第799條區分所有規定。
Q2一人區分所有跟公寓大廈差在哪？▾
法律效果幾乎一樣，差別在管理實務上一人區分所有初期通常沒有管委會。
Q3建商分割透天厝出售，樓梯能保留嗎？▾
不能。準用799條後共用部分與專有部分讓與時強制連動，建商無權單獨保留。
Q4繼承祖厝分三張權狀，天井算誰的？▾
屬共有部分，三位繼承人依應有部分共有，不能由一人獨占。
Q5預售屋契約寫「共用部分另行協議」有效嗎？▾
在準用799條的強制效力下，把共用部分與專有部分切開處理的約定難以成立。
Q6這條只適用建商嗎？▾
不是。繼承分割、家族重新登記、夫妻分產只要分成數個獨立權狀都自動適用。
Q7需要申請才適用799條之2嗎？▾
不用。它是默認規則，分割登記為數專有部分即自動啟動。
Q8權狀只有專有部分沒有共用部分怎麼辦？▾
可主張準用799條請求補辦移轉登記或解除契約。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | single_owner_799_2 | multi_owner_799 |
|---|---|---|
| 適用情形 | 原屬同一人，分割登記為數專有部分 | 原即由數人區分所有 |
| 共用部分歸屬 | 讓與後由各專有部分所有人共有 | 各區分所有人按應有部分共有 |
| 啟動時點 | 分割登記＋第一戶對外讓與時 | 區分所有成立時即適用 |
| 管委會 | 初期常無，第一戶讓出後依公寓大廈管理條例成立 | 通常已成立 |
其他國家怎麼規定 6 國
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