最高法院106年度台上字第1665號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第1665號

上訴人

徐美麗

上訴人

徐美榮

共同訴訟代理人

張金盛律師

被上訴人

徐正青

訴訟代理人

葉大殷律師

　　　　　　李貞儀律師

　　　　　　魏芳瑜律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104 年12月16日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第619號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（面積1835.61平方公尺，換算為 555.2720坪，下稱系爭土地）原為兩造共有，應有部分各為3分之1。上訴人依土地法第34條之1第1項規定，於民國100 年12月12日將該土地全部以每坪新臺幣（下同）85萬元即總價4億7,197萬9,500 元，出賣予訴外人楊耀邦、吳玉娟（下稱楊耀邦等2 人）時，明知伊未居住戶籍所在之台北市○○○路0 段00巷00號（下稱中山北路址），而係另有新北市○○區○○路0段000號（下稱板橋址）及台北市○○路0段000號12樓（下稱仁愛路址）聯絡處所，竟將通知伊優先承買之存證信函（下稱系爭存證信函）寄至中山北路址，不生合法通知之效力。上訴人已於101年4月6 日辦理系爭土地所有權移轉登記予楊耀邦等2 人，共同侵害伊之優先承買權及所有權應有部分，應賠償伊無法以低於斯時市價（每坪95萬元）之每坪85萬元優先承買上訴人應有部分所受差額利益損失，或造成伊應有部分遭低價處分無法回復之損害，共1,850萬9,067元等情，爰先以優先承買權，後以所有權應有部分受侵害，依民法第184條、第185條規定，求為命上訴人連帶如數給付（賠償）及加計法定遲延利息之判決。

上訴人則以：伊等於100 年12月13日寄發系爭存證信函至被上訴人之中山北路址，因招領逾期退回後，於101年1月7 日改以登報公告方式為之，已生合法通知被上訴人優先承買之效力，未侵害其優先承買權或所有權應有部分。況系爭土地狹長，無法單獨開發建築高樓層建物，市價每坪難達95萬元，伊等以每坪85萬元出賣，價格合理，未致被上訴人受有價差之損害，且被上訴人復未證明其有優先承買之資力，請求伊等連帶損害賠償，自乏所據等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：上訴人出賣系爭土地後，寄發系爭存證信函至被上訴人中山北路址，通知是否優先承買，因招領逾期退回，嗣於101年4月 6日將該土地全部辦理所有權移轉登記予楊耀邦等2 人等事實，為兩造所不爭。斟酌上訴人自承被上訴人早在69、70年間即全家遷離中山北路址，該址現實為上訴人徐美麗之住所，及兩造於系爭土地出賣前曾有多件訴訟，相關訴訟文書載有被上訴人住居所為板橋址及仁愛路址，並以之為送達處所，且送達板橋址者由被上訴人合法收受等情，堪認上訴人於通知被上訴人優先承買時，明知被上訴人未居住中山北路址，另有板橋址及仁愛路址可送達通知，無住址不明之情事。徵諸上訴人前自行寄送板橋址之部分文件曾遭拒收退回，益證被上訴人居住於該址。上訴人既未將系爭信函寄送板橋址及仁愛路址，尚無從認定該函是否亦將遭退回而無法送達，其自不得依土地法第34條之1第2項規定，逕以公告代替對被上訴人優先承買之通知。上訴人故意不將系爭信函寄送該板橋、仁愛路二址，顯係以不正當之方法侵害被上訴人之優先承買權，被上訴人自得請求上訴人連帶賠償。審酌系爭土地經囑託社團法人高雄市不動產估價師公會以比較法及土地開發分析法鑑定結果（下稱系爭鑑定報告），認100 年12月30日之正常價格為每坪93萬2,000 元，高於上訴人出賣之每坪85萬元；及上訴人自承被上訴人前曾向伊等表示願購買該土地；暨被上訴人所有系爭土地鄰近之土地市價每坪達110 萬元等各情，堪認被上訴人主張伊有購買上訴人所有系爭土地應有部分之計畫及資力，為可採信。系爭土地正常價格與上訴人出賣價格間之差額，即屬被上訴人依通常情形可得預期之利益及所受損害。準此，被上訴人優先承買權遭侵害，致無法以每坪85萬元購買上訴人就系爭土地應有部分3分之2，並造成其應有部分3分之1遭以每坪85萬元出賣，所受損害為4,553萬2,304元。被上訴人依共同侵權行為之法律關係，請求上訴人連帶給付（賠償）1,850萬9,067元本息，應予准許等詞，為其判斷基礎。

惟查上訴人於事實審抗辯：「（出賣）那時點前，也有數建商相詢購地，但出價最多僅止約每坪55萬元，這次能成交，是買家急於全街廓整合開發...」等語（見原審卷第57之1頁），攸關上訴人以每坪85萬元出賣系爭土地是否有侵害被上訴人相關權利之判斷，究其實情為何，原審未詳為調查審認，即為上訴人不利之判決，已嫌速斷。況系爭土地固經系爭鑑定報告鑑估100 年12月30日之正常價格為每坪93萬2,000 元，然在實際具體之土地交易個案，因買賣雙方主客觀及供需不同等因素，上訴人未必即能以此價格出賣，倘於該估價金額增減一定比例可接受之範圍內出賣，是否可遽認非屬合理價格而不符合市價，亦非無疑。且一般土地所有人均冀望以高於市價出賣土地，衡情當無為損害其他共有人權益而恣意壓低價格，反招自身亦同受損害之必要。果爾，上訴人於事實審一再抗辯：伊等以每坪85萬元出賣，價格合理等語，是否全然無據？仍待進一步釐清。原審未遑細究，徒以該鑑定價格高於上訴人出賣之價格，即遽認上訴人低賣系爭土地，進而為其不利之判決，仍嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第八庭