106年度台上字第1859號｜民事：請求拆屋還地｜裁判日期：106 年 09 月 30 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第1859號上　訴　人　興霖食品股份有限公司法定代理人　陳圍朝上　訴　人　歐添裕共　　　同訴訟代理人　楊金順律師方志偉律師張進豐律師邱俊傑律師被上訴人　福和客運股份有限公司法定代理人　徐聖智訴訟代理人　劉上銘律師陳靖怡律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104 年12月31日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第253號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。理由本件上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000 地號土地（含民國102年11月29日合併同段637、638、639-1、639-2、634等地號土地，下稱系爭土地）為伊共有，應有部分各2分之1。被上訴人所有未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號3層樓建物及附屬建物（下稱系爭建物）、洗車機及附屬設備（下稱系爭設備）及鐵皮屋（下合稱系爭地上物），占用該土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示A、B、C部分，面積共1,470.25 平方公尺，並無正當權源，伊自得請求拆屋還地。又被上訴人占用該部分土地，因而每日受有相當於租金新臺幣（下同）2,074 元之利益，致伊受有損害，伊得請求返還等情。爰依民法第767 條、第821條及第179條規定，先位聲明：求為命被上訴人拆除系爭地上物，返還土地與上訴人，及自103年3月13日起至還地日止，按日各給付伊1,037 元之判決。並以如認被上訴人就系爭土地與前地主有借名登記關係，應類推適用民法第425條之1第1 項規定，亦應按日給付伊租金2,074 元等情。爰備位聲明：求為命被上訴人自103年3月13日起至還地日止，按日各給付伊1,037 元之判決。被上訴人則以：系爭土地原係伊出資購買而借名登記為訴外人高秋吉、呂芳雲（下稱高秋吉等2 人）所有，伊始為真正所有權人。而系爭建物、系爭設備亦同為伊所有，上訴人於98年間自法院拍賣取得系爭土地，依民法第425條之1、第876 條規定，伊就上開地上物使用系爭土地與上訴人間有租賃關係或法定地上權，並非無權占有。且上訴人自101 年11月19日將系爭土地及系爭地上物同時出租訴外人大有巴士股份有限公司（下稱大有巴士公司），收取租金每月39萬元，至103年3月12日大有巴士公司將該地上物返還伊止，期間上訴人就系爭地上物部分所收租金共計100 萬1,700 元，應屬伊取得，伊得據之與本件給付抵銷等語，資為抗辯。原審將第一審就備位聲明所為命被上訴人按日給付上訴人各逾646 元部分予以廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回上訴人對先位聲明敗訴之上訴，及駁回被上訴人其餘上訴，係以：被上訴人所有系爭地上物坐落於上訴人所有系爭土地如附圖所示A、B、C 部分，為兩造所不爭。依證人即被上訴人前負責人吳東瀛證述購地情節及其提出76年間冷水坑40、44、45等地號之買賣契約書、78年間43、43-6等地號（應有部分）之買賣契約書及高秋吉等2 人所出具之承諾書，可認系爭土地係被上訴人出資購買而以借名登記方式登記為高秋吉等2 人所有，系爭土地與系爭地上物原均屬被上訴人同一人所有，嗣上訴人自法院拍賣取得系爭土地所有權，依民法第425條之1第1 項規定，應推定有租賃關係，被上訴人並非無權占有系爭土地，則上訴人先位聲明依民法第 767條、第179 條規定，請求被上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，洵非有據，不應准許。次查土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內。系爭建物係供被上訴人作為辦公室及維修場使用，且上訴人於101 年11月19日將系爭土地及重測後石門段639地號土地，面積共9,100平方公尺，以每月租金39萬元，出租於大有巴士公司。而被上訴人曾訴請大有巴士公司返還系爭建物，經臺灣新北地方法院101年度重訴字第613號判決（下稱第613 號判決），認定大有巴士公司使用系爭建物應按月給付被上訴人15萬元之不當得利，則上開租賃契約之租金39萬元於扣除建物部分租金15萬元，餘24萬元應為系爭土地部分之租金，依此計算，租金每平方公尺每月為26.37 元，系爭地上物即附圖所示A、B、C面積合計為1,470.25 平方公尺，每月租金為3萬8,770元，即每日租金1,292 元，上訴人按其應有部分比率，各得請求每日租金646 元。又被上訴人早已知悉系爭地上物均由大有巴士公司使用，並請求該公司給付相當於租金之不當得利，有第613 號判決為憑，顯非由上訴人將系爭地上物併同出租於大有巴士公司收取租金，則被上訴人抗辯上訴人自101 年11月19日將系爭土地及系爭地上物出租於大有巴士公司，就系爭地上物所收取租金100萬1,700元屬伊所有，得以之抵銷云云，為無可採。從而，上訴人備位聲明依民法第425條之1、第439 條規定，請求被上訴人自103年3月13日起按日各給付646 元，核屬有據，應予准許，超過部分，則無理由等詞，為其判斷之基礎。按民法第425 條之1第1項關於推定土地受讓人或房屋受讓人就房屋使用期間於坐落土地有租賃關係之規定，係以讓與之土地及其上之房屋原同屬一人所有為要件。而因法律行為取得土地者，依民法第758條第1項規定，非經登記不生效力。故倘其係借用他人名義為所有權登記，僅出名人為土地所有人，依法有權讓與並移轉登記與第三人。借名人固得依其與出名人間所立借名登記契約之約定，就土地所有之誰屬對出名人主張權利，惟該約定究屬債權契約，其效力不及於第三人。則借名人既未經登記取得所有權，自非民法第425 條之1第1項規定房屋坐落土地之所有人，縱該土地上之房屋為其所有，亦無該條之適用。查系爭地上物為被上訴人所有，其坐落土地亦係被上訴人出資購買，借名登記為高秋吉等2 人所有，嗣由上訴人取得系爭土地所有權，為原審認定之事實。則系爭地上物雖為被上訴人所有，然其就該地上物坐落之系爭土地，既未曾登記為所有人，自不得以其與高秋吉等2 人間借名契約之約定，對受讓土地之上訴人主張其為系爭土地之實質所有權人，依民法第425 條之1第1項規定推定系爭地上物使用系爭土地有租賃關係。原審就此持相反見解，對上訴人先位之訴為其敗訴之判決，不無可議。原判決就上訴人先位之訴部分既有可議，備位之訴部分即無可維持，應併予廢棄。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 106 年 9 月 30 日最高法院民事第三庭審判長法官陳重瑜法官吳青蓉法官周舒雁法官楊絮雲法官吳謀焰本件正本證明與原本無異書記官中華民國 106 年 10 月 12 日

最高法院106年度台上字第1859號

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