最高法院 - 106年度台上字第2748號（請求拆除地上物等） - 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　 106年度台上字第2748號上　訴　人　張慶祥訴訟代理人　蕭敦仁律師被上訴人　羅馬大地六期社區管理委員會法定代理人　巫緣勝上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於中華民國 105年3月8 日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（104年度重上字第194號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。理由本件上訴人主張：伊所有系爭坐落臺中市○○區○○段○○○○○段000000000000000地號土地（下合稱系爭4筆土地），遭被上訴人所代表之臺中市○○區○○○路00巷0○00 號羅馬大地六期社區（下稱系爭社區）無權占有，作為該社區公共設施用地，而於其上設有如第一審判決附圖（下稱附圖）黑色斜線部分所示遊憩場所，並舖設如附圖黃色部分所示之水泥地，又於其上建築如附圖紅色部分所示之地上物，作為工作間、雜物間及儲藏室（上開全部地上物下合稱系爭地上物，占用之地號及面積均詳如附圖所示）之用，並受有相當租金之不當得利等情。爰依民法第 767條、第179條規定，求為命被上訴人拆除系爭地上物，返還系爭4筆土地，並給付新臺幣（下同）163萬7,866元，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息；暨自起訴狀繕本送達之翌日起，按年給付32萬7,573元之判決。被上訴人則以：上訴人於民國81年1月13日將系爭4筆土地出賣予訴外人冠信建設開發股份有限公司（下稱冠信公司）負責人童福來，並約定上訴人不得將系爭4 筆土地出售、出租或設定他項權利與他人，童福來擁有該等土地之永久使用權。嗣後童福來將系爭4 筆土地提供冠信公司使用，作為興建系爭社區之公共設施用地，並點交系爭社區使用至今，非無權占用。又上訴人居住在系爭社區附近，自81年起即知悉系爭4 筆土地供系爭社區作為戶外活動場所使用，迄未提出任何異議。詎其於102年3月27日塗銷系爭4 筆土地原本設定予童福來之預告登記，再提起本件訴訟，已違反誠信原則，且以損害他人為主要目的，為權利濫用。且系爭地上物，係冠信公司興建未辦理所有權第1 次登記之建物，系爭社區並無事實上處分權。縱認系爭社區獲有相當於租金之不當得利，惟僅能自102年3月27日起算等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人為系爭4 筆土地之所有權人，冠信公司建築系爭社區時，併興建系爭地上物，交由系爭社區管理使用，為兩造所不爭執，堪信為真正。查冠信公司之實際負責人即其監察人童福來於81年1 月13日與上訴人、訴外人張連珍簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）購買土地，其中向上訴人購買之土地除住宅區土地即四維段75、77及138 地號土地外，尚包括行水區土地即同段79、80、80-2地號土地，及道路預定地之同段129 地號土地，雙方約定童福來承買前開行水區、道路預定地之土地（即系爭4 筆土地），擬不辦理過戶登記，該權狀仍歸上訴人名義。但上訴人不得將該土地出售出租或設定他項權利與他人。即童福來擁有永久使用權。如該土地經政府徵收，該補償費由上訴人領取，有系爭買賣契約可稽。上訴人隨即於同年4 月10日將上開住宅區土地所有權移轉登記予冠信公司。而依冠信公司興建系爭社區之建造執照等相關資料，可知該住宅區土地為系爭社區建築基地，足認童福來購買系爭買賣契約所載標的土地，係為供冠信公司興建系爭社區使用，且為上訴人知情。參以四維段74地號土地復為系爭社區建築基地之一，亦係童福來向訴外人賴萬松購買後，再移轉土地所有權予冠信公司，並作為系爭社區之建築基地，堪認擔任冠信公司實際負責人之童福來知悉並參與冠信公司興建系爭社區，益徵童福來向上訴人購買系爭買賣契約所示之標的土地，其目的係為供冠信公司建築系爭社區使用。又冠信公司自81年起興建系爭社區，而系爭4 筆土地及作為系爭社區建築基地一部分之上開住宅區土地乃童福來向上訴人購買，冠信公司於建築系爭社區過程中，已占有使用系爭4 筆土地，作為系爭社區之公共設施用地，並於其上建築系爭地上物，應認童福來已同意冠信公司使用系爭4 筆土地，作為系爭社區之公共設施用地，亦屬系爭社區建築物之從物，隨著移轉為系爭社區之公共設施用。而冠信公司在系爭社區興建完成後，點交系爭地上物予系爭社區管理使用，自難認系爭社區係無權占有系爭4 筆土地。又依系爭買賣契約所示，並未約定童福來取得系爭4 筆土地之永久使用權後，僅限童福來1人可使用系爭4筆土地，童福來自得同意他人使用該等土地。另上訴人與童福來於102年3月27日簽訂協議書（下稱系爭協議），約定上訴人返還價金180 萬元予童福來，童福來則塗銷預告登記，並將系爭4 筆土地點交上訴人管理、使用、收益。然上訴人早於81年1月13日即將系爭4筆土地之永久使用權出賣予童福來，並由童福來所實際經營之冠信公司興建系爭地上物，點交予系爭社區住戶使用，足見冠信公司於系爭4 筆土地上興建系爭地上物，並於建造完成後將之交付予系爭社區住戶使用，確係經童福來同意，堪認系爭社區係基於此項使用借貸關係而取得占有使用系爭4 筆土地之合法權源。而衡諸系爭社區之區分所有權人當初會向冠信公司購買該社區內之區分所有建物，部分原因應係考量可永久無償合法使用系爭社區之公共設施始而為之，此觀諸童福來於系爭買賣契約之附註第㈤項與上訴人約明其係買受系爭4 筆土地之「永久使用權」，益臻明確系爭社區自非無權占有。況上訴人居住在系爭社區附近，對於童福來提供系爭4 筆土地興建系爭社區使用，並未於興建之初即提出異議；卻待建畢供系爭社區之相關公共設施使用約20年後，竟仍於102年3月27日任意與童福來另行簽訂系爭協議，並僅將系爭買賣契約其中關於系爭4 筆土地部分合意予以解除，而據此主張系爭社區無權占有系爭4 筆土地，請求被上訴人拆除系爭地上物返還土地，核其用意顯然係在脫免童福來受上開使用關係之拘束，妨害系爭社區對系爭4 筆土地之合法占有權，顯屬權利濫用而有悖於誠實信用原則。上訴人依民法第767條及第179條規定請求被上訴人拆除系爭地上物返還土地及給付相當於租金之不當得利本息，即屬無據等詞，為其判斷之基礎。按民法第148 條所規定權利之行使，是否以損害他人為主要目的？應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用。又在私法領域，權利人本得自由決定如何行使其權利，除權利人就其已可行使之權利一再不為行使，且已達相當之期間，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人之正當信任，以為權利人不欲行使其權利，經斟酌該權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，始得認權利人所行使之權利有違誠信原則而應受限制。查上訴人為系爭4 筆土地之所有權人，於81年1月13日將系爭4筆土地之永久使用權出賣予童福來，嗣於102年3 月27日與童福來協議，由上訴人返還180萬元之價金予童福來，童福來塗銷系爭4 筆土地之預告登記，以解除雙方就系爭4 筆土地之永久使用權買賣關係，乃原審所確定之事實，並有系爭協議可稽（一審卷㈠51 頁）。又本件系爭4筆土地非系爭社區之建築基地或法定空地，建商銷售時之廣告文宣亦無關於系爭4 筆土地屬於系爭社區範圍之記載，亦有系爭社區之建造執照、使用執照等資料及廣告文宣在卷足憑（同上卷㈠91至103 頁、33至34頁）。而上訴人於原審一再主張：系爭買賣契約之買受人為童福來，而非冠信公司，因童福來有部分價款及約定應由童福來負擔之稅款未繳，乃與童福來協議解除系爭買賣契約；伊為維謢己身土地所有權之完整性而訴請拆屋還地，主觀上非以加害他人為主要目的，客觀上僅影響系爭社區居住非必要之設施用地使用，無損國家社會，亦不違反公共利益等語（原審卷86、87頁）。原審未遑詳予調查審認被上訴人究係與何人就系爭4 筆土地成立使用借貸契約？上訴人因權利行使所能取得之利益暨其權利之行使對被上訴人及社會國家可能造成之損失各為何？並加以衡量比較，資以判斷上訴人解除系爭4 筆土地之永久使用權買賣關係而據以行使請求拆除系爭地上物返還土地之權利是否以損害被上訴人為「主要目的」？且有違誠信原則？徒以上訴人提起本件訴訟，係以損害被上訴人為目的且違反誠信原則，遽為上訴人不利之論斷，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 5 月 2 日最高法院民事第五庭審判長法官林大洋法官鄭傑夫法官陳玉完法官鄭純惠法官蕭艿菁本件正本證明與原本無異書記官中華民國 107 年 5 月 14 日

最高法院106年度台上字第2748號

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