最高法院107年度台上字第2072號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第2072號

上訴人

陳彥樺

訴訟代理人

吳光陸律師

被上訴人

洪靖程

上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105 年11月25日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（104 年度重上字第14號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國103年5月23日與被上訴人訂立買賣契約（下稱系爭契約），購買被上訴人所有坐落花蓮縣花蓮市○○街0巷0號之三層樓半房屋（下稱系爭房屋）及座落基地，買賣價金為新臺幣（下同）710萬元，已依約給付680萬元。惟系爭房屋有2 樓主臥室天花板多處石塊剝落、鋼筋裸露嚴重鏽蝕、混凝土平均抗壓度不足及露台下方3 樓房間天花板脫漆、水漬及裂縫等瑕疵（下稱系爭瑕疵），顯未依債之本旨提出給付，伊已以存證信函解除契約，自得請求被上訴人返還已付之價金680 萬元，如認不能解除契約，亦得請求減少價金等情。爰依民法第35 4條第1項、第359條規定，求為命被上訴人給付647萬1626 元本息之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。

被上訴人則以：伊及家人居住系爭房屋長達20年之久，從未發現有漏水及石塊掉落情形，交易進行中，伊及家人尚住在屋內，自無不適合居住之情。伊係現況交屋，從未刻意整修，交屋後之漏水及石塊掉落情形，係上訴人整修施工用外力敲打震動所致。系爭房屋於103年6月25日點交與上訴人，上訴人本應從速檢查其所受領之物，系爭房屋天花板雖架設輕鋼架，然輕鋼架之承塵板並非固定，非不能推開檢查，其直至同年7月25日始通知伊2樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況，難謂已盡檢查通知之義務。且其嗣後任令屋頂露台嚴重積水，甚至沿牆柱在2 樓之天花板造成滴水穿石之滲漏效果，致難以判定2 樓天花板之滲漏何時發生，應視為承認其所受領之物；況鋼筋、混凝土老化屬中古屋之必然性，不應視為瑕疵。又自103年6月交屋起至105年l月鑑定，已歷時1年8月，2 樓天花板鋼筋在無混凝土保護下裸露於空氣中，而嚴重腐蝕，上訴人在露台整片敲除未作防水處理，損害非可完全咎責伊，且所稱瑕疵可加以修復，上訴人主張解約，顯失公平等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命被上訴人給付32萬8374元本息，一部予以維持，駁回其餘上訴，無非以：上訴人主張向被上訴人購買系爭房地，已付680 萬元，約定現況交屋之事實，為兩造所不爭執。按民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係出賣人當然應負之法定責任，自不因係中古屋買賣，或買賣契約約定按現況交屋，即認出賣人不負物之瑕疵擔保責任。而所謂「現況交屋」，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，倘出現瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，不應納入現況交屋之範疇內。而系爭房屋於103年6月25日交屋後，上訴人僱工於同年7月18 日重新施作露台防水工程後發現有漏水情形，及同年月25日僱工裝潢欲拆除2 樓天花板輕鋼架承塵板時發現有混凝土塊剝落、鋼筋裸露鏽蝕等瑕疵，即通知房屋仲介吳芷容轉知被上訴人前往查看，確認有屋漏及2 樓主臥房間天花板混凝土塊剝落與鋼筋鏽蝕之瑕疵，此非於點交時即知或可檢視之，被上訴人自無因約定現況交屋，即免除其應負出賣人物之瑕疵擔保責任。上訴人於敲除露台地面層後已完成防水層舖設，參酌臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定意見，足認系爭房屋於交屋時即存在上開瑕疵，僅未表徵於外。又系爭房屋2、3樓房間均有輕鋼架之承塵板遮擋天花板，證人吳芷容、李徐世蘭證述，於帶上訴人看屋及交屋時均未掀開輕鋼架查看，上訴人既於發現瑕疵後立即通知被上訴人，顯無未盡檢查通知義務之情形，不得謂其已承認其所受領之物。土木技師公會鑑定結果，認2FL 主臥室天花板混凝土塊碳化剝落及鋼筋中度至嚴重鏽蝕，顯然已減損該RC樓板荷載能力，影響該RC樓板之結構安全性，是系爭房屋可居住之通常效用自有不足。系爭房屋有系爭瑕疵，均係因屋漏所致，經核與被上訴人於不動產標的現況說明書所載無滲漏水之現況不符，被上訴人自應就之負瑕疵擔保責任。系爭房屋雖因2 樓瑕疵影響結構安全，但依鑑定意見係可以修復補強，且於確實修復補強後，該RC樓板結構將安全無虞，修補所需費用63萬7871元，與買賣價金710萬元相較，尚不及買賣價金10分之1，上訴人主張解除契約，顯失公平，不應准許。上訴人復稱2 樓樓板混凝土抗壓強度遠低於原設計要求，影響結構安全，被上訴人亦應負瑕疵擔保責任云云。惟系爭房屋為中古屋，其建材有自然耗損及老化現象，其價格遠低於新屋價額，上訴人對於中古屋可能潛藏瑕疵存在之風險有所預見，且上訴人於簽認不動產標的現況說明書及系爭契約時，均未要求須到達何種抗壓強度，而被上訴人經由本案鑑定始知悉2 樓樓板混凝土平均抗壓強度不足，更無此項承諾或保證，則其依不動產標的現況說明書所載之屋況交屋即可，此與前述瑕疵，因欠缺不動產標的現況說明書所載無滲漏水之品質，屬於被上訴人應負物之瑕疵擔保範圍之情形不同，自不能等同視之。

是上訴人所為解除買賣契約之通知，難認為合法，其請求返還已支付之價金680 萬元，即屬無據。又依上揭鑑定意見，系爭瑕疵既可修復至結構安全無虞後，即無系爭房屋價值減損之情，上訴人得請求減少之價金應為上開之修復補強所需費用即63萬7871元。惟被上訴人主張系爭房屋點交後，上訴人依約應負擔之地價稅、房屋稅及水電費共9497元均由其繳納，其得將之與其應返還上訴人之價款抵銷等語，依系爭契約第5條第3項約定，核屬有據，核減後，上訴人得請求被上訴人返還32萬8374元。又被上訴人就系爭房屋2 樓樓板混凝土抗壓強度不足之瑕疵，既不負瑕疵擔保責任，則上訴人請求鑑定系爭房屋因而減損之價金若干，即無必要。從而上訴人依民法第354條第1項、第359 條規定，請求被上訴人給付超過32萬8374元（即647萬1626 元）本息部分，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

惟按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要。原審既認定系爭房屋存有2 樓樓板混凝土抗壓強度不足之缺失，土木技師公會於105年9月21日回覆原審之函文復記載：針對本會000-0000號鑑定報告書之疑義本會逐項回覆如下：㈠關於鑑定報告第4頁所載「本案混凝土原設計強度為210kgf/cm2，而2FL現場混凝土鑽心抗壓強度未達原設計要求」部分之疑義…確實未達原設計圖說要求，結果甚為明確，無涉強度隨時間折減之問題。…、

⒊2FL現場混凝土鑽心試驗之抗壓強度…未達原設計要求，是否有安全之疑慮？應如何補強？是否列入附件⒈系爭瑕疵修復費用計算表2、3之中？回覆：此疑義不在本鑑定報告之鑑定範圍內。

…等語（見原審卷第260至264頁）；內政部營建署亦函覆「…混凝土之規定壓力強度不得小於210公尺/平方公分，…不得以較高應力鋼筋代替之。…等語（見同上卷第256頁）。關於2樓樓板抗壓強度不足，如係因未達原設計要求，無涉強度隨時間折減之問題，且未經土木技師公會予以鑑定，則上訴人主張該缺失影響系爭房屋之結構安全，且減少房屋之使用年限，屬重大瑕疵，應請再行鑑定等語，是否全然無據，即非無疑。乃原審徒以系爭房屋為中古屋，其建材有自然耗損及老化現象，上訴人對於中古屋可能潛藏瑕疵存在之風險有所預見，復未要求須達到何種抗壓強度等詞，而為上訴人不利之認定，不免速斷。上訴論旨，指摘關此部分之原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第三庭