最高法院107年度台上字第319號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第319號上　訴　人　甲山林廣告股份有限公司法定代理人　張瀛珠上　訴　人　祝文宇共　　　同訴訟代理人　江燕偉律師被上訴人　僑果實業股份有限公司法定代理人　陳玲玲訴訟代理人　李志聖律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國106年11月21日臺灣高等法院第二審更審判決（105年度重上更㈣字第19號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文第六項應更正為「本判決第一項之給付，甲山林廣告股份有限公司、祝文宇於僑果實業股份有限公司將如後附表所示建物所有權移轉登記予甲山林廣告股份有限公司之同時為之」。理由本件被上訴人主張：上訴人甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山林公司）邀同上訴人祝文宇為連帶保證人，於民國83年8月4日與伊訂立委託銷售企劃合約書（下稱系爭合約），承攬伊所投資興建之地上10樓、地下3 樓「合江超級市場」住商大樓（下稱系爭大樓）銷售企劃等業務，並約定由甲山林公司以每坪新臺幣（下同）26萬2500元之價格購買系爭大樓地下一樓商場建物1/2 （下稱系爭建物），待甲山林公司買受之系爭建物出售後，雙方同意換約變更名義由承買戶逕與伊簽訂買賣契約，倘承買戶發生違約並解除契約情事時，甲山林公司應依系爭合約第13條第3項第3款約定，承受承買戶對伊1/2 之權利義務。嗣甲山林公司將系爭大樓地下一樓商場建物全部出售（含所買系爭建物），惟其中計有如第一審判決附表（下稱第一審附表）所示之21戶承買戶因違約經伊解約，甲山林公司自應承受該等承買戶對伊1/2即62．03 坪之權利義務，以每坪26萬2500元計算，甲山林公司共應給付伊買賣價金1628萬2875元，扣除因上開承買戶解約所沒收之金額 1/2即459萬元後，甲山林公司尚應給付伊1169萬2875 等情，爰依系爭合約及連帶保證之法律關係，求為命上訴人連帶如數給付及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（其中185萬2749元本息，及以本金455萬2938元計算之利息部分，被上訴人已受敗訴判決確定；另455萬2938 元被上訴人受勝訴判決確定，故本院審理範圍僅餘第一審附表編號1、2、6至8、10、12、13、16、17戶即如原判決附表〈下稱附表〉所示，共計528萬7188 元本息）。上訴人則以：被上訴人與甲山林公司曾另立協議書（下稱系爭協議書），增列第6條第1項1之1，約定在地下室完工收款前發生退屋或退票等解約情事時，甲山林公司始應承購解約之房屋，如第一審附表所示之承買戶解約時點無一發生在地下室完工收款前，甲山林公司自無承購之理。況被上訴人與該等承買戶解除契約，與系爭合約第13條第3項第3款所約定「中途發生違約並取消合約」之情形不符，且解約時未通知並徵得甲山林公司同意，被上訴人亦應自行承擔因解約所受之不利益。且被上訴人與系爭21承買戶解約時，未合法通知，不生解約效力，其減少違約金之沒收，亦未通知伊或徵得伊之同意，減收違約金之不利益，應由被上訴人自行承擔。若伊應承受系爭21戶對被上訴人之權利義務，亦應享有分期付款及申辦貸款之權利，被上訴人請求伊一次給付承買戶未付之價金，並無依據。又被上訴人迄未將系爭建物所有權移轉登記予伊，伊得行使同時履行抗辯權拒絕付款等語，資為抗辯。原審審理結果，以：被上訴人於83年8月4日與甲山林公司簽訂系爭合約，將系爭大樓銷售企劃等業務委託甲山林公司辦理，及系爭建物1/2約163．88坪，以每坪26萬2500元出售予甲山林公司，並由祝文宇擔任甲山林公司之連帶保證人，且於該合約第13條第3項第1款、第3 款，約定甲山林公司所買受之系爭建物出售後，雙方同意換約變更名義由承買戶逕與被上訴人簽訂買賣契約，倘承買戶中途發生違約並取消合約時，甲山林公司願無條件承受該承買戶對被上訴人1/2 之權利義務等情，為兩造所不爭，並有委託銷售企劃合約書（即系爭合約）、房屋預定買賣契約書（即甲山林公司買受系爭建物之合約書，下稱系爭買賣契約）等件可證。又依兩造簽定之系爭協議內容，已明示係為增列系爭合約第 6條第1項條款之約定，而非取代系爭合約第13條第3項第3 款之約定。上訴人抗辯其承受系爭建物權利義務之時點應限縮在「承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前」，本件尚未判決確定之系爭10戶解約時點均發生於地下室完工收款之後，甲山林公司應無須承受上開承買戶之權利義務云云，自無可採。而系爭合約第13條第3項第3款約定，乃規範已換約之承買戶，如中途發生違約而經解除契約時，即應由甲山林公司無條件承受該客戶對被上訴人所有權利義務，以回復甲山林公司向被上訴人買受部分之買賣契約權利義務。又依系爭買賣契約及被上訴人就系爭建物與各承買戶簽訂之房屋預定買賣契約書之第19條之約定，就非對話意思表示已合意改採發信主義，排除民法第95條規定之適用。而有關解除契約之意思表示，應解為包含在該條約定之「辦理事項」之一，系爭合約第13條第3項第3款約定之取消合約，係指解除契約而言。是被上訴人如已按承買戶簽訂時於其房屋預定買賣契約書上所載之地址，付郵送達解除契約之存證信函，其解除契約之意思表示，即應以郵局第1 次投遞之日為準，不因該承買戶實際有無收到該存證信函而有異。第一審附表編號1、2、6至8、10、12、13、16、17等戶均有未按期繳納價金或辦理貸款情事，其中編號1、2、6、7、12、17經被上訴人合法為解除契約之通知。另編號8、10、13、16之承購戶黃金榮，於編號8、10、13之買賣契約書寫之地址為臺北市○○區○○里00鄰○○街00巷0號2樓，於編號16之買賣契約則寫為同街00巷0號0樓。而○○街實際上僅有00巷，黃金榮戶籍亦設該處，並無所謂之00巷，是被上訴人按○○街00巷0號0樓對黃金榮為解約通知，已合法生效。職是被上訴人主張甲山林公司應承受上開10戶之權利義務，上訴人應連帶給付該10戶應付而未付之價金，自非無據。又上開10戶房屋之總坪數為58.15坪，甲山林公司應買受其應有部分1/2即29.075坪，按上揭每坪價金計算，再扣除兩造亦不爭執應扣除之前開承買戶解約而應由被上訴人沒收之已繳納價金，即如附表編號「繳納價金」欄所示金額之1/2，計234萬5000元，上訴人應連帶給付之承買戶應付而未付價金數額為528萬7188元。再按因契約而互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務者，僅他方享有同時履行抗辯權。依系爭買賣契約、兩造曾簽訂之委辦貸款合約書第2、5條及附件三代刻印章授權書約定，被上訴人應將該承買戶之系爭建物所有權移轉登記予甲山林公司，並代辦設定抵押權設定登記，俾銀行核定貸款抵繳各承買戶之購屋餘款，故被上訴人有先為給付之義務。又被上訴人僅得於委辦貸款合約書第8 條所約定甲山林公司貸款條件不適合，或甲山林公司未及時辦理手續等致未核貸或短貸時，或第9 條所約定甲山林公司以書面通知放棄申請貸款之情事時，始得逕行請求甲山林公司一次付清各承買戶有關銀行貸款70% 之期款。甲山林公司既未放棄以銀行貸款抵繳房屋餘款之權利，而被上訴人又未舉證證明其就前開10戶已辦妥上開系爭建物所有權移轉登記，及已依約為甲山林公司辦理銀行貸款手續，縱被上訴人主張事後曾催告甲山林公司辦理貸款手續，或依本件訴訟情形可認甲山林公司乃預示拒絕受領，其已曾以準備給付之情事通知對造以代提出，亦僅可認其因此不負遲延責任而已，非謂上訴人即喪失主張同時履行抗辯之權利，是上訴人為同時履行之抗辯，核屬有據，堪認被上訴人仍應於將前開建物所有權移轉登記予甲山林公司之同時，始能請求甲山林公司一次付清承買戶之購屋餘款。從而被上訴人依據系爭委售合約第13條約定，及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付528萬7188 元，為有理由，應予准許。上訴人就此部分給付為同時履行之抗辯，亦屬有據，應同時諭知於上訴人給付之同時，被上訴人應同時將如附表所示之建物所有權移轉登記予甲山林公司等詞，為其心證所由得。爰維持第一審所為命上訴人連帶給付528萬7188 元之判決，駁回上訴人此部分之上訴，並命被上訴人於甲山林公司等連帶給付上開金額之同時，將如附表建物所有權移轉登記予甲山林公司。查依系爭買賣契約、兩造曾簽訂之委辦貸款合約書第2、5條及附件三代刻印章授權書約定，被上訴人應將該承買戶之系爭建物所有權移轉登記予甲山林公司，並代辦設定抵押權設定登記，俾銀行核定貸款抵繳各承買戶之購屋餘款；又被上訴人僅得於委辦貸款合約書第8 條所約定甲山林公司貸款條件不適合，或甲山林公司未及時辦理手續等致未核貸或短貸時，或第9 條所約定甲山林公司以書面通知放棄申請貸款之情事時，始得逕行請求甲山林公司一次付清各承買戶有關銀行貸款70% 之期款，為原審所認定。而被上訴人陳稱曾於103年6月11日催告甲山林公司偕同申辦貸款、移轉所有權及設定抵押權等事項，甲山林公司未予配合，依前述委辦貸款合約書第8 條約定，自屬甲山林公司未及時辦理手續致未核貸或短貸之情形。甲山林公司僅函覆稱：於判決確定前恕難照辦之意。其又於103年10月24 日再度發函重申應依前開函文配合辦理代為申辦貸款及移轉登記、設定抵押權等一切手續外，並請求甲山林公司就未獲核貸部分為一次給付等語（見原審更㈢卷第129至131頁、第156至159頁、原審更㈣卷第162 頁）。佐以上揭委辦貸款合約書第8條約定（見原審更㈡卷第89至92 頁），被上訴人主張甲山林公司應一次給付全部價金，自非無據。該給付價金之義務已屆期，且與被上訴人移轉登記所有權義務係立於對待給付關係，甲山林公司自得為同時履行之抗辯。原判決謂被上訴人有先為給付之義務云云，雖有不當，然其認甲山林公司應一次給付價金，且與被上訴人之移轉登記義務同時履行，於法並無不合。又按被告在裁判上援用同時履行抗辯，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告給付之判決。上訴人為同時履行之抗辯，原審原應為上訴人於被上訴人將如附表所示建物所有權移轉登記予甲山林公司之同時，連帶給付528萬7188 元之諭知，乃原判決主文第六項記載上訴人於給付時，被上訴人應同時為移轉登記於甲山林公司，顯屬錯誤，爰予更正如主文第三項所示。上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第2項、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 3 月 22 日最高法院民事第四庭審判長法官高孟焄法官彭昭芬法官蘇芹英法官林金吾法官袁靜文本件正本證明與原本無異書記官中華民國 107 年 4 月 2 日

最高法院107年度台上字第319號

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