最高法院107年度台上字第642號

• 裁判案由: 請求返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 最高法院
• 裁判日期: 108 年 01 月 30 日
• 法官: 陳重瑜、吳青蓉、周舒雁、林麗玲、吳謀焰
• 法定代理人: 梁麗芬
• 上訴人: 嘉嘉國際開發有限公司法人
• 被上訴人: 張美卿

最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第642號上　訴　人　嘉嘉國際開發有限公司
法定代理人　梁麗芬
訴訟代理人　李明諭律師
陳逸華律師
林正椈律師
謝彥安律師
被 上訴 人　張美卿
許正鴻
許怡雯
許怡寧
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105 年5月17日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第691 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人之被繼承人許再恩（民國102年2 月8日亡）連同代理訴外人高銘桂等10人於101年3月26日與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱甲契約），將共有坐落新北市○○區○○段000地號土地及其上門牌為新北市中和區安平路109、101、111、113、115、117、119、121、123、125、127、129、131 、133號1、2樓及地下1 樓建物（下稱系爭房地），以總價新臺幣（下同）3億3,200萬元出售與伊，伊已依約交付如原判決附表（下稱附表）編號1所示面額500萬元、編號3、4所示面額各1,000 萬元之支票與許再恩，並經兌領，詎其未依該約第3條第2項、第4 條約定提出過戶文件，經伊於101年6月7 日、12日函催均未獲置理，伊業於同年月21日通知解除契約，且許再恩已於102年1月14日將系爭房地出售並移轉予訴外人喝采生活家飾股份有限公司（下稱喝采公司），亦違反甲契約第10條後段約定，伊得請求返還已付價金及賠償同額違約金。又伊未授權梁麗芬（102年8月22日起任上訴人法定代理人）於101年5月14日與許再恩就系爭房地再簽署不動產買賣契約書（下稱乙契約），該約應屬無效，縱認有效，許再恩未於101年4月30日備齊過戶所需文件，且其中共有人高銘乾已死亡，其繼承人於同年12月17日始完成繼承登記，亦違反該約第3、4、7、10條約定，經伊於104年10月21日通知解除契約，伊亦得依乙契約第10條約定，請求返還價金及加倍賠償違約金等情。爰求為命被上訴人於繼承許再恩之遺產範圍內連帶給付5,000萬元及加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人因無法依甲契約於101年5 月15日給付第3期款，乃授權梁麗芬於前一日與許再恩，就付款期限等重新約定，再簽乙契約以取代甲契約，並將前已付2,500 萬元改為乙契約之第1、2期款。嗣上訴人未依乙契約第3條之約定於同年5月24日給付7,460 萬元，伊已於同年月28日解除乙契約，自得依該約第10條沒收已付價金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，係以：上訴人就系爭房地與許再恩簽訂甲契約，且所交付附表編號 1、3、4面額共2,500 萬元支票業經兌領，為兩造所不爭。依證人即仲介林建吉之證言及甲、乙契約內容僅買賣價金之付款金額、期限及移交略有差異，可知上訴人係因甲契約所交付第2 期款即附表編號2 之支票及後續票據如何兌現等問題，與許再恩重新議定付款條件，始簽訂乙契約，付款條件之約定既有改變，甲契約已被乙契約取代，上訴人猶執甲契約之約定，主張許再恩違約云云，即無可取。又依證人戴嘉麗即曾任上訴人法定代理人及其助理李婕妤等證言，及戴嘉麗於101年2月19日出具與梁麗芬委任書之記載，堪認上訴人前法定代理人戴嘉麗已授權梁麗芬代表上訴人全權處理系爭房地買賣簽約、付款、用印等事宜，故梁麗芬於處理乙契約時，並非無代理權。再者，乙契約第3條2款明定上訴人應於101年5月24日給付7,460 萬元，許再恩同時交付辦理移轉登記所需文件；第10條並約定不按約定日期付款，出賣人得不經催告而解除契約。上訴人未於是日給付該款項，為兩造所不爭執，則許再恩依該約第10條約定逕行解除契約，即無不合。上訴人於許再恩合法解除乙契約後，始提出許再恩未依約備妥過戶所需文件之同時履行抗辯，仍不能免除給付價金之遲延責任。至乙契約第10條前段違約金之約定，性質上屬於損害賠償總額之預定。審酌系爭房地嗣經許再恩代理共有人於101年11月23日以3億1,600 萬元出售予喝采公司，已受有價金減少1,600 萬元之損失，且許再恩原可於101年5月24日獲得價金7,460 萬元，按法定遲延利率計至同年7月23日止，亦有利息損失62萬3,370元，另就未付價金3 億0,700萬元許再恩依約可於同年7月24日取得，算至102年1月23日喝采公司給付尾款止，按法定遲延利率計算，並受有利息損失767萬5,000元，合計損失達2,429萬8,370元，扣除交屋日前共4 個月又7日租金收益144萬5,226元，損害達2,285萬3,144 元等情，且衡之一般不動產交易行情違約金為10至15％，與之相較僅占7.53％，堪認許再恩沒收2,500 萬元價金充作違約金，核無過高情形。上訴人依乙契約請求連帶給付5,000 萬元本息，洵屬無據。綜上，上訴人請求被上訴人於繼承許再恩遺產之範圍內，連帶給付5,000 萬元本息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按解除權之行使，固不妨礙違約金之請求，惟違約金是否過高，仍須依解約時一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形，以為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量。查乙契約業於101年5月28日經許再恩合法解除，為原審認定之事實，乃原審竟以許再恩於契約解除後自同年月29日起至102年1月23日止之利息損失，及嗣於101 年11月23日出售時系爭房地所受價金減少之損失，作為審酌違約金是否過高之依據，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 30 日最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 吳 青 蓉
法官 周 舒 雁
法官 林 麗 玲
法官 吳 謀 焰
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 2 月 15 日