最高法院108年度台上字第2208號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 108年度台上字第2208號

上訴人

楊 春 寄

上訴人

（參加被告） 楊張素雲

共同訴訟代理人

廖 振 洲律師

複代理人

吳 聖 平律師

被上訴人

林 吉 佐

被上訴人

（參加被告） 樓

被上訴人

謝 夏 蕙

被上訴人

郭方和美

被上訴人

群策資產管理股份有限公司 （參加原告）

法定代理人

傅 仲 寧

共同訴訟代理人

林 志 強律師

　　　　　　　趙 子 澄律師

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國106 年11月14日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第690號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）為伊等與被上訴人林吉佐、謝夏蕙、郭方和美（下與謝夏蕙合稱謝夏蕙等2人，並與林吉佐合稱林吉佐等3人）共有，應有部分除林吉佐為3分之1外，餘均為6分之1；坐落其上門牌為臺北市○○區○○街000巷0號房屋（下稱系爭房屋）原為林吉佐應有部分3分之2、謝夏蕙等2人各6分之1，謝夏蕙等2人於民國103年3月28日將其應有部分共3分之1贈與被上訴人群策資產管理股份有限公司（下稱群策公司）。嗣林吉佐等3 人依土地法第34條之1規定，於同年4月11日將系爭土地全部，併同林吉佐所有系爭房屋應有部分3分之2（下與系爭土地合稱系爭房地）以新臺幣（下同）2,927萬1,763元之價格，出賣與訴外人張文暎，並於同年月15日通知伊等，伊等即於同年月23日表示願以同一條件行使優先購買權，詎林吉佐等3 人竟避不見面等情。爰依土地法第34條之1第4項、第104條第1項規定，求為確認伊等就系爭房地有優先購買權存在；林吉佐等3 人就該房地應按價金2,927萬1,763元與伊等補訂書面買賣契約，並於伊等給付該價金同時，將之移轉登記與伊等之判決。

群策公司主張：系爭房屋原為林吉佐等3 人共有，該房屋坐落之系爭土地亦為渠3人與上訴人共有，伊於103年4 月10日自謝夏蕙等2人受贈系爭房屋應有部分3分之1，依民法第425條之1第1項規定，與系爭土地所有權人間應有租賃關係存在。伊於接獲林吉佐等3 人同年月15日優先購買之通知後，已於同年月17日表示願依土地法第34條之1第4項及第104條第1項規定行使優先購買權，並與林吉佐等3 人簽立買賣契約，茲上訴人無端爭執，伊自得於其對林吉佐等3人所提本件訴訟繫屬中，依民事訴訟法第54條第1項規定，提起主參加訴訟等情。爰求為確認伊對系爭房地有優先購買權、林吉佐等3人應將系爭房地移轉登記與伊之判決。

林吉佐等3 人則以：系爭房屋為上訴人楊春寄之姐、系爭土地原共有人楊紅柑所興建，其後出賣與伊等，謝夏蕙等2人於103年 3月28日將其應有部分共3分之1贈與群策公司後，林吉佐、群策公司就系爭房屋與上訴人等系爭土地所有人間應存有租賃關係，該房屋仍具經濟價值，林吉佐等3人出賣系爭房地，依土地法第104條規定意旨，應由群策公司優先承購。況伊等先後以103年4月15日、同年8 月18日存證信函定期催告上訴人締約，上訴人均未履行，伊等已於同年9月5日當庭解除契約，自無補訂書面契約等之義務等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」，可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。查系爭土地原為楊乞所有，32年2月24日登記為楊溪灶所有，46年1月15日由楊春寄與楊紅柑共同繼承，楊紅柑於78年4月18日將系爭土地應有部分3分之2 以買賣為原因，移轉登記與林吉佐等3人，上訴人楊張素雲於102年2月26日以夫妻贈與為原因自楊春寄受讓系爭土地應有部分6分之1，系爭土地為上訴人、林吉佐等3人共有，應有部分除林吉佐為3分之1，餘均為6分之1；楊紅柑於40年1月5日興建系爭房屋，50年3月17日辦理總登記為所有權人，嗣於78年5月26日將系爭房屋移轉登記與林吉佐應有部分3分之2、謝夏蕙等2人各6分之1 ，謝夏蕙等2人於103年3月28日將應有部分共3分之1 以贈與為原因移轉登記與群策公司之事實，有土地及建築改良物登記簿謄本、買賣契約書等足稽。可見系爭土地原為上訴人及林吉佐等3 人共有，系爭房屋則為林吉佐等3人共有，符於民法第425條之1 所稱「土地及房屋同屬一人」之情形。而謝夏蕙等2人於103年3 月28日將系爭房屋應有部分共3分之1贈與群策公司，依上開規定，群策公司就系爭土地與上訴人等土地所有人間應有租賃關係存在。至於楊紅柑起造系爭房屋時，雖未得斯時系爭土地所有權人楊溪灶同意，然依楊春寄陳稱：對於楊紅柑蓋房子之事，姐弟不計較等語，可知其對楊紅柑於系爭土地上興建房屋一事，已默示同意，楊紅柑非無權占有系爭土地。再者，依兩造所提照片，系爭房屋屋況良好，尚可供人居住，具相當經濟價值；系爭土地為上訴人與林吉佐等3人共5人共有，林吉佐等3人應有部分為3分之2 ，已達土地法第34條之1第1項規定人數及應有部分比例，渠3 人依該規定，於103年4月11日將系爭土地全部，併同林吉佐就系爭房屋應有部分3分之2出售與張文暎，並於同年月15日分別通知上訴人、群策公司行使優先購買權，上訴人及群策公司均表示願優先承買，亦有存證信函等足稽。上訴人就系爭土地依土地法第34條之1第4項規定行使優先承購權，與群策公司依土地法第104 條所定優先購買權競合，依106年12月1日修正前土地法第34條之1 執行要點第10點第7 款規定，應以群策公司之購買權優先。且系爭土地面積僅215 平方公尺，使用分區為第二種住宅區，其最小建築基地面積不得小於200 平方公尺，有臺北市政府都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書等可據，系爭房屋坐落基地面積為76.31 平方公尺，倘與其餘土地分割，分割後土地面積小於上開最小建築基地限制，應認有不能分割之情形，群策公司應得優先承買系爭土地全部。又林吉佐出賣系爭房屋應有部分時，上訴人依土地法第104條第1項規定固有優先購買權，惟群策公司既有權優先購買系爭土地全部，上訴人對該土地已無所有權，如由其優先購買房屋應有部分，將形成其僅有系爭房屋共有權，而無系爭土地所有權之情形，然倘由群策公司優先購買房屋應有部分，系爭土地及房屋所有權全歸群策公司所有，符於土地法第104 條規定房屋及土地所有權與使用權合一之立法目的，應認上訴人就系爭房屋應有部分無行使優先購買權之餘地。綜上，上訴人依土地法第34條之1第4項、第104條第1項規定，請求確認渠等就系爭房地有優先購買權；林吉佐等3 人應按渠等起訴狀所附原證三所示土地買賣契約書同一條件，與渠等補訂書面買賣契約，並於等渠給付價金2,927萬1,763元同時，移轉系爭房地所有權與伊等，即屬無據，不應准許；群策公司依土地法第104條第1項、第34條之1第4項規定，請求確認對系爭房地有優先購買權，林吉佐等3 人應將系爭房地移轉登記與伊，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。蓋土地及其土地上房屋同屬一人時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關上開規定之適用。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。查楊紅柑興建系爭房屋時，並未得當時系爭土地所有權人楊溪灶之同意，為原審認定之事實。果爾，楊紅柑於系爭土地興建系爭房屋時，其非該土地所有人，已無民法第425條之1規定土地及其上房屋同屬一人所有之情形，且楊紅柑興建系爭建物未經楊溪灶同意，似為無權占用系爭土地，雖其於楊溪灶死亡後，與楊春寄因繼承而共有該地，惟楊春寄被訊及「是否有同意楊紅柑使用共有之系爭土地」乙節，僅稱「姐弟不計較」等語（見原審卷㈠第230 頁及背面），其真意是否係對楊紅柑無權占有系爭土地不予計較追究，已非無疑；且楊春寄於再被訊及楊紅柑有無來找，希望你同意系爭房屋蓋在系爭土地時，答稱「沒有」（見同上頁）。則倘楊春寄無其他任何舉動或情事足以間接推知其有同意楊紅柑使用系爭土地，得否以其單純沉默而謂其已默示同意，非無研求之餘地。又如楊紅柑就系爭房屋未經楊春寄同意即使用系爭土地，仍屬無權占用，其雖將之連同系爭土地應有部分3分之2轉讓與林吉佐等3人，該3人並未繼受得使用該土地之任何正當權源，若復未經上訴人同意，似此情形，能否僅以林吉佐等3 人係系爭土地共有人及系爭房屋係該3人共有，即謂有民法第425條之 1規定之情形，亦有再予斟酌之必要。原審就此俱未詳加審究，徒以前揭理由，遽認上開情形有民法第425條之1規定之適用，進而為不利上訴人之判斷，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第二庭