最高法院109年度台上字第899號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　109年度台上字第899號

上訴人

王梅子

訴訟代理人

劉豐州律師

訴訟代理人

唐玉盈律師

被上訴人

金梅子餐廳有限公司

法定代理人

汪金滿

訴訟代理人

劉健右律師

參加人

年富投資有限公司

法定代理人

謝憲治

上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國107年9月5日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第912 號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊與訴外人黃正雄於民國103年4月24日將共有門牌為臺北市○○區○○○路0段000號地下1 樓房屋（下稱系爭房屋）出租與被上訴人，約定月租新臺幣（下同）30萬元，租期自同年5月1日起至105年4月30日止，期滿除經出租人同意續租外，如未即時遷還房屋，應按月租5 倍給付違約金。詎被上訴人屢經催告，於租期屆滿後仍不返還該房屋等情。爰依民法第455 條、第767條第1項、第821 條規定及兩造所立租賃契約（下稱系爭租約）第6 條約定，求為命被上訴人將系爭房屋騰空返還與伊及全體共有人，及自105年5月1 日起至返還該房屋之日止，按月給付違約金75萬元之判決。

被上訴人則以：上訴人與黃正雄於105年1月13日將系爭房屋出賣與參加人，黃正雄已將其應有部分2分之1移轉登記與參加人，其出租人之權利義務應由參加人承受，上訴人單獨為反對續租之意思表示，自不生效力。伊於租賃期限屆滿後，仍使用收益該房屋，應視為以不定期限繼續契約，伊有使用系爭房屋之正當權源等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人與黃正雄於103年4月24日就共有之系爭房屋與被上訴人簽訂系爭租約，約定租金每月30萬元，租期自同年5月1日起至105年4月30日止，有建物登記謄本、系爭租約足稽。系爭租約第6 條雖約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人等出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利…」等語，然並未預為約定期滿絕不續租或續租應另訂契約之意旨，而表明租期屆滿時，如出租人同意續租，承租人即無庸遷讓返還系爭房屋，無法認兩造已預為期滿後不續租之約定。又上訴人先後於104年3月18日、105年4月14日及同年月27日以其名義寄發存證信函，依序通知被上訴人租期屆滿不再續租、租期屆滿時應返還系爭房屋、應於同年5月1日會同辦理點交事宜，固有存證信函可據。惟黃正雄於系爭租約存續期間之105年3月30日已將其應有部分2分之1讓與參加人，有建物登記謄本可據，其就租賃契約之權利義務，應由參加人繼受，上訴人未與黃正雄或參加人共同為反對續租之意思表示，自不生效力。再者，被上訴人於租賃期限屆滿後仍繼續使用收益系爭房屋，且按月給付租金與上訴人及參加人，有掛號函件執據等足稽，上訴人及參加人未即為反對之意思，依民法第451 條規定，應視為以不定期限繼續租賃契約，其繼續使用系爭房屋，為有權占有，且無違反系爭租約第6 條情事，上訴人不得請求被上訴人給付違約金。綜上，上訴人依民法第455條、第767條第1項、第821條規定及系爭租約第6 條約定，請求被上訴人將系爭房屋騰空返還與其及全體共有人，及自105年5月1 日起至騰空返還房屋之日止，按月給付75萬元，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。查系爭租約第6 條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人等出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」等詞（見一審卷㈠第16頁），特別約明除經出租人同意繼續出租外，被上訴人於租期屆滿應即遷讓交還房屋，否則應給付按租金 5倍計算之違約金。揆諸租賃契約為諾成契約，其經出租人同意繼續出租之情形，與「續租應另訂契約」之意，似無二致。果爾，上開租約第6 條之約定，是否不發生阻止續約之效力，非無再予斟酌之必要。原審未遑查明兩造立約當時之真意何在，遽謂上開約定不足以發生阻却續約之法律上效果，尚嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第二庭