最高法院109年度台上字第2634號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第2634號

上訴人

葉王素芳

上訴人

葉 青 樺

上訴人

葉 建 宏

上訴人

葉 貞 吟

共同訴訟代理人

孫銘豫律師

被上訴人

邱 文 彬

訴訟代理人

楊明廣律師

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國108年7月16日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第853號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、本件上訴人主張：葉俊麟（於民國105年7月24日原審審理中死亡，由上訴人承受訴訟）於96年1 月16日向訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）借款（下稱系爭借款債務），並提供所有門牌新竹市○○路0段000號10樓及其坐落基地【如原判決附表（下稱附表）編號1、2所示，下稱518號房地】設定最高限額抵押權新臺幣（下同）1800 萬元予國泰世華銀行，因未依約清償，遭國泰世華銀行聲請法院拍賣。葉俊麟為免遭拍賣，委託訴外人吳清立覓得被上訴人於98年11月3 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）、特約條款及特約補充條款，約定由被上訴人代償系爭借款債務630萬6690 元予國泰世華銀行，葉俊麟於同年12月21日將518號房地所有權移轉登記予被上訴人。特約條款第5條非屬絕押之約定，葉俊麟即使逾期，仍得請求被上訴人結算債務金額，清償被上訴人630萬6690元及自100年11月24日起至105年11月23日止按週年利率20%計算之利息共計1261萬3380元。依系爭契約第10條第4項約定，518號房地於擔保期間之租金收益仍屬葉俊麟所有，計至107年9月30日為止共1395萬元，被上訴人竟予收取，為不當得利，自應返還，並以之與葉俊麟應清償之借款債務相互抵銷後，葉俊麟與伊均毋庸再為任何給付，得依民法第263條準用第259條、第179 條規定及繼承之法律關係，請求被上訴人移轉登記返還518 號房地所有權予伊等。又被上訴人依特約條款第5 條、特約補充條款第8條約定，應負責518號房地產權清楚，詎其竟以之先後設定如附表編號3、4之抵押權登記予臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱臺灣中小企銀）、臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）。爰以先位之訴，請求被上訴人分別向臺灣中小企銀、新光銀行清償附表編號3、4所示抵押權擔保之債務，申請核發抵押權塗銷同意書後，再塗銷各該抵押權登記【編號4 係上訴人於原審所為訴之追加（原審記載為擴張）】。若不得請求被上訴人塗銷各該抵押權登記者，伊等就518 號房地之所有權受到損害，則以備位之訴，依民法第227條、第226條規定，請求被上訴人賠償損害 127萬964 元，於原審擴張請求2500萬9036元等情。求為命㈠被上訴人將518 號房地所有權移轉登記返還予伊等公同共有。

㈡先位聲明：1.被上訴人向臺灣中小企銀、新光銀行清償附表編號3、4所示最高限額抵押權所擔保之債務，申請核發抵押權塗銷同意書後，塗銷各該抵押權登記。㈢備位聲明：被上訴人給付127萬964元、2500萬9036元各本息之判決。

二、被上訴人則以：葉俊麟為518 號房地、同段512號1至10樓廠辦及其坐落土地（合稱512 號房地）遭查封之事，授權吳清立與伊洽談借款，依98年10月26日協議書、系爭契約及特約條款之約定，518號房地擔保之債務範圍包含512號房地之處理費用，而非僅系爭借款債務。依特約條款第5 條約定，葉俊麟未能於國泰世華銀行債務完成後9 個月期間結算與清償債務者，518 號房地歸伊處理，即係歸伊終局所有之意，上訴人不得再藉詞結算請求返還該房地。縱認上訴人逾期後仍可進行結算，葉俊麟就518號房地及512號房地借款630萬6690元、1626萬元，依系爭契約之約定計算利息及報酬共為9887萬1818元。至518號房地之租金收益，依系爭契約之約定由伊收取，上訴人主張伊應返還並主張債務已抵銷殆盡，進而為各項請求，均無可取。況臺灣中小企銀、新光銀行非訴訟當事人，上訴人亦無從持確定判決對上開銀行為強制執行等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及擴張之訴，無非以：518 號房地所有權原為葉俊麟所有，於96年間向國泰世華銀行貸款，設定最高限額1800萬元抵押權予該銀行，嗣未依約清償，遭聲請查封拍賣。葉俊麟委任吳清立覓得（金主）被上訴人，於98年11月3 日簽訂系爭契約、特約條款及特約補充條款，其後由被上訴人代葉俊麟清償系爭借款債務630萬6690 元予國泰世華銀行，該銀行塗銷抵押權登記，並向法院撤回強制執行。葉俊麟於同年12月21日將518號房地所有權移轉登記予被上訴人。又512號房屋原為葉俊麟經營之訴外人金祥發銅板股份有限公司（下稱金祥發公司）所有，坐落基地為葉俊麟配偶葉王素芳所有，向渣打國際商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行）借款，並於其上設定最高限額1 億3800萬元之抵押權予該銀行，嗣因未依約清償，遭聲請拍賣等情，為兩造所不爭。對照葉俊麟所提系爭契約書（A契約書）與被上訴人所提系爭契約書（下稱B契約書），二者不同，以B 契約書之當事人欄均經雙方用印，所載不動產權利範圍「10175/100000」與登記謄本相符，且被上訴人與葉俊麟議妥518 號房地既有租約到期後由其決定續約，既有及其後之租金收入均歸其所有，修改處蓋有葉俊麟印文等情，堪認以被上訴人所提B 契約書及特約條款為真。又512號房地於97年10月14日遭渣打銀行，518號房地於98年6 月11日遭國泰世華銀行，聲請法院拍賣，為兩造所不爭。被上訴人所提98年7月10日、98年10月26日之授權書（分稱7月10日授權書、10月26日授權書），其上「葉俊麟」印文與系爭契約之「葉俊麟」印文均相符，可見上開授權書均為真正。依7 月10日授權書記載，金祥發公司授權吳清立全權代表處理512號（誤繕為518號）房地之融資買賣及續建事宜；依10月26日授權書記載，葉俊麟授權吳清立全權代表辦理518 號房地貸款、償債、融資事宜。吳清立嗣即以金祥發公司代理人身分，與被上訴人簽訂98年10月26日協議書，此觀該協議書之前言、第1條、第2條、第3條、第7條可明。參酌系爭契約由被上訴人以其經營之崇義建設開發股份有限公司（下稱崇義公司）名義，與葉俊麟簽署，依第1條至第5條之約定內容，可見雙方對於518 號房地之處理方式，與98年10月26日協議書之架構相符。依證人吳清立之證述，及被上訴人代償系爭借款債務630萬6690元，另支出512號房地之處理費用1626萬元，若葉俊麟僅為解決518 號房地之系爭借款債務，應無與被上訴人簽訂系爭契約，並將房地所有權移轉登記予被上訴人之必要。是被上訴人與葉俊麟約定以518 號房地擔保之借款範圍，亦包含512 號房地之買賣、融資、續建處理費用在內。再依特約條款第4條、第5條約定，葉俊麟得以被上訴人全部投資（即就518號房地、512號房地之借款）加計20% 報酬，計價買回；如未能於處理完國泰世華銀行債務後9個月內買回，葉俊麟同意518號房地完全交由被上訴人處理。參酌證人吳清立之證述，及前文表明葉俊麟得買回，如未能買回，後文表明同意交由被上訴人處理，係指葉俊麟不得再主張買回。518 號房地所有權於98年12月21日移轉登記予被上訴人，特約條款第5 條之買回期限（9個月）為99年9月20日，葉俊麟未於期限內為之，逾期不得再主張買回，518 號房地為被上訴人所有。是上訴人主張兩造結算債務，債務抵銷後，系爭契約終止，或被上訴人取得518 號房地所有權係不當得利，依民法第263條準用第259條、第179 條規定及繼承之法律關係，請求被上訴人移轉登記返還該房地所有權，為無理由。先位依特約條款第5條及特約補充條款第8條約定，請求被上訴人清償附表編號3、4所示抵押權擔保之債務，申請核發抵押權塗銷同意書後，向新竹市地政事務所辦理塗銷抵押權登記；備位依民法第227條、第226條規定，請求被上訴人給付127萬964元、2500萬9036元各本息，亦不應准許等詞，為其判斷之基礎。

四、本院判斷：

㈠按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。又讓與擔保，係指債務人或第三人為擔保債務人之債務，將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人，擔保權人僅於擔保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權。因屬擔保物權性質，就具有登記公示外觀之不動產，其讓與擔保之成立，僅需辦理所有權移轉登記與擔保權人為已足，債務不履行時，擔保權人得依約定方法就該擔保物取償。亦即，擔保權人可取得標的物之一定價值，用以優先清償擔保之債權，此際擔保權人不論以變賣受償或估價受償（包括擔保物所有權確定由擔保權人取得）方式，進行換價處分及優先受償程序，擔保權人均負有清算之義務。如擔保物價值超過擔保之未償債權，並應返還剩餘價值與債務人或第三人。

㈡查葉俊麟為解決其所有518 號房地之系爭借款債務，及其經營之金祥發公司就512 號房地融資買賣及續建事宜之處理費用，授權吳清立與被上訴人（以崇義公司名義）簽訂系爭契約（B 契約書），金祥發公司授權吳清立與被上訴人簽訂98年10月26日協議書，即B 契約書及98年10月26日協議書為真正，為原審認定之事實（見原判決第9-11頁）。觀諸B 契約書雖記載為買賣合約書，條款針對買賣雙方之權利義務而為約定（見一審卷第63-65 頁），然依上訴人陳述：本件係讓與擔保；被上訴人亦陳述：本件契約既非買賣，亦非信託，而係讓與擔保（見一審卷第55頁）。另參以證人吳清立於原審證稱：葉俊麟打算向被上訴人借款2000多萬元，以支付國泰世華銀行的債務及對512 號廠辦的問題，不是只有針對前者。被上訴人要求518 號房地過戶到他名下，葉俊麟同意。如果葉俊麟在半年內沒有還清被上訴人針對518號房地、512號廠辦所拿出來的錢，518 號就變成被上訴人的。等到半年期限到，如果葉俊麟無法還錢，就要進行結算，如果當時被上訴人已經付出的錢少於2700萬元，不足部分被上訴人要補給葉俊麟。房地過戶到被上訴人名下，只是擔保作用，前半年作為擔保，後半年結算後買斷。葉俊麟均同意，亦有配合辦理等語（見原審卷㈡第68-69 頁）。倘若非虛，葉俊麟與被上訴人間就葉俊麟將518 號房地所有權移轉登記予被上訴人，以供其向被上訴人借款債務之擔保，似係基於讓與擔保之合意而為。苟葉俊麟屆至約定清償期而未清償時，如雙方有518 號房地所有權移屬被上訴人之約定，被上訴人似仍負有清算518 號房地價值及借款債務之義務，當房地價值超過擔保之未償債務時，尚應返還剩餘價值予葉俊麟（或上訴人），始符當事人真意。乃原審俱未詳查細究，即以葉俊麟未於期限內買回，逕認518 號房地所有權歸屬被上訴人，為不利於上訴人之判斷，自嫌速斷。

㈢葉俊麟與被上訴人間之借款債務尚待結算，上訴人以不當得利債權之抵銷抗辯是否正當，均與上訴人得否請求移轉登記返還518 號房地所有權，另先位請求被上訴人清償抵押債務及塗銷抵押權登記，暨備位請求損害賠償等項，攸關頗切，有待事實審調查審認，本院尚無從為法律上之判斷，均併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為有理由。

五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第七庭