最高法院110年度台上字第1370號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　 110年度台上字第1370號上　訴　人　堉群實業股份有限公司法定代理人　張志明訴訟代理人　洪宗巖律師被上訴人　光輝生命醫學股份有限公司法定代理人　詹易真上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國 109年12月29日臺灣高等法院第二審判決（108年度重上字第763號），提起一部上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人請求給付新臺幣玖萬柒仟玖佰陸拾陸元之訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。其他上訴駁回。第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。理由本件原審以：兩造於民國102年5月31日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被上訴人向上訴人承租其所有坐落臺北市○○○路000號14樓A室（下稱系爭房屋），約定租期自102 年11月16日起5年，月租新臺幣（下同）33萬2,649元（未稅，稅後為34萬9,281元），履約保證金99萬7,947元（下稱系爭履保金），被上訴人自房屋點交之日起負擔管理費及水電費，倘欠繳租金、管理費及水電費達7 日以上，經催告仍不給付，上訴人得停止供應水電及中央空調至被上訴人給付全部費用。被上訴人自107年2月16日起即未給付租金、管理費及水電費，上訴人於同年3月2日至 6月26日屢次催告，均未置理等情，有系爭租約可稽，且為兩造所不爭。又被上訴人迄107年6月26日受催告時止，已欠繳租金達 4個月又10日，以系爭履保金中之29萬9,385元抵付後，仍逾2個月以上租額，上訴人於同年7 月18日系爭租約終止時，被上訴人積欠之租金、管理費及水電費已達193萬9,733元，核與土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2 項規定相符，應生終止效力。又系爭租約第12條第5 項約定，兩造任一方依約終止租約而被上訴人未交還系爭房屋者，應自終止之翌日起至系爭房屋交還上訴人接管日止，按日支付相當於期滿或終止當時每日租金3 倍之遲延罰金，並應賠償上訴人之一切損失等語，上訴人主張其得依該約定請求被上訴人給付107年7月19日至108年4月3 日之遲延違約金（下稱系爭甲罰金）281萬0,657元云云，查系爭租約已於107年7月18日終止，被上訴人迄108年4月2 日始交還系爭房屋，上訴人依上開約定請求給付系爭甲罰金，自屬有據。審酌該約定乃在促使被上訴人儘速返還系爭房屋，確保上訴人收回租賃物，被上訴人遲延交還系爭房屋，上訴人在原審已另依民法第179 條規定請求相當租金之不當得利，其未能及時收回系爭房屋所受之不利益，多屬租賃標的管理風險（含資金、訴訟等），且被上訴人於租約終止後繼續占有系爭房屋，客觀上雖有使用利益，但該使用實為不便利，認每日租金一倍計算遲延罰金，尚屬過高，應酌減為按日依未稅每日租金之30%計算該期間之罰金為85萬8,234元，始為適當。至被上訴人於108年4月2 日已交還系爭房屋，上訴人請求108年4月3 日部分之遲延罰金，自無可採。另系爭租約第10條第5 項約定，被上訴人對於應付之租金、費用及其他依本約所負債務，倘逾期未付時，每逾1日按應繳金額千分之1計算遲延罰金等語，上訴人主張被上訴人自107年2月16日起即未依約繳租，自同年月17日至同年7月16 日止，其各月欠繳未稅租金額累計為33萬2,649元、66萬5,298元、99萬7,947元、133萬0,596 元、166萬3,245元，依該約定，應付遲延罰金15萬1,023 元（下稱系爭乙罰金）云云，查被上訴人自107年2月17 日起，累計至同年3月16日、同年4月16日、同年5月16日、同年6月16日、同年7月16日欠繳之未稅租金額，扣除被上訴人依土地法第99條第2 項規定，得以系爭履保金超過2個月計29萬9,385元部分抵付租金後，其金額依序為3萬3,264元、36萬5,913元、69萬8,562元、103萬1,211元及136萬3,860元，審酌社會經濟情況及民法第205 條規定，及被上訴人遲延履行繳納租金等債務可得之利益有限，及上訴人所受損害亦難謂嚴重等一切情狀，可認系爭乙罰金之約定確屬過高，應酌減至按日以應繳金額之千分之0.5 計算，則以此比例計算被上訴人應給付遲延罰金為5萬3,057元。綜上，上訴人依系爭租約第10條第5項、第12條第5項、第7 項等約定，請求被上訴人給付296萬1,680元，於91萬1,291 元範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此範圍，不應准許，因而將第一審就該部分所為命被上訴人給付逾上開金額部分予以廢棄，改判駁回上訴人此部分之訴（未繫屬本院部分，不予論述）。關於廢棄發回部分：按土地法第99條固規定，已交付之擔保金超過二個月房屋租金之總額限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。然所謂抵付，為抵銷性質，仍待承租人以意思表示為之。查被上訴人抗辯其於107年2月16日前已表示以系爭履保金抵租金云云，為上訴人所否認（見原審卷㈠第179頁），而上訴人於107年7月18 日終止系爭租約時，被上訴人尚積欠租金、管理費及水電費計193萬9,733元，為原審所認定。上訴人起訴時即主張以系爭履保金99萬7,947 元抵被上訴人107年2月16日至同年7 月積欠之租金、管理費及水電費等款項，再就餘款為請求（見一審卷第17頁、第21頁、原審卷㈡第180頁）。果爾，倘被上訴人於107年2月16 日前未為以系爭履保金抵付租金之表示，且該履保金業經上訴人於起訴時就被上訴人積欠之租金、管理費及水電費等項扣抵，則被上訴人於本件訴訟中，即無該29萬9,385 元之債權得就積欠之租金為抵付。原審就被上訴人於107年2月16日前是否已就系爭履保金為抵付租金之表示，未調查審認，遽以扣除該金額後之租金餘額計算系爭乙罰金，酌減該罰金為5萬3,057元，駁回上訴人其餘9萬7,966元部分之請求，自有可議。上訴意旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。關於駁回上訴部分：上訴人請求被上訴人給付系爭甲罰金195萬2,423元部分，原審廢棄第一審該部分之判決，改判駁回其該部分之訴，認事用法，並無不合。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，為無理由。據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 110 年 6 月 23 日最高法院民事第二庭審判長法官陳重瑜法官梁玉芬法官周舒雁法官陳麗玲法官黃書苑本件正本證明與原本無異書記官中華民國 110 年 6 月 30 日

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