110年度台上字第1715號｜民事：請求減少價金｜裁判日期：110 年 09 月 29 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　 110年度台上字第1715號上　訴　人　進顯科技股份有限公司法定代理人　吳有顯訴訟代理人　鄧又輔律師被上訴人　陳俊同鑫勝房屋仲介股份有限公司上　一　人法定代理人　楊素菊被上訴人　劉縵昀上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國109年9月29日臺灣高等法院第二審判決（109年度上字第467號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人對於被上訴人陳俊同之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。其他上訴駁回。第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。理由一、上訴人主張：伊經被上訴人鑫勝房屋仲介股份有限公司（下稱鑫勝公司）之仲介，於民國106年8月17日向被上訴人陳俊同買受坐落桃園市○○區○○段000-00地號土地（下稱系爭土地），每坪新臺幣（下同）12萬5,000元、總價3,808萬7,000元，並簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣信賴鑫勝公司之員工即被上訴人劉縵昀回報既成道路面積為24.82坪，遂於同年9月1日與陳俊同簽立價金變更金額協議書（下稱系爭協議書），將買賣總價變更為3,498萬7,000元，迄桃園市政府於同年11月21日核發建造執照（下稱系爭建造執照）後，伊始知系爭土地之既成道路面積達37.4坪即123.66平方公尺，該土地有減少契約預定效用及交易價格之瑕疵，扣除前已減價之24.82坪尚餘12.58坪（下稱系爭瑕疵），伊得依民法第359條之規定、系爭買賣契約第7條第2項之約定，以每坪12萬5,000元計算減少價金為157萬2,500元，陳俊同應依民法第179條規定返還此不當得利。又陳俊同故意隱匿系爭瑕疵，致伊陷於錯誤受有上開價金損害，應依同法第184條第1項前段規定如數賠償，並與民法第179條規定選擇合併。另劉縵昀為鑫勝公司（下稱劉縵昀等2人）之受僱人，其執行仲介業務提供不實資訊、未善盡調查義務、故意隱匿系爭瑕疵，應依民法第184條第1項前段負賠償責任，鑫勝公司應依民法第188條第1項之規定與劉縵昀負連帶賠償責任，並應就未盡居間人之調查義務致伊受上開價金損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、類推適用民法第544條之規定賠償伊損害等情，爰求為命陳俊同應給付157萬2,500元及法定遲延利息；劉縵昀等2人應連帶給付157萬 2,500元及法定遲延利息；任一人為給付，他債務人於給付範圍內免給付之義務之判決。二、被上訴人則以：伊等於系爭土地106年8月底辦理鑑界後，始知有既成道路，上訴人之工地總監陳煥明、建築師陳彥翰已參與鑑界，陳彥翰並計算既成道路面積為24.82 坪，上訴人就該既成道路占用減少價金已與陳俊同達成協議，不得再請求減少價金。伊等無故意隱匿系爭瑕疵，劉縵昀等2 人亦無提供不實資訊、未善盡調查義務之情事等語，資為抗辯。三、原審以：系爭買賣契約第7條第1項約定，乙方（即陳俊同）應於簽訂本契約書後即向地政機關申請土地複丈；第2 項約定：複丈完成後，如發現有部分面積為既成道路情形，致甲方（即上訴人）無法行使所有權或行使有重大困難時，乙方應於複丈完成後10日內排除，否則雙方同意按本買賣交易總價與面積之比例減少價金。可見上訴人、陳俊同就系爭土地之既成道路占用而得減少價金之瑕疵，約明以地政機關之複丈結果認定有無既成道路占用及其面積，並據以為減少價金，上訴人以系爭建造執照記載之系爭土地退縮地面積123.66平方公尺，主張應再減少價金157萬2,500元，已屬無據。系爭土地於106年8月30日辦理土地複丈，依證人即於系爭土地複丈時到場、受上訴人委託在系爭土地上規劃設計廠房之證人陳彥翰，及為上訴人興建廠房、並受證人葉起弘委託整地之陳煥明之證言，暨系爭協議書及上訴人之法定代理人吳有顯106 年11月29日調解書記載，可認陳俊同於106年8月17日與上訴人簽立系爭買賣契約後，即依約向地政機關聲請系爭土地複丈，經該地政事務所於同年月30日至系爭土地複丈及釘樁點後，發現有既成道路占用系爭土地之情事，陳煥明依該樁點確定地界線，由陳彥翰據以計算道路占用土地面積為24.82 坪，經協調後，上訴人、陳俊同同意以陳彥翰建築師計算之既成道路面積24.82坪，依系爭買賣契約第7條第2 項約定達成減少價金之協議，於106年9月1 日簽立系爭協議書，將買賣總價自3,808萬7,000元變更為3,498萬7,000元，減價金額為310 萬元，雙方應同受該協議之拘束。縱上訴人簽立系爭協議書時，對減少價金之面積有所誤認，亦不能以系爭瑕疵為由，請求陳俊同減少系爭協議書以外之價金。上訴人又主張陳俊同故意隱匿系爭瑕疵，應依民法第184條第1項前段規定賠償157萬2,500元。惟系爭買賣契約已約定以複丈結果減少買賣價金，尚難認陳俊同有故意隱匿瑕疵之不法行為，上訴人此部分主張自不足取。上訴人復主張類推適用民法第54 4條、依民法第184條第1項前段、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求劉縵昀等2人連帶給付157萬2,500元，惟系爭土地有無既成道路占用及其面積，須經地政機關鑑界後始可確定，並非劉縵昀現地察看，即得發現，尚難遽認其執行仲介業務，有何未善盡調查義務或提供不實資訊，且依系爭買賣契約第7 條土地鑑界之約定，亦難認劉縵昀等2 人有故意隱匿系爭瑕疵之情事。綜上，上訴人請求劉俊同給付157萬2,500 元本息，或劉縵昀等2人連帶給付157萬2,500元本息，洵非正當，不應准許，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。四、本院之判斷：㈠關於廢棄發回部分：查系爭買賣契約第7條第1項、第2 項約定，系爭土地因遭既成道路占用得減少之價金，以面積比例依交易總價計算，上訴人與陳俊同於106年9月1 日簽立之系爭協議書，係以陳彥翰計算之既成道路面積24.82坪，依系爭買賣契約第7 條第2項約定，將買賣總價自3,808萬7,000元變更為3,498萬7,000元，減價310 萬元，為原審所認定，上訴人主張系爭土地買賣係以每坪12萬5,000元計算總價3,808萬餘元，系爭協議書亦以每坪12萬5,000元計算既成道路占用面積24.82坪減價310萬元，該協議書並未記載其不得就既成道路面積逾24.82坪部分行使權利，提出系爭買賣契約書、系爭協議書為證（見一審卷第5頁、第33頁、第39頁、原審卷第306頁），果爾，上訴人與陳俊同簽立之系爭協議書，似僅係依陳彥翰計算之既成道路面積，依系爭買賣契約第7條第2項約定之計算方式辦理減價，則上訴人是否有與陳俊同約定互相讓步，上訴人拋棄其就系爭土地遭既成道路占用逾24.82 坪部分之減少價金權利，非無疑義。又系爭買賣契約7 條似僅約定陳俊同負有向地政機關申請辦理系爭土地複丈之義務，及就因此發現之既成道路瑕疵應依約定減少價金；且上開24.82 坪亦係陳彥翰計算所得，則既成道路瑕疵是否僅以地政機關複丈結果所得者為限，自滋疑問。上訴人主張系爭土地之既成道路面積，除已減少價金之24.82 坪，經其另外測量並經主管機關認定者尚另有12.58 坪，提出現狀實測圖及陳彥翰之證言為證（見原審卷第91頁、第188頁至第189頁、第214頁、第306頁），是否全無可採，即非無研求之餘地。原審就此未詳予調查，遽以前揭理由，為不利上訴人之判斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決該部分違背法令，求予廢棄，非無理由。㈡關於駁回上訴部分：查上訴人請求鑫勝公司等2人應連帶賠償157萬2,500 元本息部分，原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，並駁回其上訴，認事用法均無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。五、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 110 年 9 月 29 日最高法院民事第八庭審判長法官陳玉完法官梁玉芬法官陳麗玲法官謝說容法官黃書苑本件正本證明與原本無異書記官中華民國 110 年 10 月 6 日

最高法院110年度台上字第1715號

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