最高法院110年度台上字第2381號

最高法院民事判決　　　　　　　　　 110年度台上字第2381號

上訴人

游維翊

上訴人

徐建鈞

上訴人

呂素貞

上訴人

周明宏

上訴人

黃秉鈞

共同訴訟代理人

吳孟良律師

共同訴訟代理人

徐東昇律師

共同訴訟代理人

劉志賢律師

被上訴人

日勝生活科技股份有限公司

法定代理人

林榮顯

訴訟代理人

魏妁瑩律師

　　　　　　施苡丞律師

上列當事人間請求給付遲延利息事件，上訴人對於中華民國 109年12月16日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第155號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、上訴人主張：

㈠伊於民國101年9月、同年10月間，分別於第一審判決附表（下稱原附表）一「訂立契約日期」欄所示之日期，與被上訴人簽訂「新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫第一區土地標售案A2區房屋土地預定買賣契約書」（下稱系爭契約），購買新北市○○區○○段0000000000000000000地號土地上「日勝幸福站」社區A2區建物及坐落基地應有部分（下合稱系爭房地，價金、房地各如原附表一「買賣總價」、「買賣標的物」欄所示）。

㈡被上訴人於104 年2月9日領得新北市政府工務局（下稱工務局）104板使字第057號使用執照（下稱原使用執照），惟未於6 個月內即同年8月9日前通知交屋，應分別依原判決附表（下稱附表）「已繳價金」欄所示價款，按每日萬分之5 單利計算給付遲延利息。

㈢依系爭契約第17.1⑷條約定（下稱系爭約定），求為命被上訴人給付附表「上訴範圍」中「上訴人」、「被上訴人」欄所示金額總合本息之判決（其中附表「本院認定」欄所示部分，第一審判決命被上訴人給付，經原審駁回被上訴人之上訴，業已確定；另上開總合部分減去該確定部分，即為本院審判範圍。其餘未繫屬本院部分，不予贅載）。

二、被上訴人辯以：

㈠依約伊於107年2月28日前竣工取得使用執照，並於同年8 月31日前通知交屋即可，則伊於同年1月6日與上訴人完成交屋，自未逾期。況104年4月20日先後發生4次地震，A2 區建物（下稱系爭建物）之地下室出現輕微裂痕，需辦理結構補強，內政部營建署（下稱營建署）及工務局於同年5 月間，要求伊於結構安全鑑定改善完成後，方可繼續交屋，無從憑原使用執照辦理交屋作業。

㈡伊於結構補強完成，即於106年8月22日申請變更使用執照，惟因行政流程遲延，始在同年11月9日領得106板變使字第207號變更使用執照（下稱變更使用執照），是自104年5月5日營建署通知禁止通知交屋起，至106年8月14日同意系爭建物竣工之期間，不可歸責於伊，應扣除而不計入遲延天數。伊於領得變更使用執照，即通知上訴人交屋，未逾通知交屋期間。

㈢縱認伊未於領得原使用執照6 個月內通知交屋，惟有情事變更原則適用，上訴人要求遲延利息，顯失公平。又系爭約定為損害賠償總額預定性質之違約金，上訴人未因遲延通知交屋而受有損害，不得請求；縱得請求，金額亦屬過高，應予酌減，且不得加計遲延利息。

㈣上訴人未給付交屋保留款，經通知迄未給付，伊得以該保留款及計至109年8月20日止之遲延利息（如附表「交屋保留款及遲延利息」欄所示），與上開請求金額為抵銷等語。

三、原審廢棄第一審判決關於命被上訴人給付逾附表「本院認定」欄所示本息部分，改判駁回上訴人在第一審之訴，並駁回其上訴，理由如下：

㈠綜觀依消費者保護法第17條第1 項規定授權制訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱預售屋應記載事項）第15點「通知交屋期限」規定，系爭契約第14.1條、第17.1條約定內容，臺中市結構工程技師公會、臺北市結構工程工業技師公會、社團法人新北市結構工程技師公會、社團法人新北市土木技師公會、臺灣省土木技師公會之鑑定結果，及規劃設計委任契約書、工程契約書（地質鑽探工程）等件，參互以察，堪認系爭建物之樑、柱、剪力牆、橫隔版及基礎地樑等構件之結構強度，未符合「混凝土結構設計規範」與「建築物耐震設計規範及解說」之相關規定，造成差異沉陷、補強筋不足、實際載重或施工載重大於設計載重，結構安全堪虞，而須修復補強，即被上訴人出售之系爭房地存有上開結構安全瑕疵；且被上訴人應就系爭建物未能妥善辦理地質調查、評估及設計，所造成結構安全不足等設計及施工缺失同負其責，則系爭建物因存有上開瑕疵而須進行鑑定、修繕後，始能申請變更使用執照，屬可歸責於被上訴人之事由所致，不得依系爭契約第14.1⑵條約定順延期間。職是，系爭建物於104 年2月9日領得原使用執照，被上訴人依約應於同年8月9日前通知交屋，惟其於原附表三「本院認定被告通知交屋日期及遲延日數」欄所示日期，始通知交屋，逾系爭契約第17.1條約定之期限，上訴人得依系爭約定為請求。

㈡依系爭約定，被上訴人每逾1 日通知交屋之期限，應按已繳房地價款萬分之5 單利計算遲延利息予上訴人，其用語雖稱遲延利息，然應係被上訴人遲延通知交屋之損害賠償總額預定性違約金，而非金錢給付之遲延利息。被上訴人對上訴人游維翊、黃秉鈞、徐建鈞、呂素貞、周明宏遲延通知交屋日數，依序為879、870、842、951、947 日。審酌按日依已收房地價款萬分之5 單利計算，違約金為上訴人已繳價金0.43％至0.53％；被上訴人前依系爭契約第20.3條約定，補貼上訴人利息各新臺幣（下同）21萬2,520元、38萬1,281元、32萬8,197元、38萬7,968元、30萬2,419 元，及上訴人迄未繳納交屋保留款等情，認本件違約金過高，應酌減按日依已收房地價款萬分之1 單利計算。據此，游維翊、黃秉鈞、徐建鈞、呂素貞、周明宏得請求被上訴人給付違約金依序為47萬1,671元、79萬0,830元、70萬3,996元、82萬8,321元、78萬6,545元。

㈢被上訴人本於系爭契約第17.1條⑶約定，請求上訴人給付交屋保留款本息，與被上訴人依系爭約定，於遲延通知交屋時應給付違約金之義務，非立於互為對待給付關係，上訴人不能援為同時履行抗辯。因此，被上訴人以上訴人應給付之「交屋保留款及遲延利息」，與上開違約金債權為抵銷，應屬有據。是經抵銷後，游維翊、黃秉鈞、徐建鈞、呂素貞、周明宏尚得請求金額，各如附表「本院認定」欄所示之金額本息。

㈣從而，上訴人依系爭約定，請求被上訴人給付逾附表「本院認定」欄所示之金額本息，為無理由，不應准許。

四、本院判斷：

㈠當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質者，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限（民法第216 條規定參照）。故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，以判斷約定之違約金是否過高。

㈡系爭約定，係被上訴人遲延通知交屋之損害賠償總額預定性違約金，乃原審所認定。如果無訛，即應調查上訴人因被上訴人遲延通知交屋，而實際所受損害及所失利益各為若干？以為審酌該違約金約定是否過高及核減之基準。乃原判決逕以上訴人尚未繳納交屋保留款、系爭約定與已繳價金比例等非酌減違約金之事由，作為判斷基礎，依上開規定及說明意旨，已屬可議。

㈢預售屋應記載事項，乃行政院消費者保護委員會（101 年改制為行政院消費者保護會，下稱消保會）依消費者保護法第17 條第1項之授權，經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進消費安全，提昇消費品質之立法目的，本於其專業判斷而為規定。且違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，原則應受該違約金約定之拘束。上訴人於事實審一再主張：系爭約定內容，與消保會於100年3月24日修正之預售屋應記載事項第15點第1項第4款規定相同，已客觀綜合考量各項因素，為促使建商遵期交付預售房屋，始能保障消費者權益等情（見一審卷㈠692、703頁，原審卷㈠58至61、507頁，卷㈡203、205至207頁）。倘若屬實，即攸關法院得否酌減上訴人之請求，屬重要之攻擊方法。原審未說明其取捨意見，亦有不備理由之違法。

㈣原審逕以上開理由，即將系爭約定酌減為「按日依已收房地價款萬分之1 單利計算」，進而為上訴人不利之判斷，自屬判決不適用法規及適用不當。上訴論旨，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。又違約金如為損害賠償總額預定之性質，則應認為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償總額，不得更請求遲延利息。原判決就此部分所為論斷是否妥適，案經發回，併請注意及之。

五、結論：本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第三庭