最高法院 - 110年度台上字第3187號（請求酌減違約金）- 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　 110年度台上字第3187號上　訴　人　富聯國際物業有限公司法定代理人　王林玉美訴訟代理人　李永然律師蔡順雄律師鄭凱威律師陳宜鴻律師上列一人複代理人　翁呈瑋律師上　訴　人　台灣肥料股份有限公司法定代理人　黃耀興訴訟代理人　陳添信律師李宗憲律師上列當事人間請求酌減違約金事件，兩造對於中華民國110年5月18日臺灣高等法院第二審更審判決（109 年度重上更一字第80號），各自提起上訴，本院判決如下：主文兩造上訴均駁回。第三審訴訟費用由兩造各自負擔。理由一、本件上訴人富聯國際物業有限公司（下稱富聯公司）主張：伊於民國103年7月31日承擔訴外人王進財、王林玉美於 100年3月3日購買對造上訴人台灣肥料股份有限公司（下稱台肥公司）於臺北市南港區興建「日升月恆」預售屋（下稱系爭建案）如原判決附表（下稱附表）1編號1、2、3之房地（下合稱系爭不動產，不含土地合稱系爭房屋）之房屋土地預定買賣合約（下合稱系爭契約），總價為新臺幣（下同）3 億1438萬元，富聯公司分期繳納至103 年12月19日之第10期「取得使用執照」期別，就編號1、2、3 房地價金已繳4071萬元、1861萬元、1946萬元【詳如原判決附件（下稱附件） 1、2、3所示】。嗣發現系爭房屋有附表2所示編號1至8 之瑕疵，於104年5月14日發函（下稱0514函）通知台肥公司改善，伊得於台肥公司改善前拒絕履行繳納價金、提出辦理所有權移轉登記及貸款文件、擔保本票等義務，是台肥公司於104年6月2日、7月7日催告伊履行義務，並於同年12月1日解除系爭契約，均非合法。其後，台肥公司竟將系爭不動產出售並移轉登記予他人，有可歸責事由致給付不能，伊得依民法第256 條規定，解除系爭契約等情。（於原審追加）先位之訴，依第179條、第259條規定，擇一求為命台肥公司給付4715萬7000元，及各自附件1、2、3 所示「利息起算日」欄起加付法定遲延利息之判決。縱認台肥公司合法解除系爭契約，惟系爭契約約定之違約金按系爭不動產總價15%計算（4715萬7000元）過高，應酌減為按7%計算（921萬7594元），台肥公司逾該金額沒收之3793萬9406元為不當得利等情。備位之訴，依民法第251條、第252條、第179 條規定，求為命台肥公司給付3793萬9406元，及自本判決確定翌日起加付法定遲延利息之判決。二、上訴人台肥公司則以：富聯公司前對伊提起請求返還價款訴訟，已經臺灣臺北地方法院以105 年度消字第35號（下稱前案）判決駁回確定，應受前案判決之既判力拘束，不得再為本件請求。又兩造於前案已就系爭買賣契約是否解除之爭點，充分攻防並經法院實質審理後，認定伊合法解除系爭買賣契約，具有爭點效，富聯公司不得再為相反主張，其先位之訴為無理由。系爭買賣契約既經伊於104年12月1日合法解除，自得依系爭契約第26條第1 項約定，沒收富聯公司已繳價款，按房地總價15% 計算之懲罰性違約金4715萬7000元，並未過高，富聯公司主張酌減，並依不當得利法律關係，請求返還逾其主張按7%計算之違約金數額，均屬無據等語，資為抗辯。三、原審以：㈠富聯公司於103年7月31日承擔由王進財、王林玉美前向台肥公司購買系爭不動產之系爭契約，繳納價金至103 年12月19日之「取得使用執照」期別，就附表1編號1、2、3房地依序繳納4071萬元、1861萬元、1946萬元（共7878萬元，原審誤算為7887萬元）。台肥公司就系爭建案於103年12月4日取得使用執照等情，為兩造所不爭。㈡前案訴訟係富聯公司起訴，主張台肥公司未交付與廣告相符之系爭房屋，以受有詐欺為由，依民法第92條規定撤銷系爭契約；或依民法第365條規定解除系爭契約，或請求減少15%價金，或依系爭契約第26條第2 項約定解除契約，依民法第179 條規定，請求返還4715萬7000元本息。本件先位之訴，主張台肥公司未合法解除系爭契約，將系爭不動產出售並移轉登記所有權予他人，有可歸責事由致給付不能，依民法第256條規定解除系爭契約，依第179條、第259 條規定，請求返還價金4715萬7000元本息。二訴訟之原因事實及請求權基礎均不同，本件先位之訴自不受前案判決既判力所拘束。㈢依系爭契約第8條第1、3項，第9條第9項，第16條第1、2 項，第17條第1、3項，第26條第1 項等約定，富聯公司負有依系爭契約所定期別繳納買賣價金，配合辦理房地所有權移轉及辦理交屋之義務，如有遲延，即屬違約，台肥公司得依第26條第1 項約定解除契約。查富聯公司繳納價款至第10期為止，嗣以0514函通知台肥公司系爭房屋有附表2編號1至8 之瑕疵，然依系爭契約第20條第3項、同條第5項第2款第1目約定，富聯公司應於台肥公司通知辦理交屋期限內付清應負擔之全部款項，並辦妥交屋手續；交屋係指契約第3 條之房屋、汽車停車位（不含共有部分），富聯公司不得以共有部分或公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕或房地有其他瑕疵為由，拒絕交屋及繳交應付款項；社區共有部分，台肥公司應於完工後交該社區管理委員會（下稱管委會）。而附表2 編號2、3之瑕疵，均不足影響富聯公司買受系爭不動產之價值及效用，縱令台肥公司需予修繕，該費用與富聯公司未繳價金（總價75%）顯不相當；其他編號1、4-8 均為共有部分或公共設施之瑕疵，富聯公司不得以其等瑕疵及未經修繕為由，拒絕交屋及繳交款項，亦經前案判決認定。是富聯公司以0514函主張同時履行抗辯，尚屬無據，其抗辯並無給付價金遲延情事，即無可採。㈣台肥公司針對富聯公司0514函指述之房屋瑕疵，於104年7月7 日覆函（下稱0707函）予富聯公司（送達該公司登記址臺北市○○○路0段00號7樓之7 ，下稱忠孝東路址），載明瑕疵前已說明，請求富聯公司依約履行契約，系爭建案已取得使用執照，提醒應付清系爭不動產款項，不得藉故拒絕或遲延辦理交屋手續及保留款之旨，惟未獲富聯公司置理，台肥公司再於同年12月1 日函知富聯公司（送達忠孝東路上址），為解除系爭契約並沒收富聯公司已繳價金之意思表示，有上開信函及回執可稽。堪認台肥公司以書面催告富聯公司履行契約義務未果後，於104年12月1日解除系爭契約，核與系爭契約第26條第1 項約定相符，應屬合法。台肥公司於合法解約後，將附表1編號1、2、3房地出售他人，自無違約。富聯公司主張台肥公司有可歸責之給付不能情事，依民法第256條規定解除系爭契約，尚屬無據，則其先位依民法第179條、第259 條規定，請求台肥公司返還沒收之價金4715萬7000元本息，為無理由，不應准許。㈤台肥公司合法解除系爭契約，依系爭契約第26條第1 項約定，得沒收富聯公司已繳價金，作為重行出售房地所需費用及稅捐之抵償、損害賠償及懲罰性違約金，金額以合約買賣總價款之15% 為限。觀之上開約款後段另訂「台肥公司如另有損害，並得要求富聯公司賠償」，可見富聯公司已付價金遭沒收係充作懲罰性違約金。審酌台肥公司興建出售房屋當有營業利潤，參考財政部就不動產投資開發、興建及租售業103年度同業利潤標準之淨利率為10%，按系爭不動產總價計算為3143萬8000元；該公司因重行出售系爭不動產支出仲介費用（423 萬6600元）；及富聯公司一部履行（已繳價金7878萬元）而受有利益等一切情狀，認按總價15 %計算違約金為4715萬7000元過高，應酌減為3143萬8000元，方屬適當。台肥公司超逾上開金額沒收之1571萬9000元，為無法律上原因而受有利益，致富聯公司受有損害，富聯公司備位依民法第179 條規定，請求返還1571萬9000元及自本判決確定翌日起計付法定遲延利息，為有理由，其餘請求，則不應准許。為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻防暨舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論駁之理由，因而將富聯公司（追加）先位之訴駁回；備位之訴，將第一審所為富聯公司敗訴之判決一部廢棄，改判台肥公司給付富聯公司1571萬9000元本息，並駁回富聯公司其餘上訴。四、本院判斷：㈠按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範。又物之出賣人就其交付之買賣標的物，應負瑕疵擔保責任，買受人固得請求出賣人補正，並得依民法第264 條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，始符公允。㈡經查： 1.綜合系爭契約第3條、第5條、第8條第1項、第9條第1項、第16條第1、2項、第17條第1項、第20條第1項後段、第21條等約款（見一審卷㈠第16、18、20-21、28-30、32、34頁，附表1編號2、3 房地契約內容均同），可知富聯公司就系爭不動產價金，部分自付，依已完成之工程進度所定房屋土地付款表之規定繳款，其餘辦理貸款（編號1、2、3房地貸款1億1376萬元、5191萬元、5422萬元）。兩造應於使用執照核發後4 個月內備妥文件申辦稅費，台肥公司於富聯公司依合約之付款辦法繳清房地移轉登記前應繳款項及遲延利息時，辦理房地所有權移轉登記，俾辦理富聯公司之銀行貸款抵押權設定手續。台肥公司應於使用執照核發後6 個月內通知富聯公司進行驗收交屋手續，系爭房屋就專有部分（附表1編號1、2、3房屋）、汽車停車位，及共有部分（如社區綠化設施、地下層、屋頂突出物、安全梯、電梯間等公共設施），分別由富聯公司及管委會成立後驗收交付，富聯公司就專有部分驗收時，認有瑕疵或未盡事宜，得在驗收單上要求台肥公司限期完成修繕，並得於自備款保留房地總價5%作為交屋保留款，台肥公司應於（專有部分）交付予富聯公司前完成修繕；富聯公司應付清款項，辦理交屋手續。 2.系爭房屋所在「日升月恆」社區，係屬公寓大廈，參諸公寓大廈管理條例第57條由起造人將公寓大廈共用部分、約定共用部分與附屬設施設備、水電、機械設施、消防設施及各類管線等，移交予管委會，與系爭契約就房屋專有及共有部分採取分開交付之相同模式，即無不合。再自系爭契約規範兩造履行義務之歷程觀之，台肥公司於使用執照核發後6 個月內負有交付專有部分予富聯公司之義務，衡以富聯公司驗收時，得就瑕疵記錄於驗收單上限期台肥公司修繕，並以房地總價5%作為保留款；就共有部分之瑕疵，台肥公司於移交予管委會時仍應負責修繕，已足保障富聯公司瑕疵擔保請求權之行使。又富聯公司需向銀行貸款，台肥公司需辦理房地所有權移轉，供富聯公司向銀行貸款設定抵押權，俾取得貸款供付台肥公司餘款，兩造再進行交屋手續，斯時管委會通常尚未成立，未得辦理房屋共有部分之移交手續，因以系爭契約第20條第3 項、第21條第2 項約定：共有部分須待管委會成立後接管維護，則富聯公司辦理專有部分交屋時，不得以共有部分或公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕或房地有其他瑕疵為由，拒絕交屋及繳交應付款項。斟酌前述台肥公司已將房地所有權（全部）移轉，富聯公司始得向銀行貸款支付房地餘額之狀態，足認上開約定對兩造權益均予保障，亦與公寓大廈共有部分之接管維護現況相符，對富聯公司並無顯失公平可言。 3.又系爭契約第26條第1 項約明：富聯公司如有違反本合約第8條第3項逾期繳款…或第9 條貸款約定，或本合約之各項規定，並經台肥公司以書面催告仍未於通知期限內履行者，台肥公司得解除本合約，並「得沒收富聯公司已繳價款，作為台肥公司重行出售本戶房地所需費用及稅捐之抵償、損害賠償及懲罰性違約金」等語（見一審卷㈠第 38-39頁）。原審尊重兩造上開約定，因以將台肥公司重行出售支出仲介費用，另參考同業利潤之淨利率比例，及富聯公司一部履行所受利益，綜合作為衡酌違約金之因素，據以酌定違約金數額，亦無違誤。㈢原審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，認定台肥公司於103年12月4日取得系爭建案之使用執照，富聯公司僅繳納系爭不動產價金至103 年12月19日第10期為止，嗣未再繳納，其以0514函主張系爭房屋有附表二編號1-8 之瑕疵，惟其中關於專有部分之瑕疵，其修繕費用與未繳價金（不動產價金75% ）顯然不相當，另不得以共有部分之瑕疵拒絕繳款，因認富聯公司之同時履行抗辯，尚非有據，經核於法並無違背。又台肥公司以0707函內容載明催告富聯公司付清系爭不動產款項，雖未定有期限，惟自催告後經過相當期間，富聯公司仍未為之，則台肥公司於104年12月1日依系爭契約第26條第1 項約定，解除系爭契約，洵屬合法。原審進而依系爭契約第26條第1項約定，審酌一切情狀，認約定按總價15%計算之違約金過高，酌減為按10% 計算，亦於法有據。兩造上訴論旨，徒就原審採證、認事之職權行使及其他不影響判決結果之贅論，各自指摘原判決不利部分違背法令，聲明廢棄，均非有理由。末查富聯公司於上訴第三審後，始提出本院於110年9月2日作成之110年度台上字第2214號判決，援引其內所載系爭建案之資料，依民事訴訟法第476條第1項規定，本院無從審酌，附此敘明。五、據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第 481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 111 年 5 月 19 日最高法院民事第五庭審判長法官袁靜文法官陳靜芬法官石有為法官許秀芬法官林金吾本件正本證明與原本無異書記官中華民國 111 年 6 月 8 日

最高法院110年度台上字第3187號

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