最高法院民事判決

上訴人

沈上博

訴訟代理人

蘇奕全律師

被上訴人

許美惠

被上訴人

李豐運

共同訴訟代理人

顧定軒律師

上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國112年8月9日臺灣高等法院第二審判決（111年度重上字第844號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國111年3月11日前為雷諾瓦街大廈（下稱系爭大廈）區分建物門牌號碼○○市○○區○○街0巷0號12樓（下稱12樓房屋）之所有人，被上訴人許美惠為同號1樓房屋（下稱1樓房屋）之所有人，並均為系爭大廈基地即坐落○○市○○區○○段○小段第000地號土地（下稱系爭土地）之共有人。許美惠明知1樓房屋後方即系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）編號A所示部分（下稱A部分土地）為法定空地，竟擅自於96年10月16日前某日，在該處原有之4面牆壁上方搭建頂蓋（下稱系爭頂蓋）成為如附圖編號A所示空間（下稱系爭空間），再將之連同1樓房屋出租予被上訴人李豐運經營豐味亭餐廳使用。許美惠無權占用A部分土地，受有相當於租金之不當得利等情，依民法第821條、第767條第1項前段及中段、第179條規定，求為命李豐運自系爭空間遷出，許美惠拆除系爭頂蓋並騰空返還A部分土地予全體共有人，及給付伊新臺幣（下同）1,920元之判決（上訴人逾上開請求之訴，業受敗訴判決確定，不予贅敘）。

被上訴人則以：A部分土地業經系爭大廈建商變更設計並約定由1樓房屋所有人即許美惠專用，系爭頂蓋未妨礙該部分土地所設置系爭大廈地下室排氣裝置之排氣功能，未違反建築法令，系爭大廈區分所有權人會議並決議由李豐運每月給付2,000元以使用該部分土地，伊非無權占有，亦無不當得利等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，係以：上訴人於111年3月11日前為系爭大廈12樓房屋之所有人，許美惠為1樓房屋之所有人，並均為系爭大廈基地即系爭土地之共有人；A部分土地為法定空地，許美惠自98年8月1日起出租1樓房屋及系爭空間予李豐運經營豐味亭餐廳迄今，為兩造所不爭執。次查許美惠向訴外人宏巨建設股份有限公司買受1樓房屋時，A部分土地為四周封閉、上方無遮蔽之空間，斯時買賣雙方並未約定許美惠得專用A部分土地，系爭大廈規約第3條第1項第2款前段、第2項並明訂1樓房屋後面法定空地為地下室排氣孔，應供全體區分所有權人及住戶共同使用。系爭大廈104年10月18日區分所有權人會議就A部分土地決議：「在地下室排氣功能確認維持正常原則下，同意就地使用並按現地坪數收取租金；另日後建管處拆除，概與管委會無涉」；109年10月17日區分所有權人會議決議：「0號1樓後方區域空間，經由建管處違建科檢查通過有函公告本大樓，經本次大樓住戶區權大會會議住戶以舉手同意，按建築法規約定使用，以付費狀況下繼續讓豐味亭餐廳使用，...至於使用費用由誰付，交由0號1樓房東及房客間自行協商」。上開決議內容並未違反建築法之規定，其決議程序縱有瑕疵，於區分所有權人訴請法院撤銷前，仍屬有效。系爭大廈區分所有權人會議同意以每月租金2,000元為對價出租A部分土地予被上訴人，被上訴人自得本於其與系爭大廈區分所有權人即系爭土地共有人間之租賃契約占有使用A部分土地，且未受有不當得利。故上訴人依民法第767條第1項前段及中段、第821條、第179條規定，請求李豐運自系爭空間遷出，許美惠拆除系爭頂蓋並騰空返還A部分土地、及給付1,920元，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查原審先認系爭大廈區分所有權人會議同意出租A部分土地予被上訴人，繼謂被上訴人與系爭大廈區分所有權人間就該土地有租賃契約，究竟何為出租人，論述不清，且被上訴人有許美惠、李豐運2人，究何人為承租人，亦未敘明，逕為判決，已有可議。

次按共有土地之出租，屬共有物管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計逾3分之2之同意行之。部分共有人出租共有土地，倘未符合上開同意之比例，對於未同意之共有人自不生效力。原審係認A部分土地為系爭大廈區分所有權人所共有，系爭大廈104年10月18日、109年10月17日區分所有權人會議決議出租予被上訴人使用。乃未查明該租約之出租人及承租人各為何人，渠等係於何時以如何之方式達成租賃A部分土地之意思表示合致，該項出租是否已得前揭法條所定之共有人數及應有部分比例之同意，遽謂被上訴人與系爭大廈區分所有權人間就A部分土地訂有租約，上訴人應受拘束，進而為上訴人不利之判決，自有未合。本件事實未臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查上訴人於事實審辯論終結前已非系爭土地之共有人，案經發回，應併注意及之。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

最高法院民事第一庭