最高法院民事判決

上訴人

劉科佑

上訴人

廖泓宇

上訴人

林器愷

上訴人

蔡承佑

上訴人

林允瑜

上訴人

江懿蕙

上訴人

劉仲雄

上訴人

劉芷庭

上訴人

劉穎穎

上訴人

劉伃書

上訴人

劉泰助

上一人法定代理人

劉仲雄

上一人法定代理人

吳 雲

上訴人

劉恆芸

共同訴訟代理人

熊誦梅律師

共同訴訟代理人

蔡青育律師

上訴人

大學詩鄉社區公寓大廈管理委員會

法定代理人

駱品睿

訴訟代理人

林志強律師

郭俊廷律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於中華民國111年11月15日臺灣高等法院第二審判決（111年度重上字第25號），各自提起一部上訴、上訴，本院判決如下：

主文

理由

一、本件上訴人大學詩鄉社區（下稱社區）公寓大廈管理委員會（下稱管委會）之法定代理人已變更為駱品睿，有新北市新店區公所函可稽，駱品睿具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。

二、上訴人劉科佑以次12人（下稱劉科佑等人）主張：坐落○○市○○區○○段○○○小段000之00地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人張萬利所有，其上有同段00000建號建物（下稱系爭建物）及游泳池、網球場均作為社區公共設施使用。系爭土地於民國101年間遭法務部行政執行署臺北分署（下稱行政執行署）拍賣流標，嗣社區管委會於106年9月2日第22屆區分所有權人大會第一次臨時會（下稱22屆區權會）決議通過由共同管理基金支出購買系爭土地；於107年6月23日第23屆區分所有權人會議（下稱23屆區權會）決議通過可由住戶獨資、合資購買，提供社區使用，社區訂立回饋辦法。伊信賴23屆區權會決議，集資新臺幣（下同）1,336萬元得標買受系爭土地，於同年7月25日取得所有權，上開公共設施無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害等情。爰依民法第179條規定，求為命社區管委會給付自同日起至同年12月20日止，按系爭土地申報地價6,080元年息3%計算之金額本息，及自同年月21日起，按年給付依系爭土地同上申報地價年息3%計算之金額（未繫屬本院部分，不予贅述）。

三、對造上訴人社區管委會抗辯：張萬利提供系爭土地予訴外人昱翔建設股份有限公司（下稱昱翔公司）申請建築執照，社區各住戶向昱翔公司承購房屋時簽立買賣契約及住戶管理公約，均約定社區活動中心等公共設施之土地及建物產權為開發業主所有，需無償提供住戶共同使用。張萬利、昱翔公司及社區管委會於88年7月31日簽立協議書（下稱系爭協議），亦明定系爭土地、系爭建物產權分屬張萬利、昱翔公司所有，同意永久無償提供社區管委會使用。嗣昱翔公司於90年6月將系爭建物所有權移轉登記予社區住戶，伊及社區住戶基於系爭協議無償使用至今。行政執行署執行系爭土地時，拍賣公告依系爭協議載明不點交，劉科佑等人購買系爭土地圖向社區收取租金及改建利益，違反誠信原則。

四、原審就劉科佑等人上揭聲明，廢棄第一審所為駁回其請求社區管委會給付各如原判決附表（下稱附表）一應給付金額欄（即以申報地價年息2%計算）所示金額本息，及自107年12月21日起按年給付各如附表二應給付金額欄（同上年息計算）所示金額部分之判決，改判命社區管委會如數給付，並駁回劉科佑等人其餘請求部分之上訴，理由如下：

㈠張萬利於81年提供所有系爭土地予昱翔公司申請建築執照，社區各住戶向昱翔公司承購房屋時所簽立不動產預定買賣契約書第9條第5項及住戶管理公約第13條，均約定社區活動中心等公共設施之土地及建物產權為開發業主所有，需無償提供住戶共同使用，張萬利、昱翔公司及社區管委會於88年7月31日簽立系爭協議，昱翔公司並於90年6月將系爭建物所有權移轉登記予社區住戶所有。

㈡張萬利因欠稅遭行政執行署查封拍賣名下系爭土地，劉科佑等人集資1,336萬元共同得標買受系爭土地，於107年7月25日取得所有權（個人應有部分如附表一、二所示），系爭土地現全部由社區住戶占有、使用、收益。

㈢系爭土地原非社區共有或專有部分，社區管委會以自己名義為系爭協議當事人，將其依系爭協議對系爭土地占有使用權利設置公共設施供社區住戶使用，張萬利應予容忍。行政執行署拍賣系爭土地時，於106年12月5日拍賣公告註明依系爭協議占有情形。社區管委會22屆區權會決議以共同管理基金購買系爭土地；23屆區權會決議可由住戶獨資、合資購買，提供社區使用，社區訂立回饋辦法。劉科佑等人為使社區得占有使用系爭土地而集資購買，知悉系爭土地占有實況，其受系爭協議拘束，繼續提供社區管委會由社區住戶占有使用，得維持法律秩序之安定，亦不致使其受不測損害，且不悖公平正義及誠信原則，應容忍社區管委會為上開使用。

㈣劉科佑等人所有權之行使雖受限制，然其基於對23屆區權會決議之正當信賴，支出金錢標得系爭土地，每年需繳付地價稅約18萬元，而社區管委會未給付任何價金、費用，劉科佑等人已發生財產權之損害，並逾越原信賴提供社區使用之目的範圍，如提供無償使用情事繼續存在，顯失公平，自得請求社區管委會給付不當得利。

㈤系爭土地經社區管委會規劃作為社區活動中心、網球場及游泳池等公共設施，占有使用面積為全部3,081平方公尺，可獲得相當於租金之利益，審酌系爭土地坐落位置、工商業繁榮之程度，實際僅得提供社區作為上開公共設施使用，且使用對象特定等情，第一審囑託巨秉不動產估價師估價，以該區不動產未來發展性推估按申報地價年息5.85%計算不當得利，顯然過高，應按系爭土地申報地價年息2%計算為適當。

㈥從而，劉科佑等人依不當得利之規定，請求社區管委會給付如附表一應給付金額欄所示金額本息，及自107年12月21日起按年給付如附表二應給付金額欄所示金額，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本院之判斷：

㈠按就地上物有事實上處分權之人，對於原讓與該地上物之土地所有人，得基於該讓與之債權債務關係，合法占有土地，並視該債之關係為有償或無償，判斷占有人有無支付對價之義務。而因除法律有特別規定外，債之關係僅在特定當事人間發生效力，故受讓土地所有權之第三人，原則上不受該債權契約之拘束，占有人即因此失其合法占有土地之權源，不得以其與讓與人間之債權契約，對於該第三人主張有權占有。惟以占有使用土地為標的所訂立債權契約之目的，倘攸關社會經濟或公共利益，且該占有人已繼續長期占有使用原讓與人所交付之土地，如該第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且限制其所有權之一部行使無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則，非不得以其行使所有權不符民法第148條規定為由，限制其權利之行使，即不得訴請占有人拆除或遷讓地上物並返還土地。又占有人與受讓土地所有權之第三人間，究無任何法律關係，卻因而可使用土地而受利益，致第三人對該土地之使用收益或處分權能受限制而受損害，第三人自非不得依不當得利法律關係，請求占有人返還不當得利，以平衡保障其受憲法保障之財產權。

㈡原審本於取捨證據、認定事實、適用法律之職權行使，合法認定社區管委會依系爭協議，對系爭土地占有使用權利設置公共設施供社區住戶使用，劉科佑等人集資買受取得系爭土地所有權，知悉系爭協議存在及系爭土地占有實況，繼續提供社區管委會由社區住戶占有使用，不致使其受不測損害，且不悖公平正義及誠信原則，其所有權之行使應受限制。社區管委會與劉科佑等人間，無任何法律關係，因可使用系爭土地而受利益，致劉科佑等人受有損害，劉科佑等人得依不當得利法律關係，請求社區管委會返還不當得利。審酌系爭土地之坐落位置、工商業繁榮程度、作為公共設施使用等情，其不當得利應按系爭土地申報地價年息2%計算為適當。從而，劉科佑等人依不當得利之規定，請求社區管委會給付如附表一應給付金額欄所示金額本息，及自107年12月21日起按年給付如附表二應給付金額欄所示金額，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，經核於法並無違誤。兩造上訴論旨，就原審已論斷者，及與判決結果無礙之贅述，泛言未論斷、論斷矛盾或違法、違反證據、論理、經驗法則，各自指摘原判決不利於己部分違背法令，聲明廢棄，均非有理由。

六、據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第481 條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

最高法院民事第一庭