最高法院 - 113年度台上字第688號（請求返還價金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決 113年度台上字第688號上訴人鄭延偉訴訟代理人李宜光律師被上訴人和築開發股份有限公司（下稱和築公司）法定代理人吳森基訴訟代理人陳建瑜律師李劭瑩律師被上訴人盧立國上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國112年12月29日臺灣高等法院第二審判決（112年度重上字第51號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。理由一、上訴人主張：㈠伊為大陸地區人民，於民國104年7月12日以總價新臺幣(下同 )2,496萬元，分別向被上訴人和築公司、盧立國購買原判決附表（下稱附表）一所示房屋、土地(下合稱系爭房地），並各簽訂房屋、土地預售買賣契約（下稱房屋、土地契約，合稱房地契約）及補充協議。依補充協議第2條第2款約定，因可歸責於被上訴人之事由，致系爭房地不能移轉登記，伊得解除契約，被上訴人應返還受領之買賣價金，並支付契約總價款15%之違約金。㈡依房屋契約第15條第1項、土地契約第8條第1項約定，被上訴人應於房屋使用執照核發後4個月內，辦畢房地所有權移轉登記。和築公司於105年6月4日取得使用執照，應即與盧立國依「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」(下稱許可辦法)，取得主管機關許可後，辦理移轉登記，惟遲未申請許可。㈢伊自109年2月起多次催告被上訴人履約無著，乃再於111年1月3日以存證信函，催告其於3日內辦理移轉登記，逾期逕以該函解除房地契約。被上訴人於翌日收受，逾期仍未履行，故房地契約已經解除。縱該解除不合法，伊亦另以起訴狀繕本之送達，催告被上訴人辦理移轉登記，並於111年11月4日當庭解除契約。和築公司、盧立國應分別返還買賣價金，及給付違約金。㈣依補充協議第2條第2款約定，及民法第259條第1款、第2款規定，求為命和築公司給付804萬0,800元，暨附表二編號1-1 至1-4、3所示利息；盧立國給付1,465萬1,000元，暨附表二編號2-1至2-8、4所示利息之判決(未繫屬本院部分，不予贅述）。二、被上訴人則抗辯：㈠兩造先前已就解除契約、返還價金及給付違約金成立調解，本件為重行起訴，應裁定駁回。㈡上訴人定3日期限催告辦理移轉登記，期限過短，顯不相當，且伊無不履約情事，系爭房地亦非不能移轉登記，與約定解除權要件不符，上訴人解除契約不生效力。況系爭房地須依許可辦法辦理移轉登記，上訴人未於申請文件簽名用印，違反協力義務，伊不負遲延責任。而伊於110年12月24日通知可塗銷系爭房地信託登記，上訴人卻以存證信函催告解約，係屬權利濫用。㈢縱認上訴人得解約，依補充協議第2條第2款約定，亦不得請求加計法定遲延利息。上訴人自108年5月31日起占用系爭房地，至112年9月30日止受有相當於租金之不當得利162萬3,104元，伊以此及民法第259條第3款規定之債權，為抵銷抗辯。三、原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其第一審之訴，理由如下: ㈠上訴人係以調解成立後之新違約事由，提起本件訴訟，非重行起訴。惟綜合房屋契約第15條第1項、第22條第1項；106 年3月8日房屋預定買賣協議書第4條；土地契約第8條第1項、第10條第1項；補充協議第2條第2款約定；許可辦法第6條、第14條第1項、第2項規定，及兩造不爭執行使補充協議第2條第2款約定解除權，須先定相當期限催告補正等情，參互以考，堪認被上訴人雖有為上訴人取得主管機關移轉登記許可及辦理房地移轉登記之義務，惟須於通知不能辦理移轉登記後，經6個月協商解決之緩衝期屆滿，仍因可歸責被上訴人之事由致不能移轉登記，並經定相當期限催告履約，上訴人始得依補充協議第2條第2款約定，解除房地契約。㈡被上訴人雖於109年9月30日通知上訴人，系爭房地不能移轉登記，且緩衝期6個月於110年3月30日屆滿後，系爭房地仍因可歸責於被上訴人未塗銷信託登記，致不能辦理移轉登記，上訴人並於111年1月3日以存證信函催告3日內履約。惟審酌上訴人未履行應於許可申請文件用印之協力義務，且主管機關審核申請文件期限為14天，足認上訴人所定履約期限過短，顯不相當，不生催告之效力。是其以該存證信函所為解約表示，不生解除之效力。㈢上訴人既未盡協力義務，致系爭房地未能移轉登記，亦不能以其為催告後已過相當期限，即認發生解約之效力。而起訴狀內容未有催告之意思，繕本送達亦不生催告之效力。故上訴人主張房地契約均已解除，依補充協議第2條第2款約定及民法第259條第1款、第2款規定，請求被上訴人返還受領之買賣價金及給付違約金，均無理由。四、本院判斷：㈠訴訟行為，係法院或當事人、訴訟關係人本於其意思，所為足以發生訴訟法上效力之行為。關於當事人或訴訟關係人之訴訟行為效力，除依法律規定外，法院應斟酌該訴訟行為之性質、內容、機能、得辨識之外觀及相關訴訟行為，並依誠信原則，按各個不同情狀為適當評價。㈡被上訴人於109年9月30日通知無法移轉系爭房地，經6個月緩衝期屆滿，仍因未塗銷房地信託登記之可歸責事由，致系爭房地不能移轉登記予上訴人等節，既為原審所認定。而審諸房屋契約第22條第1項、補充協議第2條第2款依序約定：「… …買方（即上訴人）得定相當期限催告賣方（即和築公司）解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約」；「…… 若房地所有權移轉登記不能辦理，經賣方通知買方時起6個月內為緩衝期，雙方可在緩衝期內協商解決方案，共同努力辦理產權轉移登記。若緩衝期屆滿，房地所有權移轉登記仍不能辦理，……可歸責於賣方時，買方有權解除契約」等詞，皆賦予賣方解約前改善遲延給付之機會，似無要求上訴人重複定期催告之文義；且上訴人業於原審答辯狀載明：補充協議第2條第2款並未約定解約前須先行催告，伊依該約定解除房地契約，毋庸先行催告等語（見原審㈠卷63、69頁），參互觀之，則上訴人於原審言詞辯論期日所為：補充協議第2 條第2款約定解除權之行使，如房屋契約第22條第1項、土地契約第10條第1項之約定，沒有變更，須「先行催告」之陳述（見原審㈡卷125頁），能否謂係不爭執「行使補充協議書第2條第2款約定解除權，仍須先定相當期限催告」？抑僅重申兩造之約定內容？該「先行催告」之含義為何？攸關上訴人解除契約效力之判斷，自應探究其訴訟行為之真意，而為適當之評價。原審未詳為推求，遽認上訴人不爭執解除房地契約應先定期催告，並以其催告所定期限過短，進而為其不利之認定，即有不適用法規之違誤。㈢房地契約是否經上訴人解除之事實尚非明確，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　4 　　日最高法院民事第八庭審判長法官鍾任賜法官陳麗玲法官呂淑玲法官陶亞琴法官黃明發本件正本證明與原本無異書　記　官　曾韻蒔中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　9 　　日

最高法院113年度台上字第688號

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