最高法院八十五年度台上字第一○五一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一○五一號

上訴人

乙○○即黃美記祭祀公業管理人

被上訴人

甲○○

被上訴人

丙○○

右　一　人

訴訟代理人　劉榮村律師

右當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國八十四年四月二十九

日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十三年度上字第五一一號），提起上訴，本

院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○段三十號、建、面積○‧○○九六公頃土地係黃美記祭祀公業業產，伊為管理人。該土地內如原判決附圖所示甲部分面積○‧○○三四公頃原出租與訴外人江國進建造房屋，民國七十二年三月該建物失火燒燬，江某復在原地重建門牌為嘉義市○○街三號、五號之房屋，並於七十五年十一月間將之賣與被上訴人甲○○。甲○○則於七十七年八月間，以新台幣（下同）一百三十五萬元之價格再賣與被上訴人丙○○，並已交付。八十年間嘉義市○○路拓寬，朝陽街三號房屋全部被徵收拆除，五號房屋則部分被拆除，丙○○獲補償五十六萬八千一百十六元。因甲○○於出賣系爭房屋時，並未通知伊優先購買，其買賣契約不得對抗有優先購買權之土地出租人，但被上訴人竟否認伊有優先權等情，求為確認伊就上開土地上如原判決附圖所示甲部分面積○‧○○三四公頃地上建物，有以被上訴人間買賣之同一價格優先購買權存在；並命甲○○就前開建物以七十八萬一千八百八十四元之同一價格與伊訂立買賣契約，及丙○○將該建物交還甲○○，再由甲○○交付與伊之判決（上訴人另請求甲○○就系爭房屋辦理保存登記後，將所有權移轉登記與伊部分之訴，經第一審判決其敗訴，未據提起第二審上訴）。

被上訴人則以：甲○○與上訴人間就系爭房屋與基地間並無租賃關係存在，且系爭房屋未依法為所有權登記，其讓與自無優先購買權問題。況上訴人亦已概括拋棄其權利，自不得復行主張優先購買等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回其訴，無非以：上訴人所有土地上之系爭房屋係訴外人江國進原始所建，惟尚未向地政機關辦理保存登記。嗣江國進於七十五年十一月間將系爭房屋賣與被上訴人甲○○，因無法為所有權移轉登記，尚不發生所有權移轉之效力，甲○○與江國進間僅有債權之買賣契約，甲○○僅取得系爭房屋之事實上處分權，並非所有權人。甲○○於七十七年八月間再將系爭房屋轉賣與被上訴人丙○○時，契約書載明系爭房屋「未保存登記」，且未約定應於辦理保存登記後，辦理所有權移轉登記。是被上訴人間之買賣僅係事實上處分權之讓與，非所有權之買賣，自非優先購買之對象。且甲○○從未以承租人之地位與名義給付上訴人租金，是承租系爭房屋基地之人，應係江國進及丙○○，甲○○與上訴人間並無房屋基地租賃關係存在。上訴人提起本件確認之訴及請求甲○○與伊訂立買賣契約、交付房屋均無理由等詞，為其判斷之基礎。

惟按土地法第一百零四條第一項後段所謂基地承租人之房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指成立買賣契約之形成權而言。此項房屋買賣之債權契約，與為移轉物權所訂立之物權契約並不相同。祇須承租人出賣其房屋，基地所有權人即得行使優先權，至房屋之所有權能否移轉登記，在所不問。原審竟謂系爭房屋未經保存登記，不得為所有權移轉登記，上訴人即無優先購買權云云，其法律見解，已屬可議。且租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建物而移轉於他人。原審既認定系爭房屋原始建造人江國進及自被上訴人甲○○移轉取得系爭房屋之被上訴人丙○○，均係承租系爭房屋基地之人，卻又謂自江國進取得系爭房屋之甲○○就系爭房屋基地與上訴人並無租賃關係存在云云，其認定事實亦與論理法則有違。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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