最高法院八十五年度台上字第一六六四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一六六四號

上訴人

裕山建設股份有限公司

法定代理人

闕 圭 裕

被上訴人

甲 ○ ○

　　　　　　　　乙○○○

右當事人間請求交付土地事件，上訴人對於中華民國八十四年五月二十九日台灣高等

法院第二審判決（八十三年度重上字第二三九號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十一年十一月十五日向被上訴人購買如第一審判決附表所示七筆土地，依約被上訴人應於辦畢所有權移轉登記時，點交土地予伊。同年十二月間土地過戶完畢後，申請鑑界時，竟發現訴外人台北縣私立崇義高級中學暨補校（以下稱崇義中學）無權占有系爭土地。被上訴人未排除崇義中學之占有，將土地點交予伊之行為，違背兩造契約第六條之約定，應依該條賠償伊按已付價金新台幣（以下同）五千四百萬元之一倍計算之懲罰性違約金。又被上訴人未依伊之催告於八十二年四月十七日點交土地，致伊未能使用系爭土地，受有相當於租金之損害，伊自得請求被上訴人給付自八十二年四月十八日起算，按系爭土地申報地價年息百分之十計算之損害金等情。爰求為命被上訴人排除崇義中學之占有、交付系爭土地，給付五千四百萬元及利息，給付五萬九千二百六十五元及利息暨自八十二年九月十八日起至交付土地之日止按月給付一萬一千八百五十三元之判決（第一審判命被上訴人排除占有、交付土地並給付按申報地價年息百分之五計算之損害金，駁回上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分其中之一千萬元違約金及損害金全部，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分，提起上訴，因上訴不合法，已由第一審裁定駁回確定。原審判決駁回上訴人之上訴，上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴）。

被上訴人則以：伊早於八十二年一月四日鑑界時，按現狀將系爭土地點交予上訴人，無遲延點交情事，兩造契約第六條係約定不買或不賣時應支付違約金，不包括其他違約情形，伊並無不賣情事，自無庸依該條約定支付違約金；系爭土地位置偏僻，原判決按申報地價年息百分之五計算損害金，應屬合理等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以：查兩造不爭執其真正之不動產買賣契約書第三條約定，上訴人給付尾款時，被上訴人應點交土地。第五條約定，被上訴人應於上訴人交付尾款同時，將系爭不動產交予上訴人收益管理使用（一審卷十三、十四頁）。本件上訴人並未給付尾款，此係兩造不爭之事實，八十二年一月四日土地鑑界時，被上訴人果已將土地交付上訴人，何以不要求上訴人於同時給付尾款？可見上訴人主張系爭土地尚未點交，確屬事實。證人李佑珊及潘英成所證當天是要鑑界點交等語，與兩造契約約定不符，顯係偏頗被上訴人之詞，不足採信。又系爭土地現由崇義中學占用，此兩造並不爭執，上訴人主張在被上訴人排除崇義中學之占有前，其可拒絕受領等語，自屬有據，被上訴人尚不得拋棄占有以代交付，亦不得依現狀再行點交。其次，上訴人於八十二年四月七日委託律師催告被上訴人，表明將於八十二年四月十七日赴系爭土地給付尾款，請被上訴人排除崇義中學之占有，交付土地，該函於八十二年四月八日及九日送達被上訴人，屆期被上訴人並未排除崇義中學之占有並交付土地，此係兩造不爭之事實，並有催告函及掛號郵件回執可憑（一審卷十五、十六頁、原審卷一八二、一八三頁）。而被上訴人依兩造之契約約定，負有排除崇義中學占有，點交土地予上訴人之義務，其未依上訴人催告於八十二年四月十七日排除崇義中學之占有將土地點交予上訴人，上訴人主張被上訴人應自翌日即八十二年四月十八日起負遲延點交土地之責任，自屬有據。次查兩造契約中載有違約應如何處罰之條文，分別為第六條：「如甲方（指上訴人）背約或不買者愿去請求權並將所給付之款項全部由乙方（指被上訴人）沒收如乙方背約或不賣者應將所收款項如數交還以外須另備一倍金額賠償甲方」

。第七條：「本件產權過戶登記手續上發生不備，嗣後需要乙方印章或其他補辦證件時，乙方須隨時無條件付便不得推諉或拒絕刁難，亦不得要求任何費用如因此發生損害權益時，乙方應負損害賠償責任並放棄先訴抗辯權」。第十二條：「本約成立起乙方不得將買賣標的轉讓賣杜他人或向金融機構或私人貸款、抵押、典當。如乙方因此違約致使損害甲方時，願賠償甲方因受之損失，並願放棄先訴抗辯權」。該第六條所謂「背約」果如上訴人所稱係指買賣雙方不買或不賣以外之債務不履行，則第七條及第十二條之罰責根本無庸約定。又同條所謂「不買」或「不賣」，係指契約自此消滅之意，此由同條條文約定已付價金由賣方沒收或賣方應加倍返還等語，亦可得相同之結論。「背約」係約定於「不買或不賣」之條文中，其罰責又與不買或不賣相同，當然應認所謂「背約」係指違約情事一成立即等於契約自此消滅之違約而言，不包括除此以外之其他債務不履行。至證人陳美女雖結證：所謂背約，除了不買不賣外，尚有其他情形等語（原審卷九一頁反面），惟其對於所謂其他情形並不能一一列舉，況其陳稱契約書係買現成填寫等語。而現成之契約，當然表示其並未深究文義，此從契約之介紹人沈灃溱及李佑珊所證：當時未談到背約之問題等語，亦可得證（原審卷一六

五、一六六頁）。自不能因陳美女語焉不詳之陳述而為與前開相反之認定。且查第六條約定之賠償額為已付價金之沒收或加倍返還，其金額甚鉅，果所謂背約包括不買或不賣以外其他一切之債務不履行，則只要一方些微之違約，他方即得沒收已付價金或請求加倍返還，其有背人情事理，不言可諭。此外，從該第六條文句，亦可知悉該條之約定係賠償總額預定性之違約金，而非懲罰性之違約金。上訴人主張該條係懲罰性違約金之約定，並謂背約包括其餘之債務不履行等語，自不足採。上訴人以被上訴人遲延交付土地，依該第六條規定，請求被上訴人給付違約金一千萬元及利息，非有理由，不應准許。按土地所有人未能使用收益其土地，可能受有相當於租金之損失，此係社會通常之觀念，本件被上訴人既自八十二年四月十八日起負遲延交付土地之責任，上訴人主張其自該日起受有相當於租金之損失，請求被上訴人賠償，難謂無據。審酌系爭土地位於崇義中學內，前臨高速公路，旁為興建中之公寓，市面難謂繁榮等情，認為以申報地價年息百分之五計算相當於租金之損害，方屬公允。系爭土地面積共八八九平方公尺，八十年之申報地價每平方公尺為一千六百元（一審卷十七頁及外放證物），依此計算，自八十二年四月十八日起至八十二年九月十七日止之損害金為二萬九千六百三十五元，自八十二年九月十八日起至交付土地之日止，每月之損害金為五千九百二十七元。上訴人請求被上訴人給付如上數額之損害金，其中二萬九千六百三十五元部分並加付利息，核無不當，應予准許。上訴人請求被上訴人應再加付二萬九千六百三十元本息及按月再加付五千九百二十六元，無從准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭