八十五年度台上字第一九六四號（拆屋還地） - 最高法院｜2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一九六四號上　訴　人　台灣德積食品股份有限公司法定代理人　蔡錦川被上訴人　　蕭鳳岐乙○○(即李王甲○○（同右）住台北市○○街一八一巷九弄三四之三號李雪英同右) 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十四年十月九日台灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第七一○號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人李王若素，於上訴人提起上訴後之八十四年十二月二十九日死亡，其繼承人乙○○、甲○○、李雪英聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。次查本件被上訴人主張：伊係坐落台北市○○區○○段七小段七四五號土地（以下稱系爭土地）上之建物即門牌號碼台北市○○路○段六二○號三、四樓房屋所有人及基地共有人。第一審共同被告張楊美華及上訴人，分別為同大樓一、二樓房屋所有人及基地共有人，詎張楊美華擅自在兩造共有系爭土地如第一審判決附圖一所示Ａ部分建築房屋（以下稱系爭房屋）出租與上訴人，上訴人並於系爭房屋上加裝冷氣水塔及遮雨棚等情，爰本於所有權，求為命張楊美華拆屋還地，上訴人應自系爭房屋遷出，並將房屋上之水塔及遮雨棚拆除之判決（張楊美華部分，經第一審判決被上訴人勝訴後，張楊美華未提起上訴，已告確定）。上訴人則以：張楊美華向被上訴人買受上開大樓第一層及地下層房屋時，已約定地下層及空地，除公共設施及應保留供全體共有人使用外，均歸地面層所有人使用。被上訴人多年來未主張其權利，已生權利失效之效果，被上訴人忽為權利之行使，有違誠信原則，亦為權利濫用等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張系爭如第一審判決附圖一所示Ａ部分土地為兩造及張楊美華共有，有土地登記簿謄本可證（一審卷證物袋）。張楊美華於系爭土地前開Ａ部分搭蓋系爭房屋，出租與上訴人，該房屋上並有上訴人設置之冷氣水塔及遮雨棚，業經第一審及原審法院勘驗屬實，有勘驗筆錄及第一審法院囑託地政機關測量之複丈成果圖附卷可稽，並為上訴人所不爭執，應認被上訴人之主張為真實。被上訴人蕭鳳岐及訴外人李秦進如（被上訴人李王若素之長媳），將系爭土地大樓之地面層售與張楊美華之夫張文旗，雖於買賣契約書第九條約定：「本大樓空地除應保留供全體住戶使用外，均歸地面層所有人使用」。惟訂定買賣契約，係屬債權行為，僅於契約當事人間發生效力，張楊美華非契約當事人，自不得依該買賣契約主張權利。張楊美華嗣雖取得系爭土地之所有權應有部分，惟未經共有人全體之同意而就共有物之一部任意占用，他共有人得本於所有權請求除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分。張楊美華無權占用系爭土地並搭蓋系爭房屋出租與上訴人，上訴人使用系爭土地亦無合法權源。又上訴人於系爭房屋上設置水塔及遮雨棚，上訴人雖辯稱該水塔係懸空掛於二樓之房屋，而非放置在系爭房屋上云云。惟土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，民法第七百七十三條定有明文，上訴人將水塔懸掛於系爭土地上，亦非有合法權源。上訴人未舉證證明有足以使張楊美華信任被上訴人不欲其履行義務之情事，自無權利失效可言。被上訴人本於民法第七百六十七條之規定，請求拆屋還地，係正當行使自己之權利，亦非違背誠信原則及權利之濫用。被上訴人本於侵權行為及物上請求權之法律關係，請求上訴人自系爭房屋遷出，並將其上之冷氣水塔、遮雨棚拆除，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。查原審認定系爭土地為兩造及張楊美華共有，係以附於一審卷證物袋之土地登記簿謄本為據。惟該證物袋內係李王若素個人部分之土地登記簿謄本，其上記載李王若素就系爭土地所有權應有部分為一○○○○分之四○五五，此外，並無其他共有人之記載，由該謄本實無從知悉其他共有人為何人，原判決竟以該謄本為據認系爭土地為兩造及張楊美華共有，顯有認定事實不憑證據之違法。次查，前開不動產買賣契約書，出賣人為被上訴人蕭鳳岐及李王若素之長媳李秦進如，買受人為張楊美華之夫張文旗。該契約書第九條既約定：「本大樓空地除應保留供全體住戶使用外，均歸地面層所有人使用」，張楊美華如係由買受人張文旗，依同契約約定所指定之登記名義人，並因而取得該地面層建物所有權，能否謂張楊美華不得主張前開契約第九條約定之權利，即有斟酌之餘地。又該第九條約定之地面層所有人可以使用空地之位置究在何處﹖使用之方法受有如何限制﹖均涉及張楊美華在系爭土地上搭建系爭房屋使用，是否侵害他共有人之權利及被上訴人可否本於所有權之作用請求上訴人自系爭房屋遷出，原審未遑詳查，遽為不利於上訴人之判決，亦有未合。又上訴人除為大樓地面層房屋之承租人外，亦為同大樓第二層房屋之所有人及基地共有人（見一審卷證物袋建物登記簿謄本）。上訴人抗辯其冷氣水塔及遮雨棚，係建在自己二樓房屋延伸之鐵架上，而非建在系爭房屋上，被上訴人不得請求拆除云云。原審就該水塔、遮雨棚，先則認定係上訴人搭建在張楊美華加蓋之違建房屋之上，繼又認上訴人將水塔懸掛於系爭土地上。究竟該水塔及遮雨棚建在何處﹖如係建在上訴人自己所有之二樓房屋向外延伸之系爭土地空地之上空，上訴人又為系爭土地共有人，則被上訴人何以可以請求上訴人拆除該水塔及遮雨棚﹖原審未在判決理由說明其依據，亦有判決不備理由之違法。末查，原判決理由欄第一項記載，被上訴人係本於所有權之作用（即物上請求權）為本件之請求，理由欄第四項則記載被上訴人本於侵權行為及物上請求權之法律關係請求，判決理由亦有矛盾。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又原判決及第一審判決，均將被上訴人蕭鳳岐之姓名，誤載為「蕭鳳歧」，案經發回宜併注意及之。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十五年九月六日最高法院民事第二庭審判長法官曾桂香法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官蘇達志右正本證明與原本無異書記官中華民國八十五年九月十八日

最高法院八十五年度台上字第一九六四號

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