最高法院八十六年度台上字第二二三三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二二三三號

上訴人

欣華建設股份有限公司

法定代理人

黃太元

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

施煜培律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年八月二十六日台灣高等

法院台南分院第二審判決（八十五年度上字第一五三號），提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十一年九月二十四日與上訴人訂立買賣契約，向上訴人購買坐落台南市○○區○○段六三號土地伯納伯森店舖住家大樓編號Ａ１第十七樓房屋，房地總價新台幣（下同）六百三十萬元，伊已分期給付合計一百零二萬元。詎上訴人竟未經伊同意，擅將伯納伯森店舖住家總戶數內訂約時之一百五十六戶變更為二百零九戶，致所得享用公共設施之比例縮小，人車相對增加，品質低落，已缺少訂約時所約定之品質，房屋價值必降低；且經變更設計結果，上訴人已無法按照當初之約定履行，伊自得以物之瑕疵擔保責任及債務不履行之事由解除契約，請求返還所交付之價金及自上訴人受領時起之利息等情，求為命上訴人給付一百零二萬元及其中十五萬元自八十一年九月十日起、三十五萬元自八十一年十月十日起、二十五萬元自八十二年二月二十八日起、二十七萬元自八十二年九月八日起，均各至清償日止，加付法定遲延利息之判決。

上訴人則以：買賣標的物尚未交付，無民法物之瑕疵責任規定之適用。大樓總戶數非兩造買賣契約之標的物，自不得引為瑕疵及債務不履行之事由。且戶數增加，亦不致造成買賣標的物價值及品質之降低。況被上訴人對伊之變更設計從無異議，嗣後竟據以解除契約尤欠允洽。又被上訴人依物之瑕疵擔保規定，解除契約，顯失公平等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴判決，改判如其聲明，無非以：被上訴人主張，伊向上訴人購買所興建之伯納伯森店舖住宅大樓編號Ａ１第十七樓房屋，總價六百三十萬元，已交付價款一百零二萬元。嗣後上訴人將該店舖住家總戶數由原來之一百五十六戶變更設計為二百零九戶，並已興建完成，兩造尚未辦理交屋手續等情，為上訴人所不爭執，且有房屋預定買賣合約、台南市政府工務局建造執照影本附卷可稽。查上訴人推出伯納伯森大樓，依其廣告圖本，顯示為附有高級之公共、休閒設施之大廈，承購人除買受所居住之房屋外，尚包括附屬之公共休閒設施之享用比率，且生活環境之吵雜與清幽，亦為購買人於購屋時所考慮之因素，上訴人為圖利益擅將原設計之一百五十六戶住家，在基地總面積及建築空間不變之情形下，變更設計為二百零九戶，增加近三分之一，則承購戶原得享用之公共休閒設施之比率將減少近四分之一，生活環境亦將變為吵雜而降低品質，其用益價值減少。且上訴人亦自認將原為樓中樓設計改為非樓中樓設計，以增加戶數，整棟大樓格調降低，售價隨之降低，即其交換價值減少。且依兩造所訂立之契約第二條約定，上訴人應按合約時之設計圖樣建築，而合約時之設計圖為一百五十六戶，契約第十九條明定附件五各戶編號示意圖所載戶數即一百五十六戶為本約之一部分，是上訴人出售之伯納伯森大樓應建戶數為一百五十六戶，已為兩造契約內容之一部分。而查伯納伯森大樓乃整體設計，其公共設施及休閒設備為各棟住戶所共享，亦為上訴人所自認之事實，自難謂總戶數之增加對被上訴人所購買之Ａ１棟房屋於居住之生活品質不造成影響，其影響程度難謂不嚴重。況於解約後，上訴人尚可再以合理價格出售，不致顯失公平。反之，上訴人以變更設計前價值較高之房價出售予被上訴人，享受暴利，若不准被上訴人解約，而依約支付價金，致被上訴人受損失，則顯失公平。上訴人雖抗辯被上訴人於知悉其變更設計後，仍繳納第一期款，嗣後即不得再據以解約云云，惟為被上訴人所否認。且上訴人變更設計並未公告，又經三次變更設計後，戶數始變為二百零九戶，亦難認上訴人之變更設計已得被上訴人同意，證人孫錦鎔係上訴人職員，所為證言偏頗，自難採信。按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之挸定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有所保證之品質，民法第三百五十四條定有明文。倘於買賣標的物危險移轉前，買受人能證明其物之瑕疵在危險移轉時仍不能除去或出賣人不願除去者，亦應許買受人於危險移轉前主張物之瑕疵擔保，以減少買受人之損失，符合民法第三百五十四條之立法意旨。被上訴人所購之房屋既有減少用益及交換價值之瑕疵，且其瑕疵於將來危險移轉時已確定不能除去，被上訴人因而據以解除契約，應無顯失公平情事。況行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。上訴人將所興建之系爭大樓任意變更設計，增加戶數，既未依誠實及信用方法履行義務，縱房屋所減少之價值不嚴重，亦應許買受房屋之被上訴人解除契約。從而被上訴人於解除契約後，請求回復原狀，求命上訴人返還已付之價金及加付法定遲延利息，均無不合等詞，為其判斷之基礎。

惟按民法第三百五十四條所謂物之瑕疵，係指存在物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，固不以物質上應具備者為限，惟仍以買賣標的物所存在之缺點為限。本件上訴人抗辯稱：本件之買賣標的物載明為坐落於台南市○○區○○段六三號伯納伯森之土地上店舖住家大樓編號第Ａ１棟第十七樓之持分土地及建築物，並未及於其他。至系爭契約書附件五伯納伯森各戶編號示意圖，乃在標明被上訴人所購買之房屋編號及位置，非可謂該圖內容全部均屬本件標的物之範圍。故被上訴人所謂之總戶數，非屬兩造買賣契約之要素，不足以影響本件買賣契約效力之判斷。且本棟大樓涉有變更設計之部分為Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟，被上訴人所購房屋係位Ａ１棟第十七樓，根本不受影響，亦未減少其持分及坪數，故被上訴人於訂約時所要求之房屋品質與效用絲毫未減，Ａ１棟與Ａ２棟共用電梯他棟住戶亦無法使用。Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟伊原本規劃為樓中樓設計，乃為大坪數房屋，依常情而論，通常使用坪數多，使用人口自然也較多，如今伊將其改為一樓一戶之小坪數房屋，雖戶數增加，但每戶使用面積變小，實際上使用人數因之相對減少，故就使用總人數而言，變更設計前、後應無大幅變化。公共設施品質，自亦不當然滑落。對被上訴人使用居住系爭房屋，並無絕對明顯之妨礙，顯非重大瑕疵等語（見一審卷四三、四四、九七－一○○頁），核屬上訴人重要防禦方法，倘非虛構，而上訴人所變更設計之樓層又與被上訴人所購買之系爭房屋無關，且變更設計前後之Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟各樓層數及建坪面積亦無增加情形，則被上訴人關於使用公共設施之品質，究竟遭致如何實質上之變化﹖其減少程度如何﹖所減少之程度對被上訴人購買之系爭房地是否已構成重大瑕疵以及影響於房屋之價值究竟多少﹖均有待事實審法院詳予審認澄清，俾利判斷被上訴人得否據以解除系爭買賣契約。事實既未臻明確，本院自無從為法律上之判斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭