最高法院八十六年度台上字第三三○三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三三○三號

上訴人

安山鑄造實業有限公司

上訴人

兼 右

法定代理人

甲○○

被上訴人

唐山鑄造廠股份有限公司

法定代理人

王德和

右當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國八十六年三月三日台灣高等

法院高雄分院第二審判決（八十五年度上字第五六二號），提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊係由第一審共同原告王德和、鄭吳罕、鄭貴發（下稱王德和等三人）及上訴人甲○○各出資四分之一所成立之公司（含委託他人名義登記為股東者），而王德和等三人及上訴人甲○○於民國八十一年八月二十三日約定，由四人投標，以投標租金額最高價者得標另組公司承租伊所有坐落高雄縣大寮鄉○○段潮州寮小段第六六六四之二號地上建號八三一棟次一號八三一棟次二號門牌號碼均為高雄縣大寮鄉○○路五之二號之廠房及生產設備（下稱系爭廠房），投標結果由上訴人甲○○以每月給付王德和等三人每人租金各八萬元（新台幣，下同）為最高價而得標，上訴人甲○○乃另組成上訴人安山鑄造實業有限公司（下稱安山公司）利用伊之廠房繼續營運，租賃期間自八十一年九月一日起至八十六年八月三十日止。詎上訴人甲○○自八十四年四月起，即拒不再給付租金，雖經王德和等三人於八十四年十月九日委請律師催告，亦置之不理，王德和等三人復於八十四年十一月十六日再委請律師通知上訴人甲○○終止前開廠房租賃合約，並於同年月十七日送達甲○○，該租賃合約既經終止，上訴人繼續占用伊之系爭廠房，即屬無權占有，自應遷讓返還。又該租約自八十四年十一月十七日起已經終止，上訴人仍繼續占用伊之廠房，享有相當於租金之利益，致伊受有相當於租金之損害等情，爰依物上請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，求為命上訴人將系爭廠房遷讓返還予伊，並自八十四年十一月十七日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付伊相當於租金之損害二十四萬元之判決。（至第一審共同原告王德和等三人請求上訴人甲○○給付自八十四年五月起至八十四年十一月十六日之租金計每人各五十二萬二千六百六十七元本息部分，經第一審判決駁回王德和等三人此部分之請求，該三人對之未聲明不服）。

上訴人則以：王德和等三人與上訴人甲○○雖曾約定由甲○○另組公司承租被上訴人所有之系爭廠房，惟嗣後甲○○並未與被上訴人另訂書面之租賃契約，縱上訴人安山公司按月給付被上訴人租金至八十四年四月止，而可認有租賃關係存在，然租賃契約僅存在於安山公司與被上訴人間，安山公司嗣未按月給付租金，僅被上訴人得定期催告安山公司給付租金及終止租賃契約，被上訴人既未依法催告給付租金及終止租賃契約，其請求返還租賃物即屬無據。又王德和等三人僅係被上訴人之股東，並非出租人，其等個人向甲○○之定期催告給付租金及終止租約，難認對承租人安山公司發生效力。另甲○○已給付八十四年四月之租金，至八十四年五月起之租金，已經王德和等三人同意緩期給付，甲○○遂簽發發票日均為八十四年十二月二十日、票面金額均各為二十四萬元之支票三紙交付王德和等三人，縱該三人嗣後將上開三張支票退還，尚難令甲○○負遲延給付租金責任。況依合約書末頁之約定，甲○○持有達價值二千萬元之被上訴人股份，足供扣減租金而有餘，被上訴人主張上訴人甲○○未如期給付租金，尚非有據，被上訴人終止租約之意思表示，亦不生效力等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張伊係由第一審共同原告王德和等三人及上訴人甲○○各出資四分之一所成立之公司（含委託他人名義登記為股東者），而王德和等三人及上訴人甲○○於八十一年八月二十三日約定，由四人投標，以投標租金額最高價者得標另組公司承租伊所有系爭廠房，投標結果由上訴人甲○○以每月給付王德和等三人每人租金各八萬元為最高價而得標，上訴人甲○○乃另組成上訴人安山公司利用伊之廠房繼續營運，租賃期間自八十一年九月一日起至八十六年八月三十日止之事實，有被上訴人唐山鑄造廠股份有限公司（下稱唐山公司）股東名冊一份及甲○○、王德和、鄭吳罕、鄭貴發四人所簽訂之合約書（下稱合約書）各一份足稽，上訴人對該合約書並不爭執，惟辯稱：嗣後甲○○並未與被上訴人另訂書面之租賃契約，本件租約出租人是被上訴人，而承租人是安山公司云云。惟查證人即為代書該合約書之蔡輝煌證稱：「甲○○、王德和、鄭吳罕、鄭貴發等四人到我事務所所寫（指該合約書），當初他們是股東，裏面有意見，由四人競標，得標者另外組公司承租唐山公司（指被上訴人）設備、土地資產來經營，競標結果由甲○○取得經營權，須每月交付王德和、鄭吳罕、鄭貴發三人每人八萬元租金，是照他們之意思所寫，所謂租金是取得經營權之代價」等語，又由該合約書第一條、第四條及末頁「競標結果」欄等約定之內容觀之，暨上訴人甲○○所自承：「八十四年五月份起之租金因經濟不景氣，未以現金給付租金，然被告甲○○當時曾將上情告知王德和、鄭吳罕、鄭貴發等三人，嗣被告遂簽發支票三紙交付渠三人」等語，上訴人甲○○亦將支付租金之支票三張交付王德和等三人，而非將支票交付「唐山公司」

等情，本件租約出租人應為王德和等三人，而非被上訴人，且「取得經營權者」之承租人應是上訴人甲○○，而非上訴人安山公司，上訴人所辯：本件租約出租人係被上訴人，而承租人係上訴人安山公司云云，自無足採。至上訴人所提出之被上訴人出具於上訴人安山公司載明八十四年二月至四月租金之統一發票一張，僅足作為報稅之憑據，尚難據以認定本件租約存在於被上訴人與上訴人安山公司之間。又查本件出租人為王德和等三人，雖租賃標的物即系爭廠房為被上訴人所有，並非出租人所有，惟本件租賃契約依法仍應成立並而生效，而於承租人即上訴人甲○○欠租時，王德和等三人已於八十四年十月九日函催承租人即上訴人甲○○給付租金，上訴人甲○○並已於同年月十一日收受該催告函，然仍未給付租金，王德和等三人嗣於同年十一月十六日致函上訴人（甲○○），表示終止本件租賃契約，上訴人甲○○亦於同年月十七日收受該終止租約函，亦經被上訴人提出各該催告函足稽，則兩造間之租約已經終止。上訴人所辯：上訴人安山公司未按月給付租金，被上訴人僅得定期催告上訴人安山公司給付租金及終止租賃契約，被上訴人既未依法催告給付租金及終止租賃契約，其起訴請求返還租賃物，依法不合云云，亦無足取。上訴人另辯稱：八十四年五、六、七月共計三個月之租金，王德和等三人已同意緩期清償，伊不負遲延給付租金責任，王德和等三人不得終止租約云云，又證人鄭坤瑞亦為附和之證詞，惟不僅為王德和等三人所否認，且該證人係上訴人甲○○之子，並受僱於上訴人安山公司，其證言有偏頗之虞，況該證人同時證稱：「支票被退回，是因為原告認支票發票日期開到十二月，時間太久了」等語，則上訴人甲○○縱與王德和等三人有緩期清償之議，惟因緩期清償之期限雙方意思表示未能一致，則上訴人甲○○單方面簽發該遠期支票並交付王德和等三人，以支付租金，即係非依債務本旨所為之給付，王德和等三人自有權拒收，且經該三人並已退回該支票，則上訴人甲○○即應按時給付租金而未給付，王德和等三人以上訴人甲○○欠租為由，終止租約，即屬有據。上訴人甲○○所辯：王德和等三人同意緩期清償云云及證人鄭坤瑞上開附和之證詞，均無足取。上訴人甲○○另辯稱：伊縱未以現金給付租金，惟依合約書末頁之約定，伊尚得以其所持有之被上訴人之股份折算價值扣抵租金，故並未違約不付租金云云。惟查該合約書末頁雖約定：「甲方須按月繳付乙、丙、丁方每人每月捌萬元正，各方同意如甲方累欠租金達三個月時，視同甲方違約，依甲方持股貳仟萬（元），扣減違約租金後餘額返還甲方」等語，惟據證人蔡輝煌證稱：「當時王德和、鄭吳罕、鄭貴發三人未得標，渠三人提及如果未按月給付租金，要如何處理﹖所以才寫上三個月未給付租金為違約，以甲○○之股份折抵，亦即未以現金付租金，就以甲○○之股份折抵」等語，且依該合約書未段載明「甲方（即上訴人甲○○）須按月給付乙、丙、丁方（即王德和等三人）每人每月八萬元正」等語觀之，雙方租金給付方式是按月以現金「新台幣」給付，不得逕以甲○○之股份扣抵租金，至於「違約處理方式」方得以股份扣抵欠租及違約金，且上訴人甲○○所持有之被上訴人股份，依合約書末頁約定，係折算為二千萬元之價值，而本件租約一個月租金為二十四萬元，依雙方約定之五年租期計算，總計為一千四百四十萬元租金，如果上訴人甲○○得以其股份直接扣抵租金，則扣抵後股份尚屬有餘，如此上訴人甲○○豈有「欠租」或「違約」之可能？上訴人甲○○既無欠租違約之可能，雙方又何必在合約書末頁特別約定「甲方如果欠租達三個月時，視同甲方違約」

等語？綜上所述，本件雙方既以特別約定「欠租達三個月時，視同甲方違約」，足見依約上訴人甲○○須按月以現金「新台幣」繳付租金，不得逕以股份扣抵租金，如果欠租金達三個月時，上訴人甲○○即屬違約，此時王德和等三人即得依法終止租約，並得主張以甲○○（持有被上訴人）之股份來扣抵違約金，始符契約之本意，上訴人甲○○所辯：租金尚可以股份折抵，並未違約云云，亦無足採。本件租約既經終止，上訴人占有使用被上訴人所有系爭廠房，即屬無權占有，則被上訴人本於所有權，請求上訴人自上開建物遷出，將系爭建物返還，為有理由，應予准許。又本件租約已於八十四年十一月十七日終止，則自八十四年十一月十七日起，上訴人對系爭廠房既為無權占有，而享有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，而系爭廠房之原定租金每月為二十四萬元，則被上訴人依不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人自八十四年十一月十七日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害二十四萬元，為有理由，亦應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按解釋契約應通觀全文，並斟酌當時之情形，以期不失立約人之真意。（參閱本院十八年上字第一七二七號判例）。又承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項固定有明文。惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是。查為兩造所不爭並經原審所合法認定之合約書末頁之「競標結果」欄係約定：「競標結果：甲方（即上訴人甲○○）捌萬元正、乙方（即鄭貴發）陸萬貳仟陸佰元正、丙方（即鄭吳罕）陸萬陸仟元正、丁方（即王德和）壹萬元正，由甲方取得經營權，即甲方須按月繳付乙、丙、丁方每人每月捌萬元正，各方同意，如甲方累欠租金達三個月時，視同甲方違約，依唐山公司總價八千萬元折算價值，即甲方持股貳仟萬（元），扣減違約租金後餘額返還甲方。（以股份扣除，甲方仍持有唐山公司股份）」

等語，則依上開約定之前後文義觀之，為承租人之上訴人甲○○與為出租人之王德和等三人，就其欠租違約之處理方式，似係約定為：「依甲方持股貳仟萬（元），扣減違約租金後餘額返還甲方」。如果非虛，則上訴人甲○○既得以股份扣抵「違約租金」，則於扣抵後，即無積欠，如謂出租人尚得限期催告繳付欠租，並以欠租為由而終止租約，是否與當事人上開約定意旨相符，已非無疑。且查上訴人甲○○所持有之被上訴人股份，係折算為二千萬元之價值，而本件租約一個月租金為二十四萬元，依雙方約定之五年租期計算，總計為一千四百四十萬元租金，亦為原審所合法認定。而於上開約定之括弧內之末句並謂：「以股份扣除，甲方仍持有唐山公司股份」，是否上訴人甲○○與王德和等三人就承租人縱積欠五年租期之全部租金即一千四百四十萬元亦有共識，即於扣抵上開一千四百四十萬元後，上訴人甲○○之「唐山公司股份」仍有餘額達五百六十萬元，亦有疑義。乃原審未詳予探求、仔細勾稽，遽謂上訴人甲○○欠租達三個月以上，經限期催告仍不給付，而終止租約，並進而為上訴人不利之判決，自嫌速斷。是本件事實尚欠明瞭，本院自無從為法律上之判斷。上訴意旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

Ｚ