最高法院八十六年度台上字第一二五五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一二五五號

上訴人

龍輝建設股份有限公司

法定代理人

顏明徹

上訴人

甲○○

被上訴人

和拓企業有限公司

法定代理人

張聰隆

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年四月二十二日台灣高等

法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第九七號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國七十八年十一月六日，分別與上訴人二人簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」，向上訴人買受坐落台中市○○區○○段一九三號地上龍族天廈第十八樓整層房屋即門牌台中市○○路○段六九六號十八樓之

一、二暨同段六九八號十八樓之一、二及該基地應有部分（下稱系爭房地），房地總價為新台幣（下同）七千萬元（房屋二千一百萬元、土地四千九百萬元）。依上開房屋預定買賣契約書第十二條第二項及第十九條前段之約定，上訴人龍輝建設股份有限公司（下稱龍輝公司）本負有擔保依約施工及約定品質之義務，詎上訴人龍輝公司於興建房屋時，大樓四面外牆僅三面施用鋁框玻璃，另一面則漏未依約施工，即未依約採用金屬鋁帷幕牆，樓層亦未依約配合花崗岩，大樓電梯未依約採用三菱、東芝、日立等廠家十五人份全電腦高速電梯、樓層陽台未依約外移、冷氣未依約採水冷式分層獨立控制系統、電梯口未加裝不銹鋼電動捲門、樓層未採用方塊地毯，地下三樓第十二－十五號停車位顯不符建築技術規則建築設計施工編第六十條之規格，以及大樓共同使用部分面積高達百分之四十等項均與契約不合。而伊於上訴人公司施工至二十樓鋼樑完成時，見其違約施工情形嚴重，乃於八十一年四月七日、十月十九日及八十二年四月七日、十九日四次函請龍輝公司依約修補，並表明修補完成前，暫不繳納期款。上訴人龍輝公司除回函推諉責任外，竟於八十二年二月十九日函催伊繳納期款，表示逾期不繳即解約沒收所繳納款項。迨至八十三年七月十四日經伊再次函催上訴人公司依約修補履約後，始獲悉上訴人已將系爭房地出賣並移轉登記與訴外人王清陽、王清溫、葉慧樺、梁錚、林炳坤等五人共有。上訴人公司既有上述違約施工情事，伊自得依民法第二百六十四條第一項規定拒為續繳房屋價金，上訴人公司所為上開解除契約之意思表示，應不生解約之效力。且上訴人將該房地轉賣他人致不能給付，伊並得依民法第二百五十六條之規定向上訴人解除該買賣契約，伊已以起訴狀繕本之送達為解除該契約之意思表示，依兩造所訂之上開契約約定，上訴人即應將伊所繳交之價款計一千九百四十萬元（土地部分為一千四百萬元、房屋部分為五百四十萬元）加倍返還伊。又縱認上訴人公司所為之解約為合法，其因二重出賣而獲暴利，亦應依民法第二百五十二條之規定，全額酌減所沒收伊之違約金，伊更得依同法第二百五十九條及第一百七十九條之規定，請求上訴人返還已繳之上開價金等情，爰求為命上訴人先為一部給付即上訴人龍輝公司、甲○○應依序給付伊二百萬元及一百萬元，並均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，加計法定遲延利息之判決。

上訴人則以：被上訴人於二十六層大樓建造二十樓鋼樑完成時，即斷言交屋時有瑕疵而拒付期款，因購屋人繳納之期款與工程進行品質無所謂「對待給付」關係，其主張同時履行抗辯，已有未合。且被上訴人於伊應允減價七百八十萬元後曾書立保證書，表明按時繳交期款，卻又任意拒付期款。該拒付價款，伊受有算至八十三年四月二十九日系爭房地轉售他人止之利息損害約三百四十萬元，並支付該房地代銷佣金四百二十萬元及原銷售與轉賣房地差價一千六百三十四萬元之損失，伊因被上訴人違約所受之損害額共達二千三百九十四萬元，與被上訴人所主張之房屋瑕疵修復費用僅一百八十六萬七千六百元（台灣省建築師公會之鑑定價）相差甚大，被上訴人行使同時履行抗辯權拒絕自己之給付，殊違誠信。又被上訴人所舉之上述房屋瑕疵，多為扭曲契約文字或隱瞞事實，即使認伊建造之房屋有細微工程瑕疵，亦因兩造間已簽立保證書協議，由伊同意折價七百八十萬元，而含有以折價補償該細微瑕疵之意。事實上，伊於八十二年一月七日已以郵局存證信函催告被上訴人繳納期款並配合辦理貸款，因被上訴人未配合，伊始於同年四月二日發函解除買賣契約，該解除契約依法並無不合，龍輝公司於系爭房地買賣收款方面乃地主甲○○之代理人，上開保證書之效力自及於甲○○，被上訴人據以請求返還價金，尚非有據等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張之事實，已據提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、土地暨建物登記簿謄本、交屋通知單、使用執照、土地暨建物所有權狀、存證信函及照片等件為證，上訴人雖以上開情詞置辯，惟查被上訴人購買系爭房地後，與上訴人龍輝公司於八十年二月十一日曾簽立效力及於上訴人甲○○之保證書一紙，內載買賣價款貸款部分上訴人同意扣減七百八十萬元，被上訴人保證按時繳交各期工程款，並約定每次期款以每四十五天為一期，每次繳款四十五萬元至五十萬元，有該保證書為憑。而依上訴人提出被上訴人繳款明細之記載，被上訴人已繳之房地期款共一千九百四十萬元中，於八十二年二月五日、三月二十日、五月五日、六月二十日尚支付期款各五十萬元，同年九月二十日更以八十一年七月六日交付之台北市銀行信義分行八十二年九月二十日到期，面額二十萬元及二十五萬元之支票二紙抵付，有該支票影本可稽，足見被上訴人繳款至八十二年九月二十日止至明，上訴人於八十二年一月七日及四月二日催告被上訴人繳款，被上訴人並無不繳款之情形，則上訴人所為上開解約之意思表示，自不生合法解除之效力。次依台灣省建築師公會鑑定結果，被上訴人買受之系爭房屋計有陽台未外移，未採水冷式分層獨立控制冷氣系統，電梯口未加裝鐵捲門及機械車位淨高不足等瑕疵，該部分之改善及折價費用共二百零六萬三千四百七十元，有該鑑定報告書可稽。

且系爭大樓已於八十一年八月九日建築完竣取得使用執照，被上訴人又於八十一年四月七日、十月十九日及八十二年四月七日、十九日多次以存證信函通知上訴人修補，上訴人竟不為該修補並交屋，反謂被上訴人未按期繳款及辦理貸款，尚有未合。又上開保證書所載文義並無蘊含以折價作為房屋瑕疵之補償，被上訴人尤無任意拒付期款情事，殊難謂有違誠信，上訴人上開抗辯要非可採。再被上訴人購買之系爭房地，上訴人已於八十三年六月八日、十日賣與王清陽等人，並辦畢所有權移轉登記，有土地及建物登記簿謄本為證，是上訴人就系爭房地二重買賣致而給付不能，被上訴人依民法第二百五十六條之規定，以起訴狀繕本之送達為向上訴人解約之意思表示，即無不合。從而，被上訴人本於民法第二百五十六條及第二百五十九條第一、二款之規定，請求上訴人先為一部給付即命上訴人龍輝公司、甲○○依序給付二百萬元、一百萬元本息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟依上述系爭房地繳款明細表所載，被上訴人自八十二年二月五日起至同年九月二十日所繳五期期款共二百四十五萬元（四期五十萬元一期四十五萬元），乃各該遠期支票票款兌現之日期，與兩造所約定「應繳期款」之日期似非一致，此觀該明細表「繳款日期欄」載為「八十一年三月九日或同年七月六日」及「備註（通知繳款日期）」

欄加註「八十年四月初」等字樣自明（見原審卷㈢十七、十八頁）。且被上訴人於八十年二月十一日簽立之保證書亦載明：「本人（被上訴人）則保證按時繳納各期工程款」、「每次期款繳納以四十五天為一期，每次款繳以四十五萬元至五十萬元」云云（見一審卷㈠一二四頁），似指被上訴人自八十年二月十一日後至交屋止每四十五日應繳納系爭房地四十五萬元至五十萬元之期款。準此，則被上訴人僅於八十一年三月九日及七月六日支付八十二年二月五日至九月二十日到期之支票作為期款，嗣即不依保證書之約定如期繳款，能否謂上訴人於八十二年元月七日及四月二日催告被上訴人繳款，被上訴人並無不繳款之情形，非無疑問。乃原審未詳為勾稽，遽以被上訴人繳款至八十二年九月二十日而為上訴人敗訴之判決，已嫌速斷。又依上開繳款明細表及兩造簽訂之「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」之記載，被上訴人上述繳交最後一次期款之四十五萬元支票，係繳付「二十樓鋼樑完成」部分之房地期款，其後至交屋前尚未給付之四百九十一萬元期款，被上訴人依約似有先行給付之義務，有該契約書繳款項目欄之記載可憑（一審卷㈠九－三十四頁）。且被上訴人所指上開台灣省建築師公會鑑定有關陽台未外移、電梯口未加鐵捲門、未採水冷式分層獨立控制冷氣系統及機械車位淨高不足等瑕疵，似均屬上訴人於八十二年六月三十日依約交屋前尚得補正之事項。其改善及折價費用僅二百零六萬三千四百七十元，復與被上訴人系爭房地價款未繳部分相去懸殊。被上訴人能否因而拒絕付款，即非無進一步研求之餘地。原審未遑進一步斟酌，徒以上訴人建造之房屋有上述瑕疵即為上訴人不利之論斷，亦有可議。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，難謂無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭