最高法院八十六年度台上字第一五二三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一五二三號

上訴人

甲 ○ ○

上訴人

吳 天 有

上訴人

吳 新 添

共同訴訟代理人

陳 祖 德律師

上訴人

乙○○○

上訴人

沈 鳳 清

上訴人

沈 香 蘭

上訴人

沈 惠 蘭

上訴人

沈 秋 蘭

上訴人

沈 金 蘭

上訴人

沈 秀 英

上訴人

沈 佑 儒

共同訴訟代理人

李 平 義律師

被上訴人

丙 ○ ○

訴訟代理人

邱 永 祥律師

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年七月二十三日台灣高等法院

第二審判決（八十四年度上字第八二六號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊所有坐落桃園縣平鎮市○○段高山下小段第三十之一、三十之

二、三十之五、三十二、三十二之一、三三、三三之二、三十三之三、三十四、三十四之二、三十八、三十八之一、三十九地號土地（下稱系爭土地），為伊與訴外人邱煥城、邱煥文所共有，為上訴人無權占有，並於其中部分土地搭蓋違章建物或占用伊原有地上房屋。縱兩造間有耕地租約存在，上訴人乙○○○、沈鳳清、沈香蘭、沈惠蘭、沈秋蘭、沈金蘭、沈秀英、沈佑儒等（下稱乙○○○等八人）亦因繼續一年不為耕作，伊於原法院最後言詞辯論期日已當庭向其表示終止租約。另上訴人甲○○、吳天有、吳新添（下稱甲○○等三人）亦因在系爭土地上經營海釣場及羊肉爐餐廳，不自任耕作，原訂租約無效等情。依物上請求權、侵權行為之法則及終止租約之法律關係，求為命上訴人返還系爭土地與伊及其他共有人，並回復原狀之判決。

上訴人則以：伊耕作系爭土地，係上訴人乙○○○等八人之被繼承人沈框喜及上訴人甲○○、吳天有之父、上訴人吳新添之祖父吳房向被上訴人之父邱葉玉所承租，且均按期繳納租金，並非無權占有。又甲○○固有於系爭土地經營海釣場、羊肉爐等生意，但吳天有、吳新添並未參與。另乙○○○等八人於民國八十一年間雖未辦理休耕，但有耕作等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張系爭土地為伊與訴外人邱煥城、邱煥文所共有，如第一審判決附圖（一）所示藍色部分為上訴人甲○○占有、紅色部分為上訴人吳天有占有、綠色部分為上訴人吳新添占有、黃色部分為上訴人乙○○○等八人占有，如第一審判決附圖（二）所示Ｇ、Ｉ、Ｍ、Ｎ部分之建物為甲○○占有使用、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ部分之建物為吳天有占有使用、Ｆ及Ｃ１部分之建物為吳新添占有使用、Ｅ部分之建物為甲○○等三人占有使用、Ｊ、Ｌ部分之建物為乙○○○占有使用、Ｋ部分建物為被上訴人所有但為上訴人乙○○○、沈佑儒、沈鳳清占有使用等事實，業據提出土地登記簿謄本為證，並經第一審法院會同桃園縣中壢地政事務所測量人員至現場勘測，並就占用面積繪製複丈成果圖，且為上訴人所不爭執，被上訴人此部分之主張堪信為真實。被上訴人雖否認兩造間有耕地租約之存在，經查乙○○○等八人耕作系爭土地，係其被繼承人沈框喜於民國三十八年間向被上訴人之被繼承人邱葉玉承租耕作，迄今已逾數十年，每年均按耕作收獲量分二期繳付佃租，嗣邱葉玉於六十四年間死亡，其繼承人丙○○、邱煥城及邱煥文並未否認乙○○○等八人之承租權，每年仍繼續收取佃租；甲○○等三人承耕之土地，係其被繼承人吳房於四十七年間向邱葉玉承租耕作，並於系爭土地上建築房屋，每年按耕作收獲量分二期繳付佃租，丙○○、邱煥城及邱煥文並未否認其承租權，每年仍繼續收取佃租等情，業據證人古木旺、廖阿根、曾阿滕、張良瑞及沈杞喜分別證明在卷，並有乙○○○等八人提出彭秀英之養女彭蘭香制作之收租開支帳冊一本，邱煥文出具收取租穀之收據可考。另上訴人每年尚代被上訴人繳納系爭土地之水利會費、戶稅及房捐等款項，且戶稅係出租人與承租人雙方依該農地收入各按比例課徵之稅捐，有水利會費、戶稅及房捐單據足憑，被上訴人對之亦不爭執，由是觀之，上訴人繳納上開租穀及水利會費、戶稅、房捐等款項，乃為使用系爭耕地之對價甚明。乙○○○等八人或其被繼承人沈框喜既未向甲○○等三人或其被繼承人吳房收取任何租金，而係由甲○○等三人或其被繼承人吳房逕向邱葉玉等繳付租金，何能謂係沈框喜曾將部分耕地轉租吳房，是被上訴人此部分之主張並非可取。兩造間就系爭耕地曾有租賃關係存在，固堪認定。惟按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。原審受命法官至現場勘驗比對被上訴人所提出之照片六張（八十二年三月十三日所拍攝）結果，該六張照片之角度、背景均與系爭土地之現場完全吻合，照片上顯示土地上長滿雜草，且上訴人沈佑儒亦在現場證稱：系爭土地在七十九年及八十年全年均辦理休耕，八十一年也有辦休耕等語。乙○○○等八人嗣又自認於八十一年並未辦理休耕等情，雖辯稱八十一年仍有耕作云云，但未舉證以實其說，所辯自非可採。足見乙○○○等八人於八十一年間確有不為耕作之情事甚明。被上訴人執為主張並於原審最後言詞辯論期日當庭向乙○○○等八人表示終止租約，自屬正當有據。次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。本件被上訴人主張：甲○○等三人八十二年間不自任耕作，於系爭土地上開設「北海城海釣場」及「羊肉爐餐廳」經商，供遊客餐飲遊玩云云，有現場拍攝之照片五張，及甲○○、吳天有於另案自認共同營商屬實之言詞辯論筆錄可證，並經原審勘驗比對照片無訛，被上訴人此部分主張，亦堪信為真實。甲○○、吳天有二人既有前開不自任耕作之情事，依上開規定，兩造間就系爭耕地原訂之租約自屬無效。被上訴人據以請求，即屬有據。至吳新添雖辯稱：該海釣場及羊肉爐餐廳係甲○○一人經營，與伊無關，且系爭土地伊三人分開耕作，租金有時合併給付，有時分別給付云云，惟被上訴人否認就系爭耕地部分係分別與甲○○等三人成立租約，而系爭耕地原由吳房向邱玉葉所承租。吳房於五十八年九月二十一日死亡後，該承租權即由甲○○等三人共同繼承，兩造間仍僅存一個耕地租佃契約甚明。邱煥文出具之租金收據，有合併收受者，亦有個別收受者，或對甲○○及吳新添二人合併予以收受者，且最後一期即八十四年第一期租谷時猶係合併收受者，不一而足，此顯係應甲○○等三人之方便所致，尚難資為認定系爭耕地係由甲○○等三人分別承租之證明。又系爭土地縱由甲○○等三人分開耕作，亦係其內部之問題，不得執以對抗被上訴人。茲該租約之一部既因甲○○及吳天有不自任耕作而歸於無效，則全部皆為無效。

從而被上訴人之請求均屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查：㈠依耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定，出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處……。第二項規定前項爭議案件，非經調解調處，不得起訴……。本件上訴人一再主張系爭土地原出租人邱葉玉於六十四年死亡後，其繼承人有丙○○、邱煥城、邱煥文等人，本件僅丙○○一人申請調解調處，不生調解調處之效力，其起訴程序不合法云云。原審對此未說明不予採納之理由，即為不利於上訴人之判決，自屬理由不備。㈡民法第二百五十八條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。亦即終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。本件原判決認定系爭土地原由邱葉玉出租，邱葉玉死亡後，由被上訴人及訴外人邱煥城、邱煥文三人繼承，並向乙○○○等八人繼續收取佃租，則出租人非僅被上訴人一人而已，乃原判決竟謂被上訴人於原審最後言詞辯論期日當庭向乙○○○等八人表示終止租約，自屬正當有據云云，依上說明，亦有未合。兄弟因繼承共同取得耕地承租權，嗣後如有將該耕地劃分範圍分開耕作，並向出租人個別繳租者，按諸本院五十二年台上字第一○一四號判例意旨，即應認其已個別與出租人發生獨立之耕地租賃關係。甲○○等三人所承耕部分之土地，係其被繼承人吳房向邱葉玉所承租，嗣吳房死亡，由甲○○等三人繼承，租金有時合併給付，有時分別給付，為原判決所認定。吳新添所辯：系爭土地已由伊三人分開耕作云云，倘若無訛，又有分別計租繳納之事實，則能否謂雙方仍僅存一個耕地租約，尚非無疑。原審未予詳研，遽認被上訴人向承租人合併或個別收受租金，係應甲○○等三人之方便所致，系爭土地縱由甲○○等三人分開耕作，亦係其內部之問題，不得執以對抗被上訴人，而為吳新添不利之判斷，並有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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