最高法院八十六年度台上字第一九九九號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一九九九號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳正磊律師

上訴人

乙○○（即祭祀公業范開蘭公管理人）

右　一　人

訴訟代理人　范光群律師

林雅芬律師

上　訴　人　丙○○

范振湘

范振有

范振爐

范振修

右五人共同

訴訟代理人　邱秀珠律師

右當事人間請求履行契約等事件，兩造對於中華民國八十五年七月二日台灣高等法院

第二審更審判決（八十四年度重訴更㈠字第一一號、八十四年度重上更㈡字第一五○

號），各自提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件本訴訟部分上訴人甲○○主張：祭祀公業范開蘭公（下稱系爭公業）前管理人范揚平於民國七十七年九月十二日，依據系爭公業派下員七十一人開會同意授權，將坐落桃園縣中壢市○○○段三座屋小段四五九、四六○、四六一、四六二、四六七－二、四六八、四六八－一、四六八－二、四六八－三、四六八－四、四六八－五、四六八－六、四六八－七、四六八－八號土地（下稱系爭土地）等，以每坪新台幣（下同）三萬九千五百元出售訴外人徐添財，並收受定金五千萬元，約定於系爭公業辦妥耕地三七五租約塗銷（撤佃）法定程序，及將不動產依照現狀（包括定著物）點交於徐添財之同時，徐添財應給付第二期款一億元，尾款俟辦理所有權移轉登記完成及所有權狀發下，一次付清，范揚平於訂約後不久即告死亡。嗣徐添財將買受人之權義讓與予伊，伊信託伊叔朱慰孺之名義受讓，並將權利轉讓之事實，通知系爭公業現任管理人即被上訴人乙○○，旋因朱慰孺年邁不願受託，遂終止信託關係，由伊承受徐添財之權義，詎伊請求乙○○履行，乙○○竟置之不理等情，於原審減縮聲明求為命乙○○將系爭土地所有權移轉登記於伊，並將該土地連同地上定著物依照現狀點交於伊之判決。

被上訴人乙○○則以：系爭公業前任管理人范揚平不曾與徐添財訂立系爭土地之不動產買賣契約書（下稱買賣契約書），甲○○提出之買賣契約書、授權同意書係屬偽造。且甲○○受讓徐添財關於買賣契約之權利義務，係屬契約之承擔，未經伊承認，對伊不生效力。又徐添財未依約給付第一期款五千萬元而違約，本件買賣契約業已經伊聲明作廢而不存在。且丙○○、范振有、范振湘、范振爐（下稱丙○○等四人）對系爭土地有耕地租賃關係，享有優先承買權，並已表示優先承受，伊對甲○○之給付已陷於不能等語，資為抗辯。

次查上訴人丙○○等四人及范振修(下稱范振修等五人)提起主參加訴訟主張：甲○○以其承受徐添財與系爭公業前管理人范揚平所簽訂關於系爭土地買賣契約買受人之權利義務，依買賣之法律關係，訴請該公業現任管理人乙○○履行契約，辦理系爭土地所有權移轉登記，並交付該土地，現繫屬於原審法院。伊係系爭公業派下員，依土地法第三十四條之一第五項準用第四項之規定，自得以徐添財向系爭公業買受或甲○○向該公業承受土地之同一條件優先承買系爭土地。又丙○○等四人亦為系爭土地之承租人，與系爭公業間訂有耕地租約，亦得本於耕地三七五減租條例第十五條第一項及土地法第一百零七條規定，以同樣條件優先承買系爭土地，伊已以存證信函及本件訴狀繕本之送達表示優先承買。甲○○之系爭土地所有權移轉登記請求權及交付土地請求權，因伊行使優先承買權而消滅等情，求為確認甲○○就系爭土地之所有權移轉登記請求權及交付土地請求權不存在；確認伊對系爭土地有共同優先承買權存在；及命乙○○就系爭土地與伊訂立書面契約，並移轉登記該土地所有權應有部分各五分之一與伊，暨交付土地與伊之判決（范振修等五人另關於桃園縣中壢市○○○段三座屋小段四六七號土地之請求，業經原審以不合法而駁回其此部分之訴，未據聲明不服，已告確定）。

上訴人甲○○則以：系爭土地現已依法編定為建築用地，變更為非耕地使用，丙○○等四人無依耕地三七五減租條例第十五條及土地法第一百零七條規定主張優先承買權之餘地。又該四人已與出租人系爭公業簽訂租佃土地分配協議書，終止租佃關係，且該四人均已轉業。伊亦於八十三年十二月八日以存證信函，代位系爭公業終止其與丙○○等四人之系爭土地租約，該租賃關係因合法終止而消滅，丙○○等四人優先承買權亦不存在。至范振修等五人亦無依土地法第三十四條之一規定之優先承買權。上訴人乙○○則以：系爭公業與甲○○及徐添財間對系爭土地並無買賣關係存在，縱系爭土地之買賣關係存在，伊不承認甲○○對該買賣契約之契約承擔，甲○○不得本於買賣契約主張任何權利，范振修等五人就系爭土地自無優先承買權可言，其請求確認甲○○就系爭土地對於伊之所有權移轉登記請求權及交付土地請求權均不存在，顯無確認之利益各等語，資為抗辯。

原審將第一審就本訴訟所為甲○○勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，並就主參加訴訟駁回范振修之訴，暨為丙○○等四人部分勝訴、部分敗訴之判決，係以：甲○○前揭主張系爭土地為系爭公業之財產，由其前管理人范揚平依據該公業派下員開會同意授權，將之售與徐添財，徐添財又將其買受人之權利義務讓與伊，伊以朱慰孺之名義信託受讓，嗣又終止信託關係，由伊受讓徐添財之買受人權義，伊已請求乙○○將系爭土地所有權移轉登記並交付之事實，業據其提出開會紀錄、同意書、買賣契約書、切結書、權利轉讓契約書、通知箋、共同聲明將受信託之權利歸還其本人書、土地登記簿謄本為證，並經證人徐添財、黃金龍、陳秋俊、劉木色、張政義結證屬實。且上開買賣契約書所蓋之印文，經原審勘驗與系爭公業已故管理人范揚平印鑑章之印文相符，有范揚平印鑑證明可證。查系爭公業派下員人數迄八十年一月有一百零三人，出具授權同意書之派下員共七十二人，已逾三分之二，依土地法第三十四條之一第一項之規定，前管理人范揚平自得合法處分公同共有之系爭公業土地。且同意書上之印鑑與印鑑證明上印鑑章之印文相符，肉眼即可辨識，已難認買賣契約書、同意書有何偽造情事。至徐添財是否確已依約支付定金，支付金額若干，因非本件之訴訟標的，且不影響結論，不予審認。查本件原買受人徐添財與朱慰孺間，朱慰孺與甲○○間就上開買賣契約之關係，為契約承擔，乙○○既不予承認，對乙○○自不生效力。雖甲○○主張，依買賣契約書第十一條約定：「本件不動產移轉登記之權利人即產權取得人名義，由甲方（即徐添財）自由變更，未有移轉登記前甲方如將本產權讓渡他人時，乙方（即系爭公業）亦要同意無條件蓋章，並提供有關證明文件供甲方之承讓人過戶登記，不得刁難或異議反對」，顯見乙○○已事先同意契約之讓與，不得於事後拒絕承認云云。惟從該條之文義觀之，係為節省過戶之手續勞費及避免出賣人之異議，要求出賣人在土地發生買受人指定產權名義人之情形時，仍要配合過戶登記而已，與權利讓與之法律性質不同。退步言之，縱認甲○○得依上開第十一條之約定讓渡產權，然系爭土地中如原判決附表二所示之十一筆（下稱十一筆土地）為耕地，丙○○等四人對十一筆土地有耕地租賃關係，得主張優先承買權，且已依法行使優先承買權，依耕地三七五減租條例第十五條第三項規定，上開買賣契約不得對抗承租人。則乙○○依法有先給付耕地承租人即丙○○等四人之義務，甲○○不得請求乙○○移轉登記及交付十一筆土地。是甲○○訴請乙○○移轉登記及交付系爭土地，即屬無據。查丙○○等四人前揭主張系爭土地係屬農地，伊與系爭公業就系爭土地訂有耕地三七五租約，為系爭土地之承租人，對於系爭公業與甲○○之前手即徐添財所訂之買賣契約，得本於耕地三七五減租條例第十五條第一項及土地法第一百零七條之規定，以同樣條件優先承買系爭土地，且伊已以承租人之地位表示優先承買之事實，業據其提出私有耕地租約、存證信函為證。又甲○○前對乙○○及丙○○等四人提起請求確認系爭租佃關係不存在之訴訟，業經最高法院以八十四年度台上字第二二七○號判決甲○○敗訴確定在案，有民事判決可證。該判決認定系爭公業與丙○○等四人間十一筆土地之耕地租約確屬實在，且仍存續。則該租佃之法律關係既已於確定之終局判決中經裁判，甲○○受該確定判決既判力之拘束，不得再主張系爭租佃關係不存在。是甲○○提出戶籍謄本，主張丙○○等四人因遷址、轉業，不耕作系爭耕地而終止租約云云，即非可採。又丙○○等四人於八十年間已以存證信函表示行使優先承買權，又於八十三年十月十三日提起本件主參加之訴，再度表明以同一條件行使優先承買權，而甲○○於八十三年十二月八日方以存證信函，致函該四人代位出租人聲明終止租約，顯在丙○○等四人依法行使優先承買權之後，自不影響其已行使之權利。丙○○等四人分別與乙○○訂有耕地租約，其租賃土地為十一筆土地，自得共同行使優先承買權。丙○○等四人已於八十年八月二日以存證信函致乙○○，表示願依法優先承買系爭土地，已合法行使優先承買權。就十一筆土地部分，丙○○等四人訴請確認甲○○之移轉登記請求權及交付土地請求權不存在，對乙○○確認該四人有優先承買權存在，進而訴請乙○○與該四人訂立書面買賣契約，並將十一筆土地移轉登記予該四人，將土地交付之，即有理由，應予准許。超過部分即非承租耕地之四六○、四六一、四六七－二土地三筆，范振修等五人既未承租，即無優先承買權，亦無訴請確認判決之法律上利益，應予駁回。查范振爐、范振湘、范振有、范振修已在出售授權書（同意書）簽名蓋章，推舉當時管理人范揚平出售系爭公業財產，有授權書及印鑑證明可證，該四人為出售授權人，自無優先承買權可言。而丙○○於系爭公業拜祖商議出售系爭土地興建新祠堂時在場同意，事後雖漏未蓋章，但管理人范揚平受推舉授權處分全部土地，丙○○亦未為不同意出賣之表示，故就乙○○與徐添財之買賣，范振修等五人均係處分行為之授權人，應負出賣人之義務，即無依土地法公同共有之規定主張優先承買權之餘地。是范振修之訴及丙○○等四人其餘之訴，即無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

查證人范揚國證稱：系爭公業原來的開會紀錄係伊所記，決議土地買賣簽約必需有四房代表及四位佃農在場，原始紀錄由范揚平保管，現不知流落何處，卷附開會紀錄（見第一審卷一二頁至一四頁）已被改過，而非伊所記錄者云云（見原審重上更㈠字卷二○三頁背面、二○四頁正面）。此與判斷卷附開會紀錄是否真正攸關，原審未說明上開證詞何以不足採取之理由，遽採該開會紀錄為判決之基礎，即有可議。次按調查證據之結果，應曉諭當事人為辯論，民事訴訟法第二百九十七條第一項定有明文。經查原審卷宗，並無勘驗上開買賣契約書之印文與范揚平印鑑章之印文相符，同意書之印文與印鑑證明上印鑑章之印文相符，及將該調查證據之結果曉諭兩造辯論之資料，則原審逕以此項勘驗之結果為判決之基礎，亦有未合。又查該同意書（見第一審卷一五頁至二○頁，外放證物）並無范振湘、范振有、范振修之簽名或蓋章，則原審認定該三人在同意書簽名蓋章，亦有認定事實核與卷附資料不符之違法。而在該同意書上蓋章之范振爐，其身分證統一編號為Ｚ000000000，住址為新竹縣竹北鄉○○村○鄰○○路三二號（並參見外放證物編號五二號印鑑證明書、戶籍謄本），核與卷附戶籍謄本（見原審重訴更㈠字卷一三六頁、一三九頁、一七八頁）記載，上訴人范振爐之身分證統一編號為Ｚ000000000，住址為桃園縣中壢市○○里○○鄰○○路六四巷二號，迥然不同，似非屬同一人，則原審遽認上訴人范振爐已在同意書上簽名蓋章，亦嫌率斷。且原審謂范振垣於系爭公業拜祖商議出售系爭土地興建新祠堂時在場同意，而未說明其認定之憑證，亦嫌疏略。再按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去之事實及其他證據資料為判斷之標準。原審未詳查究明上開買賣契約書第十一條約定之真意何在，遽謂該條係為節省過戶之手續勞費及避免出賣人之異議，要求出賣人在土地發生買受人指定產權名義人之情形時，仍要配合過戶登記而已，亦有斟酌之餘地。復查乙○○一再辯稱，本件買賣契約縱屬存在，依買賣契約書第四條第一項約定，徐添財應於訂約時交付定金五千萬元，迄未依約給付，依第十三條約定，該買賣契約已經伊作廢而不存在云云（見原審重上字卷二一七頁正、背面、重上更㈠字卷五九頁正、背面、六○頁正面、三一七頁背面、三一八頁正、背面、重訴更㈠字卷一九八頁背面、二一二頁背面）。此與判斷丙○○等四人得否行使優先承買權，所關頗切，原審恝置不論，亦有判決不備理由之違法。末查原判決泛謂乙○○應就十一筆土地與丙○○等四人訂立書面契約，而未表明該買賣契約之明確內容，並逕命乙○○將該土地所有權移轉及交付該四人，亦有欠合。本件事實究竟如何，原審既未審認明確，且為避免本訴訟及主參加訴訟之裁判兩歧，應由原審再詳加調查審認。兩造上訴論旨，各自指摘原判決對其不利部分為不當，聲明廢棄，均有理由。

據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第二庭