最高法院八十六年度台上字第二○三六號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二○三六號

上訴人

乙○○

被上訴人

甲○○

右當事人間請求給付地租等事件，上訴人對於中華民國八十五年九月十二日台灣高等

法院第二審判決（八十四年度上字第六八三號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落基隆市○○區○○段六○八號建地（面積一二二平方公尺）及地上建物（門牌基隆市○○○路二一七巷二五號一、二樓）本屬上訴人所有，嗣經抵押權人行使土地部分抵押權，伊於民國八十年七月二十九日向台灣基隆地方法院（下稱基隆地院）投標買受該筆土地，並於八十年八月五日為所有權移轉登記在案。依民法第八百七十六條第一項規定，上訴人對系爭土地有法定地上權存在，伊屢次請求定其地租，上訴人均避不見面。縱若兩造間就系爭土地無法定地上權之關係存在，上訴人自該土地經拍賣後，其占有系爭土地之法律上原因已不存在，依不當得利之法律關係，亦應返還相當於地租之不當得利。伊於八十年七月二十九日拍定買受系爭土地迄今已逾三年，上訴人未付分文地租，爰請求定租金為按公告地價每平方公尺二千六百元年息百分之十，並依此請求給付租金等情，爰求為定系爭土地地租為每年新台幣（下同）三萬一千七百二十元，並命上訴人給付九萬五千一百六十元及其法定遲延利息，並自八十三年七月三十日起，每年給付三萬一千七百二十元之判決。（被上訴人超過上開請求部分，經原審為其敗訴之判決，未聲明不服）上訴人則以：伊於結婚後已將系爭樓房出售予伊弟陳進龍，伊已非法定地上權人等語，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部廢棄改判如其上述之聲明，無非以：按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之，民法第八百七十六條第一項定有明文。查系爭土地面積一二二平方公尺原屬台灣省所有（管理機關省政府財政廳、代管機關基隆市政府），其上原有磚造平房六一‧三八平方公尺（建號一○九）則屬訴外人林王月嬌所有，上訴人於七十四年五月三十日向林王月嬌購買該平房，並於七十四年六月十一日為所有權移轉登記，因該平房屋頂塌陷，上訴人乃於同年將之拆除改建為一、二層樓房，惟當時土地屬台灣省所有，故新建樓房未辦理保存登記，已拆除之平房亦未辦理滅失登記。嗣上訴人於七十六年五月十一日購買系爭土地，並於同年六月二十二日為所有權移轉登記，同時將系爭土地設定登記本金最高限額三十九萬元抵押權予訴外人台灣土地銀行，同年八月十日登記增加擔保物建號一○九建物（已拆除而未辦理滅失登記之平房），同月十九日及七十七年十二月二十一日再將系爭土地與建號一○九建物共同設定登記九十二萬元抵押權及三十萬元抵押權予訴外人陳王鳳嬌等事實，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本在卷可稽。建號一○九建物係已拆除之平房，雖未辦理滅失登記，而猶有該建號，但該平房已因拆除而不存在。新建之樓房則因未辦理保存登記，雖存在系爭土地上，但非屬建號一○九建物。次查，系爭土地嗣經抵押權人行使抵押權，聲請基隆地院拍賣，被上訴人於八十年七月二十九日得標買受該土地，於翌（三十）日領得該法院所發給之權利移轉證書，並於八十年八月五日為所有權移轉登記等事實，亦為兩造所不爭執，並有土地登記謄本可稽，且經調取基隆地院八十年度民執慎字第三七○號民事執行卷核閱無訛。上開樓房既為上訴人原始建築，自屬其所有，其未辦理保存登記（所有權第一次登記），將之出售予其弟，其弟僅取得事實上之處分權，所有權仍屬上訴人。由上所述，兩造間就系爭土地有法定地上權之法律關係存在。

是被上訴人依法定地上權之法律關係，與上訴人協議地租不成，請求法院為之決定其地租金額，即為正當。至上訴人雖抗辯：伊蓋好樓房後，一、二樓房屋稅籍登記名義人已先後變更為其弟陳進龍云云，惟房屋稅籍登記，係稅捐稽徵機關課徵房屋稅之依據，並非認定房屋所有權歸屬之法定證據。又證人即上訴人之母洪素月雖證稱：系爭房屋是家人一起出錢蓋的云云；證人即上訴人之弟陳進龍雖證稱：系爭房屋是兄弟共同出資蓋的云云，或證稱：蓋系爭房屋我、我哥哥及我父親均有出錢云云，惟均乏證據證明，且與上訴人所供不符，自難採信。按租地建屋之租金，依據土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，雖以不超過申報地價年息百分之十為限，惟依最高法院四十七年台上字第一八二七號判例意旨所示，公告地價較申報地價準確符合實情者，法院仍得以公告地價為計算租金之基準。查系爭土地之公告地價為每平方公尺二千六百元，其申報地價依平均地權條例第十六條規定以公告地價百分之八十計算，僅為二千零八十元。被上訴人於八十年七月三十日取得系爭土地之價格為每平方公尺五千九百零一元六角（總價為七十二萬元），該土地八十三年公告現值則高達每平方公尺八千五百元，足見上開公告地價較申報地價更準確而接近實情，且參酌系爭土地位處基隆市區，上訴人利用土地作為房屋基地使用等情，認被上訴人主張以土地公告地價年息百分之十為計算其地租之標準，應為適當。按以土地為抵押者，經拍賣後自該土地之買受人或承受之債權人領得執行法院所發給之權利移轉證書之日起，建築物之所有權人對該土地即取得法定地上權，則上訴人就其法定地上權地租自被上訴人領得系爭土地權利移轉證書之日即八十年七月三十日起決定為每年三萬一千七百二十元為適當。從而，被上訴人依法定地上權之法律關係，訴請上訴人給付已到期之三年地租九萬五千一百六十元及自八十三年七月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，並自八十三年七月三十日起，每年給付地租三萬一千七百二十元，即為正當等語，為其判斷之基礎。

惟查租用基地建築房屋，其地租依土地法第一百零五條規定準用同法第九十七條所定城市地方房屋之租金標準，即以不超過土地申報價額年息百分之十為限。又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，為平均地權條例第十六條所明定。本件系爭土地之公告地價每平方公尺為二千六百元，上訴人未於上述公告期間申報地價，依上規定，以公告地價百分之八十計算，僅應以二千零八十元為其申報地價，原判決按公告地價為計租標準，似與上開規定不符，而有適用法則不當之違誤。至本院四十七年度台上字第一八二七號判例，其案情係申報地價高於公告地價，認公告地價合於實情，而採公告地價為計租標準，其上限低於申報地價，自屬合法，本件案情與之相反，自無援用參考餘地。

上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

中 華 民 國 八十六 年 七 月 廿一 日Ｚ