最高法院八十六年度台上字第二三六七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二三六七號

上訴人

甲 ○ ○

上訴人

乙 ○ ○

彭黃夏子(即黃林 黃 菊黃　　罔黃 順 源黃　　琴被 上訴 人　台北市七星農田水利會法定代理人　陳 盛 褔訴訟代理人　鄭 洋 一律師

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年十月二十一日台灣高等法院

第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一九三號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊之被繼承人黃八，生前於民國四十二年間，向被上訴人承租其所有系爭坐落台北市○○區○○段二小段七○○號（重測前為同區○○段二二八－一號）如第一審判決附圖所示Ａ部分面積二九一五平方公尺耕地，種植蔬菜等農作物，均按時繳交租金，詎被上訴人竟於七十七年四月二十七日，通知黃八終止系爭耕地租約，自不生效力。黃八嗣於八十二年一月十七日死亡，伊為其繼承人，依法繼承上開系爭耕地之租賃關係。如認該租賃關係業已終止，按系爭耕地七十七年度公告現值計算補償伊新台幣（下同）二千六百二十四萬元等情。先位聲明求為確認伊與被上訴人間就系爭耕地之租賃關係存在之判決；備位聲明，求為命被上訴人給付伊二千六百二十四萬元，並自七十七年四月三十日加付法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：伊與黃八原訂耕地租賃之面積為三百五十坪左右，因黃八於六十七、八年間，不自任耕作，任令系爭耕地荒蕪，雜草叢生，依耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，系爭耕地租賃契約向後失其效力，伊於七十七年四月二十七日所發存證信函，雙方無另立新租約之合意，上訴人復無請求權之存在，自不得執此存證信函而謂兩造有新租賃關係存在等語，資為抗辯。

原審將第一審所為如上訴人先位聲明之判決廢棄改判並駁回其備位聲明，無非以：查被上訴人之法定代理人原為莊光明，嗣已改選為陳盛福，陳盛福聲明承受訴訟，依法應准許之。次查耕地承租人應自任耕作，「並」不得將耕地全部或一部轉租於他人，違反此項規定者，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項前段定有明文。該法條將「承租人應自任耕作」與「耕地不得轉租他人」兩種限制規定，採並立之關係，而非採聯立之關係，是則，在七十二年十二月二十三日修正公布該條例之前，如耕地承租人有不自任耕作之情事者，原租約即向後歸於無效。最高法院八十年台再字第十五號判例意旨：「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作『或』轉租之限制時，原訂租約無待於另為意思表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。」亦明白指出耕地承租人如不自任耕作時，原租約當然向後失其效力。上訴人雖援引最高法院八十一年台上字第一○七九號判決，主張承租人不為耕作，任其荒蕪，出租人僅得終止租約，原租約不當然無效云云。惟按耕地三七五減租條例第一條所謂之租佃，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地者而言（土地法第一百零六條參看），承租人既不自任耕作，與耕地租佃本旨有違，法律不宜過度保護。又同條例第十七條第一項第四款「非因不可抗力，繼續一年以上不為耕作，得為終止租約」之規定，係七十二年十二月二十三日修法時所增訂，依法律不溯及既往原則，在該條例修正公布前，承租人不自任耕作時，仍應適用原第十六條第一、二項之規定。前述八十一年台上字第一○七九號判決，亦僅表示該條例七十二年十二月二十三日修正後，承租人單純不為耕作，衹生出租人終止耕地租約之問題，至於修正前所發生之行為，該判決未予論述，自應回歸適用一般原則之規定，即依同條例第十六條之原來規定，原租約當然向後歸於消滅。緣台北市政府工務局為規劃台北市土地，作為都市計畫之參考，委請台灣省政府航測所（下稱航測所）辦理航空攝影測量，航測所於六十八年七月三日進行系爭耕地及附近土地之空中攝影，制有編號Ｐ二二二、Ｐ二二四航空照片兩紙可參，該航空照片經儀器鑑析及現場查勘結果，在人工種植之農作物與果樹間，有蔓生之雜草，此有航測所八十五年六月五日八十五農測調字第○九六三號函可稽，航測所在第一審曾受託指派該所人員陳逸彥㩦儀器及四張航空沖洗照片到院說明，就所問：依航測圖可否看出當時耕地上之作物為何﹖答稱：「除標示（Ⅰ）（Ⅱ）（Ⅲ）（Ⅳ）（Ⅴ）外，其他均為雜草，Ⅰ部分為絲瓜（菜瓜），ⅡⅢ部分為蔬菜（包括甘薯菜），Ⅳ部分為蕃石榴，Ⅴ部分為高莖作物，我有用紅筆註記（庭呈），其他部分之雜草，高約一‧五公尺，參雜不齊，像蘆葦芒草之類，是天然長成的。」「（草地與細草地）以草的高度來判斷。如果是芒草，一看就知道。」就所問：你鑑定雜草的部分，是否確定一定是雜草，不會包括其他作物﹖答稱：「雜草就是自然而生，高度參雜不齊，本件我有百分之八十確定（判定），萬一即使有作物，雜草也比作物高，高度不齊。因雜草長的很快，如要長到一‧五公尺，可能雜草要長一年左右就會有一‧五公尺。」等語在卷。而蘆葦、芒草在通常環境下，長高至一‧五公尺，約需一年之時間，亦經原審函請國立台灣大學植物學系證明無訛，有該學系八十五年九月三日復函可考。依上開航測所之航空照片，系爭耕地面積二分之一以上，為蘆葦、芒草等性質之雜草植物；依陳逸彥之鑑定，該雜草為天然成長，非人工栽培，致高矮參差不齊；依台大植物系覆函及陳逸彥之說明，此等雜草生長約有一年；綜上觀之，被上訴人所稱原承租人黃八在航空攝影測量前一年即六十七年間，系爭耕地雜草叢生，長期任其部分土地荒蕪，要非無據。因此上訴人之被繼承人黃八於六十七年間就系爭耕地二分之一以上，不自任耕作，已可認定。上訴人雖稱黃八從未廢耕，陳逸彥之說明為不實在云云。然查，系爭耕地在黃八死亡之前，由其耕作，黃八過世之後，由上訴人乙○○耕作，業據乙○○陳明在卷，黃八出生於民國七年十二月八日，有戶籍謄本為據，因系爭耕地面積達○‧二九一五公頃，範圍非狹，黃八於六十七、八年間，為六十歲之人，體力逐漸老化，耕作全部○‧二九一五公頃土地，從事農作物栽培，施肥、澆水、除草、收成，工作繁多，一人實力有未逮。上訴人雖堅不承認有廢耕情事，陳稱其乃季節性休耕云云，然按季節性休耕，或者一季三個月或者兩季六個月為已足，應無庸全年休耕之必要。再查，鑑定人陳逸彥鑑定系爭耕地部分植物為一‧五公尺高雜草後，乙○○即改稱黃八曾種植甘蔗，因農戶種植甘蔗，係同時為之，其生長整齊高度相仿，與本件自然所生之雜草，其高度參差不齊者，迥不相同，陳逸彥並表示：甘蔗之航空照片，呈棉花狀，歡迎大家前往航測所觀看有關甘蔗之航空照片云云，乙○○始無言以對。另者，上訴人初則否認有種植蘆葦、芒草之事，迨陳逸彥鑑定後，隨即稱其為經濟作物，查台北市區，常人打掃環境，或用吸塵器，或用布拖把，或用棕橺製成之掃把，鮮有利用蘆草製作掃把，加以，台灣地區山坡地野外，隨處可見芒草、蘆葦等物，掃把業者取之不盡，根本無須向他人採購，黃八亦無支付地租種植蘆葦等雜草之可能，由此足見上訴人一再飾詞掩飾。又耕地三七五減租條例第十六所定原訂租約無效，係向後當然無效、絕對無效，無待出租人另為終止之意思表示，其亦不因出租人為終止租約之表示而使原租約在終止前仍有效存在或恢復效力。如前所述，黃八於六十七年間，就系爭耕地逾二分之一，任其荒蕪，不自任耕作約一年，致雜草欉生，依當時耕地三七五減租條例第十六條規定，原租約向後當然、絕對無效，則被上訴人於七十七年四月二十七日所發第三○○號存證信函，謂「台端（黃八）變更耕地使用，特依法終止租約」，並無使已無效之租約回復其原租賃之效力。末按耕地租賃，須地主與佃農雙方就租賃標的物、租金之數額、租賃期間等要素之意思表示相合致，始克成立。上訴人主張本件耕地範圍，或為○‧三○七九公頃，或為○‧二九一五公頃，被上訴人存證信函則稱原承租面積約為三百五十坪（折合約○‧一一五七公頃），雙方就租地範圍不一致；上訴人主張租金歷年迭有不同，或減半徵收，並非以收穫總量千分之三七五計算，被上訴人存證函則稱上訴人前繳租金折算僅為八十坪之地租，不足三百五十坪地租，其意即租金依千分之三七五計付，彼此就租金數額亦未合致；關於租期方面，被上訴人上開七十七年四月二十七日第三○○號存證信函催請黃八於「收成後，勿再種植，並將土地返還本會」等情，明示黃八勿再使用土地，足見被上訴人並無另立新租約之意思，亦未同意黃八展延租期繼續耕作土地。茲被上訴人既無另立新租約之真意，黃八與被上訴人就租佃契約要素之意思表示復未相合致，上訴人指前述存證信函為新租賃關係之證明，純屬托詞。綜上所述，被上訴人與上訴人之被繼承人黃八間之租佃關係，早於六十七年間因黃八不自任耕作而消滅，上訴人自無承租權利可資繼承。從而，被上訴人先位聲明請求確認其就系爭耕地租賃關係存在，備位聲明請求命被上訴人給付補償金與利息，均不應准許等詞為其判斷之基礎。

惟查：㈠耕地三七五租約，依耕地三七五減租條例第五條規定耕地租佃期間，不得少於六年，其原約定租期超過六年者，依其原約定，自屬定有期限租用耕地之契約。而耕地承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作者，依土地法第一百十五條規定視為放棄耕作權，僅限於不定期限耕地租賃，始有其適用（本院二十八年上字第二三○九號判例意旨參照）。又依民法第四百三十二條第一項規定，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反上開規定時，依土地法第一百十四條第五款規定，得終止未定期限之耕地租賃契約，但此一規定，依土地法施行法第二十七條之規定，並不適用於定有期限之耕地租賃。由上所述，顯見在耕地三七五減租條例七十二年十二月二十三日增修前，定有期限之耕地租賃，出租人尚不得以「非因不可抗力繼續一年不為耕作」為由而終止租約，依舉輕明重之法理，似不得持同一理由認租約當然無效。此一情形似不包括在同條例第十六條第一項所指不自任耕作，租約無效範圍之內。㈡依被上訴人於原審所提之台北市政府都市發展局之台北市地形圖（見原審卷第四二頁）所示，系爭土地上標「〃」記號者，意指細草地，此有該局函之附件可考（見原審卷第六二頁），而原審據以向航測所查詢結果，該所於八十四年十一月二日以八四農測資字第一六九二號函覆：「細草地」是矮草地，例如韓國草即是其中之一種，高度三十公分以下之草生地均是……。該所於八十五年四月二十三日以八五農測調字第○六六九號函覆：有關鑑定台北市○○區○○段七○○號土地上植物疑案，該地航照經「儀器鑑析及現場查勘結果」為人工種植。（原審卷第八九、一三○頁）。原審就上開重要事證未予審酌，僅依陳逸彥自稱僅有百分之八十確定之主觀臆測，即認其他部分之雜草，高約一‧五公尺，像天然長成的蘆葦、芒草之類云云……。遽為上訴人不利之認定，尚嫌速斷。㈢原判決認承租人黃八於六十七年間就系爭耕地有二分之一不自任耕作，租約應屬無效，縱屬可採，惟查六十八年以後，黃八似仍續行繳租（見一審卷第五十頁第一八八號郵局存證信函第六十四頁、第一五二三號被上訴人函，第二十九頁第三○○號郵局存證信函），倘若無訛，則雙方有無重新成立耕地租約之行為，似有詳加審酌之必要。無效租約固不能恢復效力，但重新成立租約，則非法所不許，原判決就上開重要事證未予調查審認，遽行判決，亦欠允洽。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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